不动产登记 三个想当然

伊邪那岐

　3月1日，《不动产登记暂行条例》在人们的期待和忧虑中如期实施。未来，居民手中的“房产证”将陆续换发为“不动产证”。

　　不动产登记之后房产税会接踵而至吗？那些多套房持有者会因为害怕将承担较高的房产税而抛售多余闲置房产吗？市场上的二手房源将猛增，从而带动房价下降吗？……对于不动产登记，人们似乎有太多的“想当然”，不过，目前，这些“想当然”与现实有着不小的差距，至于以后会不会变成现实，那就有待观察未来市场的表现了。

　　文：广州（楼盘）日报记者 王荔珏 图：CFP提供

　　不动产登记“想当然”之1

　　二手房源猛增带动房价下降？

　　大户型二手房供应将持续增加，北上广深二手房价目前在回升

　　有市场人士认为，对于那些有多套房产的人来说，房产登记后为了“避嫌”（尤其是官员），会把多余的房产放出来，这势必形成挤出效应，预计市场二手的供应量将有所增加。

　　不同城市影响大不同

　　日前，有消息称，近期北京（楼盘）、上海（楼盘）有不少高端二手房源开始涌入市场。在北京，有中介人士就表示，从今年年初开始，其所在的房产中介公司就陆续接手了不少出售房源，其中中高端大户型房源明显比之前要多。该人士分析说：“一方面是去年房价回落比较明显，一些高端二手房业主担心房价会持续下跌，所以急于出售手中房源；另一方面，不动产登记要实施，有多套房屋的业主担心今后房产税一旦出台，会被征收房产税，所以选择尽早将手中房屋交易出去。”上海有中介人士透露，由于3月不动产登记落地，春节假期前后上海二手房交易过户有加快进度的迹象，不过成交主力集中在“刚需”楼盘。

　　在广州，满堂红市场研究部高级经理周峰则表示，不动产登记条例对广州楼市的影响并不大。现在每个月该行接纳的放盘量依然保持在3000多套，并没有明显的增长，但预计未来半年，会有部分大面积物业陆续流入二手市场。这是源于重庆（楼盘）、上海房产税征收的对象是大户型，这难免会引发多套大户型拥有者的担忧；但即便如此，预计放盘量也不会大增，因为毕竟大户型的市场占有率较低。

　　世联行(002285,股吧)集团市场研究部指出，当然，《条例》在短期内确实会给人们心理带来一定影响，但不同城市和区域的影响程度会出现分化。对于人口净流出、库存高企的三四线城市，会加剧库存和房价下行的压力。而对于人口净流入、有产业支撑的一二线核心城市影响则相对较小，尤其是核心地段、供不应求的房产。

　　1月广州二手房价上涨

　　目前，虽然没有确切的数据证实是因不动产的登记导致了二手市场的回暖，但多个城市二手住宅价格有回升的迹象。2015年1月，中国城市住房价格数据显示，与全国市场相反，北上广深一线城市二手房价格指数均出现了环比上涨，这也是自2014年6月下跌以来的首次全部上涨。数据显示，从2014年12月开始，北京、上海、广州三市二手房价格指数环比增幅连续2月上涨。

　　链家地产分析人士表示，不动产登记对楼市的影响其实并不像市场预期得那样立竿见影，但不动产登记对于房价的影响会体现在消费者的心理预期上。

　　北京中原地产首席分析师张大伟则预计，随着不动产登记的开启，大户型二手房供应将继续增加，全国二手房市场价格降温时期或被进一步延长。

　　声音

　　不动产登记等同房地产界的人口普查

　　实施不动产登记，更有利于国家摸清个人手中的不动产情况，明确不动产人均占有量，进而为下一步的房产税开征奠定基础。其实，这等于就是“房地产界的人口普查”，经过这样的“普查”之后，房产的大数据将真实地呈现在相关部门面前。

　　—奥园集团一人士

　　不动产登记将威慑灰色房源抑制炒房

　　不动产登记，会对市场部分灰色房源存量有威慑作用。房产登记后，房产信息全国联网，比如你在广州买了一套房，再到上海买套房却没人知道的现象将消失，这对炒房现象将是极大的抑制。

　　—越秀地产相关人士

　　不动产登记

　　“想当然”之2

　　多套房持有者

　　恐慌性抛房？

　　确实担心会承担较高房产税但未到抛盘地步

　　众所周知，受传统观念影响和房产增值保值功能强的信息所影响，不少人将房产作为稳定而有效的投资品并长期持有。经济实力允许的人往往会同时购置几套房产，用来投资或留给儿女。而不动产统一登记条例的制定和实施，无疑对这一人群产生明显的影响。

　　放盘的多了观望的也多

　　记者在采访中就发现，中介人士或多或少地流露出当下有意出售多余住宅的业主就是担心不动产登记会推动房产税的出台。

　　手头有4套房的郑先生担忧地表示：“一旦开始登记不动产，不免让人担心开征房产税的日子不远了。我现在不知道该不该把手头多余的三套房卖出去。这三套房本是给两个孩子买的，等他们长大了一人一套，另外剩下的一套用于收租补贴家用。如果现在不卖这些房子，那么房产税一旦开征，年年交税显然也是不小的数目。但如果现在把手头多出来的房子卖了，万一以后房价继续涨，又担心孩子将来买不起了。”

　　“我觉得如今不少手头有多套房屋的人都会像我一样难作抉择。”郑先生强调说。

　　在海珠路一中介铺内，销售人员就直言：“现在放盘的人多了些，同时观望的人也多。有些放盘的单位价格还是比较合理的，但看楼客的热情并不高。这是由于目前相关政策的细节并不明朗，大家都在猜测政策的最终走向。”

　　该销售人员表示，当下买家观望，一方面是怕房价继续下跌，另一方面则是寄望房产税开征有业主低价抛盘，可以借机淘到笋盘。

　　官员抛房潮只是“传说”

　　至于“不动产登记制度推行后能降低房价，理由是官员会抛售房屋，造成供给增多”的“想当然”，有房企营销人士指出，这纯属“一厢情愿”的想法。前段时间，市场传出有官员房屋集中抛售的新闻，但后来证明只是中介的过分渲染。

　　有市场人士表示，即便官员们有多套房屋，也有可能是他们的合法持有，不然的话，或许早已以各种方式转到了亲戚朋友名下了。就像国土部相关负责人所说的那样，不动产统一登记的核心价值在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，“与降房价没有直接关系，与反腐没有直接关联”。

　　不动产登记“想当然”之3

　　房产税和遗产税接踵而至？

　　很多问题尚待解决，预计3年内开征财产税可能性较小

　　不动产登记推动全国房地产信息联网，为未来房产税和遗产税等财产性税收的开征提供条件，部分人担心这对房地产市场是重大利空。但目前《条例》相关细则仍未出台，预计还需3到4年才能完成全部登记工作，而且不动产登记局负责人已明确表示，小产权房不被纳入登记范围，我国小产权房分布广、数量大，如何解决这部分不动产的归属问题目前仍未可知。此外，不动产登记制度只是财产税开征的一个前提条件，开征财产税还面临其他的问题，因此预计3年内开征财产税的可能性较小，短期内无需过于担忧。