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关于维修基金

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发表于 2005-6-20 13:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
<P>打了一个上午电话,问了杭州市物业维修基金主任(电话:87910668)答复是:</P>
<P>“杭州市2002.2.1以前拿到预售证的楼盘由KFS交付,之后由KFS代收。”</P>
<P>富阳的物业管理处(电话:63343714)答复是:</P>
<P>“富阳从2001.9.31开始收物业维修基金,由开发商代收。”</P>
<P>国家的物业管理法规是2003年出台的,2003.8.31之前由KFS交付,之后由由KFS代收。</P>
<P>有没有懂法的律师啊,什么母法,子法,前法,后法。杭州市大还是国务院大?</P>
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发表于 2005-6-20 14:16 | 显示全部楼层
没办法,这个还是要交的。只是物业现在收一年,不太合理。
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 楼主| 发表于 2005-6-20 14:18 | 显示全部楼层
好像只能如此。
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发表于 2005-6-20 14:20 | 显示全部楼层
听KFS的口气是没有商量的余地。[em05]
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发表于 2005-6-20 19:28 | 显示全部楼层
<P>维修基金管理细则有望出台 </P>
<P>--------------------------------------------------------------------------------</P>
<P><a href="http://www.qianlong.com/" target="_blank" >http://www.qianlong.com/</A>  
  去年底,福州市鼓山福兴嘉园业主委员会向多家媒体求助,称被卷走款项中包括482户业主支付的近25万元住房专项维修基金。类似这样的事件,在一些城市也曾发生过。
  房屋维修基金堪称房屋的“养老金”,究竟由谁来收取和管理更令人安心呢? </P>
<P>这笔钱不能流入开发商手里 </P>
<P>  以往,维修基金一直由物业管理公司代收。这笔巨大的款项,往往被不法物业管理公司挪用,尤其是那些与开发商有着“父子”关系的物业公司,挪用现象更严重。据某市国土房管局的调查数据显示,2002年该市专项维修资金缺口1.4亿元,被开发商或物业管理公司挪用,2003年缺口扩大为6.5亿元,业主为此付出沉重代价。 </P>
<P>  经调查,物业公司违规截留或挪用的原因主要有:一、由于业主欠缴物业管理费,公司截留后作抵扣,这部分资金占被截留、挪用资金的2/3;二、建设单位与物业公司是“父子兵”,“父”由于资金周转问题,挪用了掌握在“子”手中的钱;三、物业公司有意截留。 </P>
<P>  痛定思痛,有的城市立即叫停物业维修基金由发展商代收的做法,取消了原来规定的由业主委托物业管理公司代缴维修基金的方式,业主可以自行到政府部门指定银行设立的维修基金网点办理交纳手续。自此,专项维修基金代收制度被取消,但被挪用的资金还难以追回。业界人士认为,各地职能部门应从中吸取教训,不能在爆发“挪用危机”后才废除代收制。 </P>
<P>管理维修金光凭热心不够 </P>
<P>  有业主委员会认为,专项维修金是供小区公共建筑、配套设施维修所用,所有权和使用权均属全体业主,应由业委会负责收取和管理,实现真正的业主自治。看来似有道理,但一个不容忽视的问题是:业委会成员有能力担此重任吗? </P>
<P>  截至去年,全国小区的维修基金保守估计有600亿元。有的地方动用专项维修基金全凭业委会主任“一支笔”。但是,业委会是业余的,而承担的任务专业性极强,专项维修基金的使用审核涉及政策法规和工程技术等方面知识,物业到底应该“小修”还是“中修”,绝大多数业委会成员凭的全是感觉。此外,由于业委会成员大多是兼职,难以保证有足够时间和精力处理业委会日常事务,如何保证工作效能也备受关注。更重要的是,以业主委员会目前的法律地位,决定了它没有能力担当专项维修基金的收取重任。 </P>
<P>  根据《物业管理条例》,业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构,根据业主大会授权,对内负责处理日常事务,对外与物业管理公司签订合同。业主委员会并不是法人,没有民事权、财产权和经营权,不能对自己的管理行为承担法律责任。一个社区,每年收入少则数十万、多则数百数千万元的管理维修资金,要完全交由几名业主委员管理,也不太现实。特别是目前没有任何机构对其进行有效监督和制约,一旦出现贪污及重大经济责任风险问题,谁来为此承担后果? </P>
<P>采取行政制约措施确保监管 </P>
<P>  去年6月,国家税务总局发出《通知》说,鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税。解读《通知》,我们不难发现,税务机关认可的专项维修基金的代收主体是房地产主管部门或其指定单位。 </P>
<P>  为确保资金的收取和管理,可结合行政手段,在办理“房屋预售许可证”、“房产证”、“二手房交易许可证”时进行捆绑限制。对于未缴纳维修基金的,在办证或房屋交易时予以限制。武汉、杭州等城市已采取这种办法,收到较好效果。 </P>
<P>  最近,建设部有关人士在谈及房屋专项维修基金管理办法时,再次强调将遵循“统一缴存,专户存储,专款专用,业主决策,政府监督”的原则。据业内人士预计,有关房屋维修资金的管理细则不久有望出台。</P>
[此贴子已经被作者于2005-6-20 20:31:45编辑过]

