“房贷利息抵扣”传言能成真吗 三年内不太可能落地

片警最威武

在中央提出去库存的政策导向后，房地产相关监管部门其实一直在酝酿新的政策。

　　12月3日，中国社会科学院发布的一份报告建议“房贷利息抵扣个税”后，以万科为代表的房地产股上周以来集体上涨，建议似乎已经变成了实际。开心的购房人开始计算抵扣的利好，可也有人质疑这是给有钱人变相减税，有失公平。

　　不过，税法专家表示，房贷利息抵扣的政策，两年内落地的可能性不大。

　　起因

　　社科院建议房贷抵扣个税

　　中国社会科学院3日发布的《中国住房发展报告2015-2016》称，我国住房市场正由增量时代向存量时代过渡，住房政策应从原先过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向，建议出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担。

　　社科院财经战略研究院是此份报告的主要发布者。值得一提的是，报告中提出，应当继续降低住房交易环节税负；实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策。

　　事实上，对于房贷抵扣个税政策，业界早有讨论和研究。社科院在报告中建议，出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。

　　同时，减免普通商品住房交易税费，具体措施包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消两年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予适度财政补贴。

　　另外，对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。提高公积金覆盖面，改革公积金归集信贷制度，降低公积金贷款利率，让更多家庭能够获得低息购房贷款。

　　“应当创新住房政策导向，由过度强调住房市场的经济支柱作用，转向适度强调住房民生导向。不断采取措施，降低居民家庭的实际住房负担。”社科院报告称。

　　12月2日，有媒体报道，中国财政学会副会长兼秘书长贾康表示，有关房贷利息抵个税，研究方面确实有这个方向，具体时间还不能确定。这一言论，立刻成为新一轮“房贷利息可以抵扣”传言的源头。

　　现房库存去化周期高达24个月

　　传言越传越烈，还与楼市的现状不无关系。

　　报告指出，今年以来，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。

　　具体来看，新开工方面，自年初以来同比持续下滑，2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面，则仅维持在-10%到-20%。

　　报告指出，去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降趋势，出现明显的回暖趋向，升中企稳。但在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。

　　算账

　　抵扣1200元等于四次降息

　　在中央提出去库存的政策导向后，房地产监管部门其实一直在酝酿新的政策，因此，报告一经发布立刻引起关注，有房的“房奴”热烈讨论——房贷利息究竟能减多少税。

　　研究院智库中心研究总监严跃进分析，对于购房者来说，房贷利息抵扣相当于变相降低购房成本，一旦落实，对楼市确实是重大利好。

　　记者假设购房者A在北京购买了一套250万元的普通住宅，首付50万元，剩余200万元申请商业贷款30年。按照最新的4.9%的商业贷款基准利率、等额本息的还款方式，需支付的利息约为182万元。记者以均分到30年中计算，每月的利息金额为5055.5元(编者注：这只是一种假设，实际支付的利息是前多后少每月不等)。

　　假设A每月收入2万元，养老保险金、医疗保险金等四金都按照北京市的规定比例交，四金总额为3309.67元。按照目前的个税政策，A每月应纳个税为2292.58元。

　　如果，房贷利息也能抵扣，A每月能多抵扣5055.5元，仍按照目前3500元的个税起征点政策计算，则A每月应纳个税为1071.97元，相较2292.58元减少1220.87元。这个减少额，约等于连续四次降息。

　　所谓房贷利息抵税，一般而言，是指在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分再计征个人所得税。

　　将房贷利息计算进家庭负担的说法，背景是正在进行的个税改革。今年5月8日，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案。财政部部长楼继伟也曾公开表示，下一步个税的改革方向是，由目前的分类税制转向综合和分类相结合的税制，在对部分所得项目实行综合计税的同时，将纳税人家庭负担，如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素，更体现税收公平。