[转帖]上海杭州楼市调整刚开始 下跌不会导致崩盘

杭城随遇安

<P>人们在惴惴不安地等待着楼市调控的结果
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<P>沪杭楼市作为这波房地产热潮的领军者，其命运如何，无疑具有标本意义。也许在剧烈的震荡之后，我们将看到一个正常的市场
<P>形成对照的市场景象
<P>6月18日，此时距中央政府出台建国以来最严厉的房地产调控措施已有一个多月时间。
<P>当天上午，杭州市房管局的9楼会议室，鸦雀无声。建设部房地产开发司司长谢家瑾当场宣读了温家宝总理分别于5月17日、5月19日、6月1日作出的关于房地产调控的三个批示。
<P>批示宣读完毕，前来听取汇报的谢家瑾得到了一些好消息。杭州市的房价6月份涨幅趋缓，许多房地产商主动调整住房结构，投机者在市场上销声匿迹。
<P>但接下来的消息却令人关注。从6月1日到6月15日，杭州市区的800多家二手房中介总共才卖出150套房子。6月1日当天，杭州市的许多中介店交了白卷，没有一套房子卖出，没有一套房源进来。小小的杭州城内已有100多家中介店关门大吉，甚至有一家房地产中介公司的老板，试图席卷客户300万房款潜逃未遂。
<P>这与以前的房市景象形成对照。过去四年来，得益于西湖之秀美、浙江之富庶，杭州的房价领跑全国。同样，集国际大都会、金融中心、世博会诸多概念于一身的上海，房价也是一路暴涨。特别在去年10月加息调控之后，两个城市的房价又暴涨了30%，市中心的一些楼盘价格甚至达到了每平米30000元。
<P>就在中央政府5月11日重拳出击地产市场一周前，杭州楼市还在上演疯狂投机的最后一幕——杭州城内的大开发商绿城集团拿出新楼盘翡翠城中的426套房子，进行摇号登记，有5万多人围抢。一位开发商回忆，那几天，杭州城内所有的售楼小姐有空都去排号了，希望摇到房号后以7万的高价转手。
<P>但在5月11日后，随着“七部委通知”出台，中央政府接连推出土地、税收、金融等调控政策，迅速扭转了一片看涨的市场预期，向来火爆的沪杭楼市，进入急冻期，成交量大幅萎缩。
<P>6月27日，杭州滨江房产集团有限公司副总裁朱立东指着电脑屏幕对记者说，杭州一手房市场与二手房市场同样惨淡，成交量从每天100多套萎缩到20套，网上还有15万套房子没有卖掉。即使新卖的20套中，新盘上市占了一半，大量的老楼盘无人问津。
<P>作为杭州市排名第三的开发商，以前滨江房产在报纸上登一个楼盘广告，第二天往往有400-500个电话打进来询问，现在只有20到30个电话来问。
<P>一些地产商的待销售房有时不减反增，记者在“杭州透明售房网”上发现了这个现象。有网友在论坛中注明这是顾客撤销合同所致。滨江区的楼盘“超级星期天”和杭富高速公路边的“华庭云顶”，也出现了大面积退房。
<P>对市场不看好，干脆就拒绝签订合同。此前，杭州媒体报道，杭州临平的一位客户，发现自己订的一套房子房价可能缩水之后，无奈之下，白扔了6万块的定金。
<P>杭州的情况可以说是上海的一个缩影。记者通过“上海房产之窗”的实时销售记录查到，上海没有卖掉的房子是杭州的十倍，近15万套，而上海每天一手房的成交量仅为过去的40%，只有200多套。近半数的楼盘，6月份一套房子也没有卖出。
<P>上海的知名房地产中介汉宇地产的市场部孙经理介绍，调控以来，上海的16000多家房地产中介，其中四分之一关了门。一些大的中介连锁店，如金丰易居等，开始降低工作人员的薪水。6月末，记者在上海采访期间，马路边挂牌转让的中介店随处可见。
