买房经历与经验分享：二手房交易种种

伊邪那岐

在中国，房子似乎是一个永恒不变的话题。我居住的楼有30户人家，在今年至少有6户人家换了房子，或者购买第二套房，基本目的都是改善型。
　　
　　为什么置换/购买都发生在今年呢？我觉得，一方面和国家的政策不无关系，国家在一季度出台了一系列政策，比如3月27日发布的通知：个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由5年下调为2年。3月30日，二套房首付比例放宽，进一步刺激住房需求。再者，降低公积金贷款门槛。另一方面，这跟我们这些买房的改善需求也相关。我所在楼层就有两房换三房的，三房换别墅的。
　　
　　政策
　　
　　俗话说，上有政策，下有对策。再监管严格的银行也不例外。我本身有一套房，是本地户口，按照政策，可以购买第二套住宅，不过首付要至少4成，同时贷款利率要上浮10%。为了做到首付3成，同时贷款利率下浮10%，还是有途径的。
　　
　　第一种途径，就是夫妻双方办理离婚，首套住宅上只保留夫妻双方一位的名字。另外一位办理第二套住宅的贷款。办理完贷款后夫妻双方再复婚。我和同学聊天，同学提到他就是这样办理的，而且民政局对此心知肚明，默认这种现象。在歌唱和谐社会的旋律下，真是莫大的讽刺啊。
　　
　　第二种途径，社会上有专门运作贷款的中介，他们在某些银行有渠道。只要消费者支付一定的酬金，中介就可以将二套贷款办理成首套，同时贷款利率下浮。当然，酬金肯定被银行里的审批者，中介瓜分，而且前者应该是拿大头。
　　
　　银行信贷
　　
　　我在购买第二套房子，支付首付款，在向银行申请贷款时遇到了诸多困难：
　　
　　1、我老家的房产是父母的名字，银行不接受这样的抵押，银行认为老年人没有偿还贷款的能力
　　
　　2、银行消费信用贷款的额度最高只有30万元，而且对于贷款者的资质审批严格，比如需要贷款者服务的公司是世界五百强。对于贷款者个人创办企业的，好像更麻烦。
　　
　　3、通过关系申请装修用途的信用贷款（该贷款金额可以超过30万），银行不仅需要申请者的相关资质证明，也需要担保人及担保人配偶的相关资质证明。在当今社会，请担保人提供这样的资质证明，实在需要贷款人与担保人及其配偶建立非常寻常的信任关系。同时，银行要求贷款人必须有一份装修合同，这笔信用贷款需要打到装修公司的账户。言下之意，贷款人还需要找一个信得过的装修公司，以确保可以提取到资金。
　　
　　中介费
　　
　　二手房交易的中介费也是一笔不菲的费用。一般的中介报出的中介费是2%，比如链家，中原。不过现在互联网公司发展的如火如荼，互联网房产如************、爱屋及屋、房多多等等公司也成为了我们买房者的另外一种选择。
　　
　　当然对于像这些互联网房产的加入，传统中介如链家，中原的2%中介费也是可以谈的，但做到像************、房多多那样几乎不可能，因为这些中介门面多，成本开支大。
　　
　　现在买房卖房大多数人还是选择去家门口的中介公司，其实我觉得，未来互联网发展是必然趋势，中介费不能毫无标准的按照2%收费，传统中介公司相对于互联网房产公司还是有明显弱势的，就拿房多多跟中原比较，传统中介公司像中原收那么高的中介费，将近2%,也不能保证房子是真的还是假的，因为他们的中介不会去上门验证，有很多挂的是卖掉的或是根本不存在的房子。而房多多呢，平台上二手房只收取0.8%，而且每套房子都会有人上门验证。。。但话说回来，其实他们的中介都差不多，毕竟都是门面店里的中介。不过房多多今年金牌金牌经纪人体系的推出，倒是看好，如果他们对中介服务制约能够做的好的话，会是中介行业的大变革。