买房时别死盯着“均价” 二手房更具有参考价值

半边影子

对于购房人来说，“均价”一词肯定不陌生。这个词用途广泛，无论是统计的数据、开发商或者中介的首次报价，都能听到这个词。

　　但就购房人来说，也有不少人被它给坑过。原本均价2万多的房，为何看中的房源就会贵上不少？作为二手房的房主，为何别人的房子就能卖上均价？自己的就会低于均价？而在看到北京住宅或某一区县均价仅为3万元/平方米时，或许又有了“天啊，为什么这样的房子我看不到？”的感叹。

　　而这一切，或许都算得上是“均价”曾经惹的祸。那么我们又该如何去看待这个用了那么多年的“均价”呢？

　　概念何为均价？

　　作为“均价”，实际上来说只是作为一个统计的名词。作为名词解释，均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

　　而在楼市中的“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？

　　“均价”不是简单的算术平均值，而是开发商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

　　事实上，均价的差异不仅存在一个个项目中，甚至在同一区域来说，均价也有着不同的差异。

　　现状朝阳单价或相差10倍以上

　　横跨北京东二环到东六环的朝阳区，由于区内板块发展的差异性，造就了区域内房价的悬殊。

　　由于有大部分面积位于北京四环以内，朝阳区近年来新增房源数量并不多。而令人关注的是，朝阳区成为近两年来北京豪宅市场的“供应大户”，也不断刷新着北京豪宅的单价新纪录。其中，位于农展馆的北京壹号院项目，一期产品售价将在15-20万元/平方米，而临湖的房源，预计高达40万元/平方米的天价。除了四环内的传统高端住宅板块，位于四环以外的朝阳区孙河、东坝等板块，也因优秀的地块条件，成为北京新晋豪宅板块。孙河板块是中央别墅区最后一块低密度组团，无论是从区域规划、地理位置、周边环境及配套方面，均优势明显。区域内的项目包括龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾、中粮瑞府等在内，各家开发商均打造成各自顶级产品系产品，售价也达到了10万元/平方米以上。而东坝作为规划中的北京第四使馆区，也吸引了多家知名房企进驻，未来也将成为高端住宅聚集的片区。

　　不过，在朝阳区与通州交界一带、由北向南的区域分割线附近，也分布着均价在3—4万元/平方米以下的楼盘，如管庄、双桥、草房等，但目前新房供应量已不多。除此之外，分布北五环北苑地区的几个楼盘，也成为朝阳区近年来新房的供应主力，该区域目前在售价格约在5万元/平方米以上。

　　均价从3万元、5万元，到10万元，甚至40万元，朝阳区不同板块内的房价可谓天壤之别。如果以位于管庄3.6万元/平方米的北京新天地和东三环的北京壹号院40万元/平方米的最高价相比，同为朝阳区的房源单价相差10倍以上。

　　丰台并非顶级豪宅林立

　　金九银十，北京市场豪宅供应增加，其中大部分集中在了丰台区域。后期计划入市的项目中鲁能·钓鱼台·美高梅公馆单套售价高达千万起。另有消息称，龙湖·西宸原著或将推出平层产品，预计15万/平方米的定价，进一步加深了丰台这一新兴豪宅区的形象。

　　虽然丰台豪宅项目靠价格吸引市场关注，但丰台楼市并非只有豪宅，其主要在售楼盘仍以改善类项目为主。

　　据某机构统计，丰台10月在售项目中，单价超过6万的仅龙湖·西宸原著及紫辰院两个项目，单价在3万至4万的改善类楼盘多达7个，且性价比较高。

　　以位于槐房西路的天恒金融街·公园懿府为例，上周六，项目首次开盘推出266套房源，据项目相关负责人介绍，当天去化超过八成，金额达10亿元。据了解，项目销售价格在4-4.2万元/平方米，套均总价则为450万。

　　丰台作为内城区曾在北京楼市中长期边缘化。而随着公园懿府项目入市热销，尚未入市的愗源夏家胡同地块、华润亚林西地块、中铁建方兴石榴庄地块等高价地皆蠢蠢欲动。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，未来南四环有望成为继东坝之后，北京西部新兴的“豪宅区”。

　　“品牌房企争相入驻是一个区域崛起的开始。”另有专家指出，从这个层面讲，率先打破区域楼市格局企业的项目势必具有标杆意义。

　　顺义环境配套引出均价差异

　　位于东北方向的顺义属于北京近郊，按照数据机构统计的属性来说，这里房子的均价为2.1万元/平方米。

　　但事实上，庞大的顺义如今在楼市中也是分为了不少区域。其中就包括了马坡、新国展、中央别墅区、南法信、顺义新城等。

　　不同区域，价格也有着不同的差异。就目前楼市而言，南法信与新国展属于顺义的价值低点。这里楼盘项目的售价很多还没有达到2万元/平方米以上，其中最便宜的东亚·航国际的售价甚至只有1.6万元/平方米。诸如马坡与顺义新城这一区域的楼盘价格已经达到了3万元/平方米左右。在中央别墅区，这里房子的售价就要远远高于上述的几个区域。如金地·中央世家、中粮·瑞府等项目的别墅产品价格已经达到了3000万元/套以上。

