外来大鳄抢滩杭州楼市表现不一

伊邪那岐

当回归一二线市场成为大牌房企的共识，被业内人士普遍定义为1.5线城市的杭州就成了众多开发商的兵家必争之地，杭州市场已成为一个全国性市场。

近几年来，随着外来大鳄加快布局杭州市场，一家家颇具实力的房企在杭州楼市攻城略地，改变着杭州楼市的格局。

2005年，万科以并购南都的方式，成为首个进入杭州市场的外来大鳄。此后，保利、中海、金地、龙湖、碧桂园等全国性布局房企纷纷进驻杭州市场，由本土房企占主导的市场格局被逐步打破。

2013年，万达、景瑞、首开、旭辉、雅居乐等近20家外来大鳄集体进入杭州市场。截至目前，据不完全统计，在最新发布的全国房地产企业50强榜单中，已有30多家进入杭州市场，其中前20强中仅有两家没有进驻。

不过，令人关注的是，杭州市场并没有大家想象中那么好“相处”，各家房企的现状也不尽相同。进入杭州市场后，有的房企迅速扩张，完成了本土化、深耕目标；有的房企步履艰难，仍在伺机而动；有的则在打造了项目后，默默地选择了退出。

首秀即遭遇“难产”，有些外来房企入杭艰辛

2014年9月，江苏雨润以总价4.2亿元的价格拿下城东新城一宗宅地，首次进入杭州主城区。据雨润最初打算，该地块曾计划打造成为旗下的星雨华府系列。在这之前，雨润在杭州周边的临安、千岛湖等地均已有开发项目，不料因雨润集团自身种种原因，杭州市场之旅还没正式开始即宣告了结束。今年5月，远洋地产正式接手该项目，即现在的“远洋万科四季”项目，目前已开放临时展示中心。

同样还没开始就结束的还有三立、三联等房企。2013年7月，浙江三联集团以总价4.24亿元拿下滨江江南单元地块，前期定案名为三联春上。不过现在该项目也已经易主，改名为钱塘玫瑰湾，由曾开发过西溪玫瑰等项目的杭州中尚操盘，目前该项目已开盘。同年11月，三立控股以总价24.4亿元拿下之江单元地块，据三立控股官网信息显示，该项目规划为西湖水晶城项目。不过从去年开始即有消息传出恒大已介入该项目并操盘。目前该地块的公示图已对外公示，并以恒大水晶国际广场亮相。

还有拿地多年深陷一个项目的房企也不在少数。2009年，来自上海的中华房企以总价28.1亿元的价格拿下章家坝地块，即现在的中企御品湾项目。不过如今5年多时间过去了，御品湾项目已接近现房，预计年底左右即可毛坯交付，但却未卖出过一套房子。据公开报道，该项目预计年底以精装修开盘。2012年，桂林东晖以总价3.94亿元的价格拿下余杭超山两宗地块，2014年，余杭区规划局公布了这两宗地块的规划，并定案名为东晖塞纳。沉寂一年多后，该项目以新案名——东晖龙悦湾重新亮相，目前已对外开放样板区和售楼处，尚未正式开盘。2013年高调竞得萧山南部卧城两宗宅地的农工商，目前在杭州地区也仅有尚海湾一个项目。该项目自今年6月份开盘以来，表现也一直较为低调。据透明售房网数据显示，开盘至今，该项目实际去化不到一百套。

此外，还有淮矿等以高地价入杭的房企，就目前来看，其在杭州市场的发展之路也是步履艰辛。

入杭多年，有些房企在市场上的“声音”却不多

作为一个全国性的市场，杭州市场吸引着越来越多的外来大鳄。但不同于其他一般地方，杭州市场一直以“挑剔”出名，这也意味着一批房企在进入这个市场后，会有一个很长的适应过程，并不是所有的房企都能顺利克服水土不服的，有些房企在入杭多年后，在杭州市场上仍处于默默无闻的状态，即使开发有多个项目，但因一直开发以杭州周边为主，或在杭州市场上并没有“代表性”、“明星级”项目，所以仍然还在寻找各种机会伺机而动。

作为较早一批进入杭州市场的外来大鳄，2010年，中粮地产在杭州市场先后拿下两宗地块，分别位于萧山闻堰和上城区，即现在的中粮云涛名苑和中粮方圆府项目。虽然这两个项目目前均已交付，但和万科、龙湖等一批外来大鳄相比，中粮地产这些年明显显得有些低调。直到去年10月份，中粮接手河北天成部分地块，打造其在全国的第八座大悦城项目，中粮地产才算是“高调”了一回。不过据了解，大悦城项目隶属中粮置地部分，严格意义上来说，和之前开发方圆府等项目的中粮地产并不是一个公司。根据中粮集团对二者的定位，中粮置地是以发展大悦城为品牌的商业综合体平台，包括酒店、旅游地产等，未来业务重点是商业地产，中粮地产则以住宅地产为主。而大悦城则正是归到中粮置地中（现已改名为大悦城地产有限公司）。就目前看，大悦城地产在杭州仅大悦城这一个项目，目前尚在建设中。

2007年就进入杭州市场的万通地产，最早带给杭州的项目是位于拱墅区大运河商务区的万通中心项目。按照根据拱墅区规划，总占地面积约160公顷的运河CBD由核心区、南区、东区三个区块组成，其中，核心区由万通中心和远洋大运河商务区组成。不过由于万通中心地块因拆迁等原因，直到2009年下半年才正式交地。2013年，万通地产以总价7.63亿元拿下余杭勾庄地块，折合拿地楼面价为9145元/平方米。2014年，万通地产又以6.18亿元的价格拿下未来科技城商住地块。不过从拿地到现在，万通旗下这两个项目也基本处于默默无闻状态，特别是勾庄的万通上园国际，虽多次传出项目启动消息， 但目前仍处于待售状态。