<P>面对市场形势，杭州和上海的一些新开楼盘开始降价，由于幅度较小，市场反应冷淡。上海大华集团投资开发的浦东新区大华锦绣华城4期自4月开盘，比一个月前开盘的3期，低了2000元每平方米，但至今只卖出一套。上海市中心一些投资集中的楼盘房价下跌了30%，比如徐家汇的东方曼哈顿，从今年3月的3.4万元每平方米，跌到现在的2.4万元每平方米。
<P>6月24日，上海房交会照常举办，虽有十万人前往参观，但成交仅区区200多套。往日，屡试不爽的房交会拉动效应，如今也对当前的上海楼市完全失效。之前，杭州市干脆就取消了5月份的房交会。
<P>多空网上“对决”
<P>正如赵杭生所说，沪杭楼市的走向取决于楼市利益各方正在进行的博弈。与惨淡的楼市交易不同，杭州和上海的楼市论坛上却是论战正酣。
<P>在房市论坛中，支持房价下跌的网民被称为“空军”，而支持房价上涨的被称为“多军”。在“杭州房产之窗”和“上海房产之窗”的论坛中，“空军”全面压倒了“多军”。
<P>谢家瑾司长在6月中旬接受媒体采访时称要“稳定房价”，采访内容在网络上出现后，有1万多人跟帖反对。复旦大学房地产研究中心副主任华伟则更加狼狈，由于他不断发表看好上海楼市的观点，这段时间不断遭到网民谩骂。
<P>对于目前的局面，除了购房者外，各方都十分担心。“座谈会上，税务部门很急，银行也急，老板也急，政府也急。”杭州滨江房产集团有限公司副总裁朱立东说。据浙江省建设厅公布，浙江房地产税收占地方税收的20.4%，加上建筑业，达到了36%以上。
<P>大部分房地产商们并没有丧失信心，他们在等待10月的房交会，希望市场如去年一样，逐渐转暖。“每个调控文件的第一句话，都是‘房地产业是国民经济的支柱产业’，只要这句话在，房地产商的日子就不会难过。”杭州市一家开发商对记者说。
<P>“现在的市场，就是憋在这里，互相较劲。”朱立东说。所以大部分开发商们“坚持抗战”，为了渡过目前的难关，房地产商们可谓是八仙过海，各显神通，沪杭楼市也由此出了许多新鲜事———
<P>杭州破天荒地出现买房打折的情况。开发商主动替消费者缴契税，较远的滨江区一些楼盘推出买楼送车等等措施。上海还出现买别墅送宝马、买房送黄金、送十年的管理费、送小孩幼儿园学费等五花八门的促销手段。
<P>中国人民银行上海分行的褚伟博士回忆起两年前，他买房排了一天一夜队，好不容易排到了，售楼小姐递上一份认购书，让其五分钟之内签字，什么户型、配套、细则都无从谈起，“当时你不买就走人，现在不一样了”。
<P>面对这些变相投降派，有些开发商却寸步不让。
<P>　上海城建房地产部副总经理袁继康告诉记者，他操盘的古北瑞仕花园已经卖到第三期，80%的销售已经完成了，成本早就回来，不能降价，如果降价，第一期还没有交付，如果顾客发现资产缩水，就“特别麻烦”。现在虽然两个星期卖一套房，也有400多万，这足以负担公司的日常运营。
<P>在沪杭两地的市中心区域，有些房地产开发商，面对降价也没有人买的情况，索性就捂住楼盘，死等到底。
<P>向来老谋深算的海外投行们则纷纷从住宅市场撤退，转战商业地产。上海的一些本地开发商如大华房地产集团，也开始进军商业地产，顺驰华东集团也成立了商业地产研究部，研究商业地产的前景。
<P>而往日混迹于各个中介和房地产交易中心的投机者们，如今因为5.5%的营业税和两年的期房限转的政策出台，彻底偃旗息鼓，有的被套牢在楼市中，有的就转战他乡。
<P>“以前许多楼盘不看就签掉了，整栋整栋地买，现在不可能了。”浙江温州超然不动产营销公司总经理吕巧正说。他刚刚去秦皇岛投资当地的商铺。