　　产生这一差异的原因也是多种多样，有地铁、区域开发程度、环境、教育配套等诸多方面的原因。

　　以南法信与顺义新城相比，虽然前者有地铁的优势，但对于区域整体的开发程度来说，顺义新城比南法信更为成熟。此外，由于南法信属于新开发区域，在配套与环境来说与顺义新城还有着一定的差距，因此也就造成了价格相差近1万元/平方米的情形。就中央别墅区来说，这里所拥有的资源甚至是全北京独有的，因此也就造就了如此高的在售价格。

　　此外，区域产品的不同也是其中之一的原因。如南法信主要以50年产权的商业类产品为主，其他区域则多是70年产权的住宅类产品。而正是多种多样的原因，造成了顺义不同区域所受楼盘的均价不同。

　　二手房更具参考价值

　　对于二手房而言，区域二手房中的均价往往会出现比较明显的差异。造成差异的原因也要比新房多更多。其中，学区房这一资源甚至可以让紧邻一街之隔的不同社区就出现几倍的差异。举例来说，去年华清嘉园的二手房价格在10万元/平方米，与其一条马路之隔的西王庄小区的价格则在5万元/平方米。

　　但与二手房也有不同的地方，由于同区域二手房是现房，周边的环境相对固定，因此房源的周边资源也就相对固定，这也让二手房的价格相比新房来说，更为稳定，其均价也就更具参考价值。

　　“二手房与新房不同，由于产品固定，环境固定，同一小区的户型也是相对固定的，因此这也就给房屋价格制定了区间范围，因此二手房的均价会相对准确一点。”某中介员工说道，“由于二手房更注重市场，单方面涨价很难被市场所认可，所以价格会稳定一些，但是同样，有些人着急卖房，往往会低于市场价出售，因此也会出现一定的浮动。但根据多数房源所成交的走势，还是可以看出一个社区的成交均价，而这一均价对于二手房的买卖也是有参考价值的。”

　　新房玩花样吸引人

　　与二手房不同，新房的均价则有着更为深层的“含义”。

　　“新房均价往往是吸引购房人的主要因素之一。”一位不愿透露姓名的开发商表示，事实上，价格是吸引购房人关注项目的第一因素。

　　他认为，除去豪宅项目外，往往售价越便宜的项目，越愿意把均价说的低一些，因为这样能吸引购房人前来，在对购房人产生直观的影响后，甚至是让购房人产生购买意愿后，在适时的表示由于房子不同、户型不同，会产生不同的差异，从而留住购房人。

　　而这一现象在一个楼盘开盘前更为“严重”。有不少购房人在等待楼盘开盘时最想知道的便是房子的最终售价。但售价难寻，得到更多的回复都是多少多少元的均价。这实际上也是开发商在进行市场探价的一个过程，实际，开发商所在考虑的便是价格高了担心卖不动，定低了担心卖赔了，所以干脆就采用均价的方式来试探市场。

　　观点区域均价已无参考意义

　　北京市房协秘书长陈志

　　平均价格仅适用从宏观层面观察市场变化的指标之一，并不能够精细地描述市场。单一用平均价格来描述市场现状是不科学不严谨。对于购房人来说，关注的区域、楼盘，甚至是这个楼盘中的哪一栋楼，哪一种户型产品的价格，因为在一个项目中不同类型、户型的产品价格也会有很大差异。

　　而在同一区域内，仅看一个项目的价格也是不严谨的，还要看多个项目同一类型产品价格。从政府、数据机构层面上讲，未来统计数据要更加全面、严谨，现在有些机构统计数据并不全面，造成给予购房人的信息与商品房市场的现状并不对称，使购房人错失购房的良机。

　　特定小范围房价更具指导

　　世邦魏理仕华北区研究部主管、副董事孙祖天

　　对于一个区域内的均价分化，实际上是由于北京住宅用地供应逐年减少，从而出现了土地成交价格不断攀升的情况。又因为这些地块都要求配建保障性住房。在这两种因素的作用下，拿到高价地的开发商通常都会将项目打造成高端系产品，以更高的售价保障项目的利润。

　　对于购房者来说，特定而小范围的房价数据统计对自身购房更有指导性。而数据的提供机构也应在一个相对合理的范围内进行房价统计，并对所包含的房屋类型进行说明，方能给购房者以参考和帮助。

　　帮助购房人分析市场变化

　　某机构高级分析师郝燕

　　以丰台区域为例，龙湖·西宸原著等高端楼盘在某个月份成交量激增，很有可能提高区域均价。然而，这个标高的区域均价，并不能反映丰台区域的真实情况。如果要反映丰台楼市的真正价格，在统计数据时就应该抛去这类超高端项目，同理，一些价格较低的保障房、自住房也应去除。

　　目前，市场均价这项数据存在诸多水分，但对购房人仍有一定的服务性。北京市场上主要购房人群仍是刚需、刚改类人群，市场均价能够在一定程度上，帮助这类购房人分析出市场的变化。当然对于购房人来说，也不能片面地看均价，要结合市场大环境具体分析。