限购政策松绑一年了 杭州楼市复苏进行时

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图为杭州余杭区一售楼处人头攒动。（资料照片）
图为杭州余杭区一售楼处人头攒动。（资料照片） 本报记者 吴元峰 摄

    7月，杭州限购政策松绑整整一周年。

    在调整二套房首付比例、缩减营业税免税期限、放宽公积金贷款要求等一系列新政后，限购限贷渐行渐远，楼市回暖迹象也愈益明显。不过，从记者采访获得的情况看，在房地产税纳入立法视野的大背景下，楼市再像前些年那样大涨将不可能，而是会呈现走稳的趋势。

    楼市总体回暖

    “这几个月来看房的人明显多了，并且从我手上签订购房合同的客户大多表现爽快。”已过了下班时分，杭州湖州街上一售楼处仍有不少咨询购房的人，一名工作人员告诉记者，许多上班族都预约了晚上来看新房。

    在楼市的成交“行程单”上，7月是传统的销售淡季。但这个7月，跟伏天一样火热，杭州楼市的成交量创下历史同期新高。据透明售房网统计，今年7月杭州（含萧山、余杭）共成交商品房11223套，创下历史同期新高，跟去年同期相比增长了82.6%。

    以市中心的滨江华家池为例，7月一个楼盘的成交金额达到10亿元，相当于普通刚需盘卖1000套房。在7月成交金额前十榜单中可以发现，地段、交通占优的改善及豪宅楼盘占到了一半，购房者下单的速度几乎和刚需不相上下。

    除了普通住宅销售量上升外，7月楼市商业投资获青睐。未来科技城板块的欧美金融城EFC、钱江新城的安居临江金座、萧山中心板块的萧山宝龙城市广场等为代表的商业地产项目，7月去化上升，使得7月杭州市区商业地产签约套数达到2106套，占市区总销量的比重从4月份的12.4%上升到18.8%。

    “买来是投资的，毕竟感觉房子在自己手里始终是保值的。”欧美金融城EFC第一次推出400套酒店式公寓，一周左右就成交了355套。记者在采访中发现，商业地产颇受投资者的青睐。

    从近几个月成交情况来看，杭州楼市出现了量价齐升的现象。来看房价走势，根据国家统计局7月中旬公布的全国70个大中城市房屋销售价格变动情况显示，杭州新建商品住房销售价格自今年4月份以来连续三个月环比止跌上涨，涨幅逐月扩大。据透明售房网统计数据显示，主城区新建商品房7月份月签约均价为23661元/平方米。相比上半年主城区签约22524元/平方米的均价，上涨了5%，1年时间涨幅已达10.7%。不少购房者想选在淡季以优惠价抄底，却发现开发商早前“存一万抵三万”等优惠措施几乎没了踪影。

    需求更多释放

    去年7月29日零时起，杭州主城区140平方米以上（包含140平方米）放开限购，萧山区、余杭区限购全面解禁。一个月后，杭州楼市全面取消限购。然而接下来的半年里，楼市表现不温不火，甚至出现成交量持续走低。

    “政策环境、经济形势、供求关系和人们对市场的预判，都会影响楼市的变化。特别是今年3月30日的房产新政，进一步降低了购房门槛。”杭州双赢机构总经理章惠芳分析，从近几个月楼市走向来看，这一波成交量上涨，主要受政策利好和市场预判的刺激。

    今年上半年，“3·30新政”、公积金贷款利率下调、央行两次降准降息，首付比例降低、二套房开放等政策进一步刺激了购房者的购房意向。3月开始楼市企稳回升，4月楼市成交再上涨，5月利好政策不断，楼市成交继续呈回升趋势，6月、7月楼市成交继续回暖。

    家住城西的王一鸣，一直想购买一套100平方米以上的改善型住房，由于这两个月房价开始回涨，他有点着急了，空了就要去心仪的楼盘逛一逛：“去年下半年开始一直在观望，觉得房价还会跌，但现在不一样了，就怕房价会继续往上涨。”

    被压抑的改善型需求得以释放。从近年的销售情况看，低总价、低门槛的90平方米房源，是最不愁卖的。然而，现在越来越多楼盘盯上了改善型群体，像城东新城的一个楼盘，定位为纯改善、双地铁住宅区项目主力户型在110至140平方米。章惠芳说：“以前是刚需一枝独秀，现在我们发现改善型需求开始发力，并且已经占据将近半壁江山。”

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信心逐渐恢复

    “对于未来一段时间的杭州房地产市场，我们预判成交热度将会维持，市场整体向好的趋势将会维持。”杭州透明售房研究院专家看好杭州楼市的走势，认为政策利好和货币宽松度进一步巩固市场信心。

    省住建厅于近日出台《浙江省住房公积金个人住房异地贷款管理办法》，自9月1日起，浙江本省行政区域内正常缴存住房公积金的职工购买自住住房时，可向购房所在地住房公积金管理中心申请办理异地贷款。

    章惠芳说：“政策持续宽松，购房者的意愿被进一步释放，楼市的成交量也会相对稳健上升；在价格上，预计会有微涨的趋势。”

    城北的万家名城和北宸之光，虽然不属于主城区楼盘，不过也跟着火热行情提价受益。如万家名城在2014年全年的成交均价为12982元/平方米，今年7月成交均价达到13472元/平方米，优惠力度也进一步缩减。

    “量价稳中有升是未来楼市的趋势，但由于位置、配套等因素不同，房价不会齐涨，各板块之间可能出现价格分化。对市场而言，尽管市场各项指标转好，但巩固向好趋势也会面临挑战。”章惠芳说，目前杭州可售房源数量依然处于相对高位，去库存的压力依然存在，部分区域供过于求的压力依然较大。

    2015年7月末，中国指数研究院监测的主要城市库存量环比上月下降1.5%。杭州楼市连续4个月销售突破万套大关，库存回落到14.9万套，这也是今年来，杭州楼市新房库存第一次跌破15万套。但从成交结构中可以看到，下降的库存量以主城区住宅为首，郊区住宅仍是瓶颈。

    新增房源“节流”，进一步促使整个楼市库存量的下降。7月，杭州市区共新增批准预售8797套，环比下降18%。在政策环境上，7月省政府办公厅下发的《促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出暂停商品房库存较大地区的土地供应，并强调继续促进居民住房消费。针对性的地方性政策，让开发商不急着新领预售证，而是忙着想各种办法把已有房源续销掉。

    金九银十，开发商们期盼楼市复苏得再快些。而购房者则在对走势的掂量中作出自己的决定。