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发表于 2005-6-20 19:48 | 显示全部楼层
杭州市物业维修基金管理暂行办法
          (二OO三年九月二十二日)
        为加强物业维修基金的管理,维护业主、使用人的合法权益,保障物业正常使用,根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等法规规章的规定,结合本市实际,制订本办法.
一、总则
(一)凡杭州市区(不含萧山、余杭区,下同)范围内物业维修基金的筹集、管理和使用,适用本办法。&lt;br&gt;
(二)杭州市区范围内住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当缴纳物业维修基金。
杭州市区范围内两个或两个以上产权人的新建非住宅物业,也应当缴纳物业维修基金。&lt;br&gt;
(三)市房产管理局为本市物业维修基金管理行政主管部门,杭州市物业维修资金管理中心负责本办法的具体组织实施并接受有关部门对物业维修基金的管理和使用的监督。
(四)本办法所称共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。共用设施设备是指物业管理区域内,属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱(房)、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、非经营性娱乐设施等设施设备。物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供电、通讯、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气、供电、通讯管线、有线电视线路等不属于本办法所称的共用部位和共用设施设备。
二、物业维修基金的筹集
(一)新建物业的物业维修基金按以下方式筹集:新建物业的物业维修基金,由建设单位在房屋销售(预售)时,按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%向购房人代收,并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向市物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。房屋拆迁实行产权调换的,安置的新建物业的物业维修基金由被拆迁人缴纳,建设单位代为收取并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。
(二)新建物业的物业维修基金具体标准由市物价局、市房产管理局根据杭州市实际建筑安装总造价进行测算,定期公布。
(三)当一幢物业的维修基金余额不足首期维修基金的30%时,应当续集物业维修基金。续集维修基金的标准、具体方案由业主委员会根据实际情况拟订,提交业主大会讨论通过。续集的维修基金额不得低于首期维修基金的60%。续集物业维修基金的义务,由房屋所有人履行。未使用房屋的所有人也应当履行续集物业维修基金的义务。
(四)物业维修基金的续集按下列原则进行分摊:
1、物业管理区域内的共用部位和共用设施设备的维修基金,由物业管理区域内全体业主按建筑面积比例分摊。
2、开发建设单位尚未售出房屋的维修基金,按其建筑面积比例,由开发建设单位分摊。
三、物业维修基金的管理
(一)物业维修基金专户存储、专款专用。物业维修基金由市物业维修资金管理中心以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,记帐到户。
(二)物业维修基金闲置期间,除可用于存放银行、购买国债或者法律、法规规定的其他用途外,严禁挪作他用。
(三)物业维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计算利息,每年转存1次。
(四)物业维修基金增值收益扣除财政部门核定的管理费用后,其余转作维修基金每年滚存使用和管理。
(五)物业维修基金的管理费用由市财政部门核定,在维修基金的增值收益中提取,并纳入预算外财政专户资金管理。
(六)杭州市物业维修资金管理中心应每年公布1次物业维修基金筹集和使用情况。
(七)杭州市物业维修资金管理中心应当每年定期向财政部门报送财务报告,并依法接受审计部门的监督。
四、物业维修基金的使用
(一)物业维修基金及其增值部分扣除财政部门核定的管理费用后,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新。由于人为损坏的原因而造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的,由责任人承担费用,不得使用物业维修基金。
(二)符合物业维修基金使用条件的物业维修、更新费用按下列规定列支:
1、属于同幢房屋内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新,维修费用先在物业维修基金及其增值部分中列支,不足部分费用由该幢房屋的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担;同幢房屋内有两个或两个以上门号(单元)的,属于每个门号(单元)内共用部位、共用设施设备的维修、更新,维修费用先在该门号(单元)物业维修基金及其增值部分中列支,不足部分费用由该门号(单元)内的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
2、属于一个物业管理区域内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修、更新,维修费用先在物业维修基金及其增值部分中列支,不足部分由该物业管理区域内的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
(三)物业维修基金及其增值部分的使用程序:
1、由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报杭州市物业维修资金管理中心审定。审定通过的,划拨首期70%的维修更新费用到物业管理企业帐户。
2、维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报杭州市物业维修资金管理中心,由其拨付维修费用的余额:
(1)工程决算单;
(2)业主委员会审核签章的施工承包合同;
(3)工程维修更新的发票原件;
(4)业主委员会验收合格证明。
(四)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋,或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形,房产行政主管部门应当督促业主或业主委员会限期维修;逾期仍未维修的,市物业行政主管部门可以组织代为维修,其维修费用由房屋所有人承担,涉及物业共用部位和共用设施设备维修费用的,按本办法第四条第二款的规定执行。
(五)物业管理企业应每年公布1次物业维修基金的使用情况,并接受业主的监督。
(六)房屋转让时,物业维修基金应一并转让。因拆迁、自然灾害或其他原因致使房屋灭失的,业主或其委托人可持有关证明材料,到杭州市物业维修资金管理中心退回维修基金剩余款额。
五、法律责任
(一)业主未按规定缴纳物业维修基金的,业主委员会或其委托的物业管理企业可按政策规定或业主公约规定采取相应的催缴措施。经业主委员会或物业管理企业催告,业主仍不缴纳物业维修基金的,由市物业行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金,并可申请人民法院强制执行。
(二)开发建设单位未按规定收缴物业维修基金的,由市物业行政主管部门责令其限期收缴。逾期仍不收缴的,每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金,并可申请人民法院强制执行。
(三)违反规定,涉及物业维修基金的,按照国务院《物业管理条例》的有关规定予以处理。
(四)物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(五)业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位之间就物业维修基金发生纠纷的,当事人可以通过协商、协调解决,协商、协调不成的,可以依法向仲裁机构仲裁,或者向人民法院起诉。
六、附则萧山、余杭区及各县(市)物业维修基金的缴纳、使用和管理,可参照本办法执行。本办法自公布之日起施行。
[此贴子已经被作者于2005-6-20 20:39:39编辑过]

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发表于 2005-6-21 11:19 | 显示全部楼层
弄不懂, 要请教专业人士了
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