罗韶颖：从物业管理的角度看物业设计与施工

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            罗韶颖说：“制订物业设计与施工方案需要关注的要素有很多，主要包括法律法规及行业规范的强制性要求、视觉美观要求、经济实惠要求等。”从物业管理的角度不难发现，很多的物业项目的设计与施工对后期物业管理的需求关注不够。导致物业项目维护成本高、视觉效果差。如果重新整改费用较高，改变物业原有的设计还会导致业主不理解，影响到业主的满意度。罗韶颖认为从物业管理的角度，我们希望在物业设计与施工中能关注到以下诸方面的问题，为物业管理服务打下良好的基础。
一、水景——小区中的海市蜃楼
            罗韶颖说：“中国人喜欢依山水而居，于是一些不靠江河的楼盘人为设计一些水景，增加卖点，效果确实美轮美奂。”看到这种设计，物业人不免为后期维护的高成本担忧。费用主要包括使水循环涌动的水泵耗电、景观设备设施的维护费、定期清洗及更换水体所耗的人工费及水费。最要命的是很多的水景防水施工质量差，想想业主家的屋顶这么重要的地方都渗水，房屋屋顶、厨厕的防水质保期也只有五年，水景的渗水就再正常不过了。“渗水的水景只能靠不断加水维持，还有喷水飞溅到路面消耗的水，得花多少水？”罗韶颖质疑道。
            罗韶颖根据重庆市有关文件的规定，提出景观所需的水电费需要由全体业主共同承担的理念。重庆常见的做法是，在房屋销售时，开发商承担了景观的费用。在业主正常入住以后，没有了开发商的水电补贴，业主又不愿意承担过多的公摊水电费，很多物业项目特别是一些中低档楼盘的水景很少开或不开了，水体水质差、水景干涸或填池绿化非常普遍。公司开发的香山项目社会广场旁的水景气势恢宏、蔚为壮观，我们担心的是以后谁为这个过路人都能欣赏的水景买单。住别墅的业主虽然消费能力要强一些，但能够分摊的业主总人数较少，较高的公摊水电费也可能导致部分业主不满。如果水景停开或改作绿化必然导致喜水业主的不满，业主往往会义愤填膺地控诉：当初，我就是冲着这个水景才买的房啊！从物业管理的角度出发，我们希望水景尽量减少，特别是在一些中低档楼盘最好不要设计水景。罗韶颖强调在设计的水景中，要把好施工质量关，减少水景渗水及喷水飞溅到路面的情况发生。
二、路面——终究要被踩在脚下
            罗韶颖称认为路面的功能主要是为了人、车通行之用，无论设计多么美观，终究要被踩在脚下。在路面设计与施工中，要将实用放在第一位。石材固然美观，但在车行道上铺设薄型石材不适用。薄型石材在车辆的碾压下变得支离破碎，修修补补、循环往复，成为物业公司长期的固定工作。我们希望车行道最好采用沥青路面，噪音小、耐用、维护成本低。罗韶颖称提出如果从美观的角度认为不宜全部采用沥青路面，局部车行道可以铺设美观耐用的路面砖加以点缀。
            罗韶颖引用在龙湖的交房标准中规定，车库地面移交标准是金钢砂地面。很多物业项目的车库地面采用的是一般水泥路面。车辆碾压后起沙，清扫后新沙又起，灰尘很大。车主往往误认为车库清洁不好，要求用水冲洗地面。这种地面即使是一个月冲洗一次仍然解决不了灰尘问题，何况很多的多层车库地面不防水，无法用水冲洗。但愿在不久的将来，接管的车库地面全是金钢砂地面不再是一种奢望。人员通行密集的路面铺设的地砖要耐脏。看看肯德基、麦当劳的室内地面多耐脏！即使是雨天，顾客川流不息，这些门店的地面仍然“看得”。 罗韶颖表示，遗憾的是一些物业项目公共楼道、公共卫生间的地面采用的是“雪”白的磁砖，清洁工不停地擦拭仍然有污渍，遇到下雨更是惨不忍睹。
三、木质品——不宜呆在露天的“贵族”
            罗韶颖称物业露天景观中，散发自然气息的木质品使用很普遍。既有木桌椅、木地板，又有木廊桥顶、木栏杆等。经过防腐处理的室外木质品的设计使用寿命是五年，抑或是防腐处理不达标，抑或是重庆气候原因，很多的室外木质品不能确保正常使用五年。假设物业使用寿命是N个五年，意味着需要更换N次露天的木质品。一方面费用高，另一方面部分木质品更换困难。爬满枝条的木质廊桥顶腐朽后如何更换？估计长得枝繁叶茂的绿色天蓬要掀开重来。不少物业公共区域的木桌椅越用越少，原因不言而喻。罗韶颖从物业管理的角度看，物业露天配置的木质品越少越好，尽量采用水泥件、不易生锈的金属、耐用的塑钢制品等替代木质品。
四、安防——物业人的心头之患
            罗韶颖认为在物业管理中，物业安全服务所引发的矛盾和纠纷最多。主要原因是业主对物业安全服务的期望与物业公司能够提供的安全服务能力之间存在较大的差距。在马斯洛需求层次理论中，安全需求仅次于生理需求，是人的基本需求，业主对安全服务的高需求完全可以理解。然而，由于受资源配置及管理效力的制约，没有哪一家物业公司能够承诺确保业主人身、财产安全。在物业管理相关法规中已经明确规定了物业安全服务的职责，即做好物业区域内的安全防范工作，主要职责是维护公共秩序。罗韶颖为了提高业主的满意度，物业公司必须竭尽所能缩小业主安全需求与实际安全服务能力之间的差距。其中，物业安防硬件配置关系到后期的安全管理的功效，要将人防、物防、技防相结合，缺一不可。
            罗韶颖表示物业每增加一个出入口，即使是仅配置一名安全员值守，在后期管理中每月至少增加五仟元的人工费。在满足需求的情况下，小区尽量减少出入口，在这方面檀香山设计不错。物业安防设计、施工中，硬件的安全性能远比美观重要。小区的围墙不能修得妇孺都能翻越。虽然围墙上有红外线报警装置，等安全员接警后赶到现场，可疑人员也许早无踪影了。要给围墙边栽种的植物留下足够生长的空间，与围墙过于“亲密”的植物长大后，枝叶容易遮挡红外线，安防装置误报频繁，解决的办法往往是砍掉伸展的树枝。业主看到心痛啊！以为物业公司是败家子。罗韶颖称业主家的门窗也要确保基本的防盗功能，因为物业公司无法做到在每家的门窗外24小时派人值守，所以不防盗的门窗（当然还包括业主人为不关好的门窗）很容易成为入侵的通道。
            罗韶颖强调安防设备设施的产品质量犹为关键。不少物业配置的产品三天两头出故障，虽然厂家在保修期内按照合同约定招之即来，但问题始终无法根除，你还找不出人家违约的地方。挨过了保修期，厂家万事大吉，厂家解释之所以产品性能不稳定，是因为你们订的产品就这样。例如，监控系统无避雷装置，一旦打雷要赶紧关机器，谁敢担保打雷时坏人就不出来作案？！罗韶颖分析如果关机器动作慢了，设备容易被雷击损坏。大多数情况下，物业公司不得不接过问题成堆的安防设备设施。