<P>伴随着投机者们的撤退，杭州、上海二手房源突然增加。21世纪不动产公司杭州分部的房源从4月开始，每月增加了600套。赵杭生也将自己在上海浦东买的一套房挂牌转让。
<P>6月23日，上海银行副行长王世豪在深圳举办的城市商业银行论坛上，向花旗大中华区个人金融机构部总经理黄毅请教如何降低房地产贷款的风险。黄毅的回答语惊四座：“如果现在满手是不动产的放款，就比较困难了，因为银行贷款的第一还款源是其他银行的钱。”
<P>上海银行是国内城市商业银行老大，其房地产开发贷款和个人房贷占贷款总额超过了30%。同上海银行一样，这一轮调控让银行的压力倍增。杭州和上海楼市的交易量萎缩，就意味着房地产企业的回款减少，也就无法还贷。“在这种形势之下，只要有一家银行撤资，就会引起连锁反应。”一位银行业资深人士说。上海的一些银行已经发出话来，“敌不动，我不动，敌一动，我先动”。
<P>变盘前夜
<P>6月28日，浙江省房地产协会召集了杭州片区的会员开会，会议上，浙江南都房产集团的执行总裁王海光建议各位房地产商应该将本轮调控周期考虑长些，“最难过的时候还没有来，应该考虑到1993年到1997年的情形”。“问题是久盘必跌。”21世纪不动产杭州分部副总裁叶宏伟说，“争相跳水是必然，房地产行业实际与手机、家电行业一样。”他认为杭州房地产业的发展历史已经提供了教训。1993年调控时，杭州的外销楼盘紫云山庄从每平米3000多元降到900元，最后它活了下来，其余未及时降价的楼盘如圆梦园、宏富山庄统统都倒了。
<P>争相跳水正是大部分地产商所担心出现的景象，因为这将彻底摧毁目前僵持不下的高楼价现状。现在，显然还没到时候。“上海的二手房市场交易量依然在不断萎缩，还没有到低谷，这说明市场的观望气氛继续加强。”汉宇地产的市场部孙经理说。
<P>但在这严峻的形势下，沪杭两地的一小部分房地产企业已经悄悄开始降价。6月29日，浙江金纬房地产公司的办公室主任金立兵告诉记者，他们公司马上开盘的“赞成·林风”将比周围的楼盘每平方米低2000元。“我们是国有企业，经营稳健一点好，相对于4000多元每平方米的土地成本，，9000元每平方米的售价已经足够保证我们的利润了。”
<P>而先前浙江广宇集团有限公司开发的西城华府，开盘价每平方米为8500元，比周围的价格降了1000元，此举有力拉动了周围新开楼盘的订价下行。
<P>更关键的是，这个市场内，各个玩家的成本不同。叶宏伟介绍，在杭州的滨江、下沙、闲林，上海的浦东等区域，存在大量当初协议拿地的开发商，现在拍卖700万元一亩的土地，当初他们30万元一亩就可以拿到。相对便宜的土地成本，为这些企业带来了较大的降价空间。朱立东担心，这些公司一旦降价售楼，会动摇整个市场的信心。
<P>更有趣的是，今年下半年杭州市的滨江区有92万平方米楼盘要交付，市场认为，在早期购楼者中，50%属于投机者。他们购房时，房价只有4000多元每平米，相比现在8000元的市场价，他们有4000元的跳水空间，这将影响滨江区域的房价。
<P>资金的压力已经使一些开发商不胜其累，在杭州市的产权交易中心，十多家开发公司开始挂牌转让自己的项目。7月3日，顺驰华东集团招聘工作人员时，甚至许多上海当地的小房地产公司的副总经理也前来面试。
<P>在这些零星市场动作的底部，是供求关系的逆转。据上海统计局统计，2004年新建商品房住宅面积为7631万平方米，加上今年的政府两个各1000万配套商品房，今明两年的市场真实供应量应有近1亿平方米，这还不包括二手房市场的2000万平方米的存量。赵杭生以目前的成交量预测，今年的成交量约为去年的二分之一，近1500万平米。这意味着，目前的项目够上海卖六年。而杭州今年上市量为300万平米，还有1.5万套房子在卖，以目前每天20套的数量，已经远远供过于求。