同样在2007年就进入杭州的朗诗地产，因项目主要集中在余杭等区域，这些年的表现也一直不抢眼。2007年，朗诗地产以楼面价1683元/平方米的价格拿下下沙地块，即现在的朗诗国际街区项目。2009年，朗诗地产以总价4.68亿元的价格拿下拱墅区田园单元地块，即现在的朗诗田园绿郡项目。此后，朗诗在杭州主要的发展方向为余杭等周边区域。开发了朗诗未来街区、朗诗美丽洲、朗诗花漫里等项目。虽然未来街区和花漫里等项目去化不错，但是因以刚需为主，且都位于余杭区，市场影响力一般。今年9月份，朗诗以15.4亿元的价格拿下主城区文晖单元地块，时隔近6年后，才完成在杭州主城区的布局。

此外，越秀、碧桂园、景瑞等房企也表现较为典型。

2010年，碧桂园以总价11.4亿元拿下杭州下沙大学城北地块，折合拿地楼面价为6196元/平方米。这也是碧桂园首次布局杭州。不过继下沙碧桂园项目之后，碧桂园并未在杭州进行扩张，仅在杭州周边区域拿了新的项目。下沙项目也因市场等种种原因一直处于不温不火状态。据透明售房网数据显示，目前下沙碧桂园项目为尾房在售状态，剩余一百多套房源可售。今年下半年以来，沉寂了几年的碧桂园在主城区两大热门板块拿了两宗地块。今年8月11日，碧桂园击败滨江、新城、大家等房企，以总价7.12亿元拿下申花单元宅地，折合拿地楼面价为15841元/平方米。这也是碧桂园在调整其拿地以及开发策略之后，在杭州布局的小体量项目。之后，同样是8月份，碧桂园又以总价11.4亿元的价格拿下萧山钱江世纪城地块宅地。

不久前刚开完2015年品牌发布会的越秀地产，实际上早在2010年即进入杭州市场，只不过越秀进军杭州的首战选在了临安，当时越秀通过数次拿地，拿下临安10多宗土地，即现在的超级大盘越秀星汇城。该项目当年开盘之后，曾引起杭州市场的热烈追捧，但直到2013年，越秀地产才正式进入杭州市场。2013年5月份，越秀地产以总价16.08亿元的价格拿下余杭勾庄地块，即现在的越秀星汇尚城项目。随后2014年，越秀又在余杭区古墩路沿线拿下一宗地块，即现在的越秀星汇悦城项目。越秀维多利中心则是目前越秀地产在杭州主城区的唯一一个项目，该项目为商业项目。

拿地扩张，

有些房企迅速布局全杭州

10月30日，中国金茂以总价38.8亿元的价格拿下滨江中兴单元地块。据介绍，该地块将引进中国金茂旗下高端产品系列金茂府。

作为2014年才入杭的中国金茂，这个速度其实并不慢。要知道，此次拿地距离金茂上次拿地才时隔一年多时间，同时第一个项目已经是接近清盘状态了。有业内人士指出，金茂能顺利在杭州布局第二个项目，与金茂悦给金茂塑造的口碑也有一定的关系。2014年1月，金茂首次进入杭州市场，拿下现在的黄龙金茂悦项目。自首次开盘热销以来，金茂悦随后每次开盘每次都能热销。据透明售房网数据显示，目前金茂悦已实际销售近一千套房源，同时项目均价已上涨了近5000元/平方米。

如果说金茂的扩张意图还表现得不是很明显，那万科、龙湖、融创、九龙仓、旭辉等房企的扩张之心则早已昭然若揭。按照今年前三季度杭州市场房企销售额排行榜，万科、龙湖、融创、中铁建等都在TOP10之内。

作为最早入杭的外来房企，经过10多年的发展，万科早已完成品牌的杭州本土化。今年以来，万科旗下的多个新产品系列相继面市，如精工小面积排屋产品等，引起了不少人的关注。土地市场方面， 仅刚过去的9月份，万科即花费了近60个亿的总价，一个月之内在杭州市场拿下8宗地块。

2013年才进入杭州的旭辉地产，发展速度也非常迅猛。2013年5月，旭辉双线作战，拿下滨江奥体和余杭崇贤两宗地块，进入杭州。两年过去，绿地旭辉城去化接近八成，并成为杭州涨价仍热销的现象级楼盘之一。恒基旭辉府也去化近半。自去年年底开始，旭辉便开始在未来科技城、萧山和主城区多个土地出让现场频频报价。目前旭辉除了旭辉府、旭辉城等项目外，在萧山还有和龙湖合作的春江悦茗、和顺发等合作的国悦府项目，同时还在崇贤旭辉府旁边成功进行了补仓，旭辉也成为最快进入杭州销售额TOP10之列的房企之一。

同样在近期土地市场表现勇猛的中国铁建地产，在开发了铁建国际城、江南国际城、青秀城等项目之后，截至目前，今年在土地市场又拿下了四宗地块。正是凭借其多个项目的全面开花，今年前三季度，中国铁建在杭州市场以21.2亿的销售额进入了前十榜单。

“接下来杭州楼市的分化将越来越明显。”从目前杭州市场的发展现状来看，杭州楼市格局已呈现出“弱者恒弱、强者愈强”的局面，一批积极贴近杭州，完美实现本土化的外来房企以及对本地市场有着专注研究的本土房企，未来明显将拥有更好的发展。