五、环境——中看还得中用
            罗韶颖将环境设计、施工中，视觉美观无疑是摆在第一位的，同时还要兼顾到满足使用和管理的需求。
绿化方案要关注到人为踩踏绿化带的问题。在预计到人们有通行需求的绿化带中铺设石块作为便道，方便行人。道路转角处的绿化带最容易被踩踏，在这些地方不宜采用草坪绿化，应该在绿化带与道路接壤之处栽种非草坪的灌木或修建绿篱，使踩踏者无从下脚。罗韶颖把如何清洁安置在绿化丛中的雕塑等艺术品是一件头痛的事，清洁工被迫成为踩踏者。
            罗韶颖提出清洁、绿化取水点要得到基本保证，公共区域的水龙头宜安置在盖板上加锁的下沉式池子里，避免业主将公用水用作洗车等之用。商业用房（例如会所）特别是拟出售的商业用房，在设计时要预设餐饮用途，设置餐饮所必备的烟道、空调外机安放处及排污水装置等。物业区域内餐饮的油烟、噪音污染问题严重扰民，解决起来很棘手，要未雨绸缪。在有条件的情况下，楼道尽量保证自然通风。罗韶颖称有的物业在设计时，将本可以安装通风的单元门上方的空间用玻璃固定了，楼道内密不透风，放置在楼道内的垃圾桶即使每天清理两次，在炎热的夏季，楼道内仍然有异味。
            罗韶颖建议垃圾中转站及化粪池的清掏口要设置在车辆通行之处，以方便日后作业时的运输。大家都知道水火无情，游泳池的安全要予以高度重视。从安全和经营管理的角度出发，游泳池不宜采用形同虚设的植物围合，应当采用围栏式围合。物业从设计、施工到后期的管理维护，都是一项浩大且非常复杂的系统工程，单从某一方面的视觉去评判物业设计、施工的方案毫无疑问是不全面的，需要统筹兼顾、合理规范。罗韶颖说：“我们唯有不断发现问题、关注细节、持续优化及完善，才能确保提供的产品离客户的需求越来越近。”

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