<P>更关键的是，中央接下来的调控措施，将结束地方政府的飙地时代。
<P>上海的3000多家房地产商，只有300多家有土地。据业内人士统计，上海至少有3600公顷的土地闲置在开发商手中。而杭州更多，仅萧山一地，就批出去6万亩，一些开发商透露，这些土地到今天也只是使用了一部分。
<P>7月1日，国土资源部副部长鹿心社接受中央电视台采访时表示，将严格执行土地管理条例，盘活存量土地，对两年未开发的土地，要依法收回。这也是“七部委通知”中重要的一环。随着土地调控的深入，产生两个方面作用，一方面，有可能逼迫开发商开发更多的楼盘，推向市场。另一方面，政府可以回收部分土地，从而增加土地储备量，从根本上平稳地价，从而平稳房价。
<P>“现在正是即将变盘的前夜。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。
<P>下跌不会导致崩盘
<P>“这种情况持续到年底，房价会下跌，但不会崩盘，只是市场会将过去虚高的部分给过滤掉，毕竟真实的需求依然存在。”金地集团上海公司总经理赵汉忠判断。
<P>复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，整体房价应跌回到去年10月的水平，因为去年10月之后，杭州、上海的房价在没有增加任何成本的情况下暴涨了30%。“一个人把本来应该分十天吃的东西三天内暴食进去，生病了，不呕吐一点，怎么行？”他说。
<P>在调控前，许多房地产开发商的生活环境犹如温室，“现在天气变了，就慌了，因为本事不够。”赵杭生说。
<P>开发商中有这样一种心态———如果房价下跌过多，将导致连锁反应，进而牵累银行系统，导致金融危机，所以中央调控楼市会投鼠忌器。
<P>但记者从沪杭两地的银行了解到，虽然房价下跌会给银行增加坏账，但绝对不会导致金融危机。
<P>上海浦东发展银行研究部的李松涛博士正在撰写一份房地产业分析报告。他根据下面各个支行客户经理的报告，推算出即使房价下跌30%，也不会出大的问题。
<P>目前给房地产商们开发贷款的主要是四大行，比如建行在上海投到房地产业的资金近1000亿，但考虑四大行的资金充裕，房地产即便发生坏账，也不会影响大局。
<P>浙江省工商银行公司信贷处处长宋关昶告诉记者，从2004年底开始，工行的一些客户与外地开发商合作的楼盘，开始让利给外地开发商，加速资金回流。工行每个季度会给开发商们敲警钟，摊子不能铺得太大。如果市场现状延续到年底或者明年初，可能要有一些企业要展期(即要求银行延长其还款期限)，但应该能挺过这段时间。
<P>在目前调控的当口上，沪杭两地的一些大开发商并不是接最后一棒者，去年年底，杭州市的许多品牌开发商都拿不到土地，今年3月，创下杭州地价新高的吴山地块，被一个温州房地产公司拿下。
<P>而许多开发商在过去几年的成长中，获得暴利，上海一家知名房地产企业在2004年的毛利高达56个亿。完全有能力承受市场调控带来的阵痛。
<P>从1999年算起，中国的房地产牛市已经延续了6年之久。沪杭作为这波房地产热潮中的领军者，其命运跌宕，无疑具有标本意义，接下来的故事会怎样呢？也许在剧烈的震荡之后，我们将看到一个正常的市场。正如央行副行长吴晓灵所言：我们调控房地产，是想让这个行业活得长一些。</P>