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“房贷利息抵扣”传言能成真吗 三年内不太可能落地

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发表于 2015-12-7 14:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
在中央提出去库存的政策导向后,房地产相关监管部门其实一直在酝酿新的政策。

  12月3日,中国社会科学院发布的一份报告建议“房贷利息抵扣个税”后,以万科为代表的房地产股上周以来集体上涨,建议似乎已经变成了实际。开心的购房人开始计算抵扣的利好,可也有人质疑这是给有钱人变相减税,有失公平。

  不过,税法专家表示,房贷利息抵扣的政策,两年内落地的可能性不大。

  起因

  社科院建议房贷抵扣个税

  中国社会科学院3日发布的《中国住房发展报告2015-2016》称,我国住房市场正由增量时代向存量时代过渡,住房政策应从原先过度强调住房市场的经济支柱作用,转向适度强调住房民生导向,建议出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策,降低购房还款负担。

  社科院财经战略研究院是此份报告的主要发布者。值得一提的是,报告中提出,应当继续降低住房交易环节税负;实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策。

  事实上,对于房贷抵扣个税政策,业界早有讨论和研究。社科院在报告中建议,出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策,降低购房还款负担,实现居者有其屋和藏富于民双重目标。

  同时,减免普通商品住房交易税费,具体措施包括:扩大契税优惠,所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取;取消两年限制,所有普通商品住房交易免征营业税;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税;对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外,还可给予适度财政补贴。

  另外,对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。提高公积金覆盖面,改革公积金归集信贷制度,降低公积金贷款利率,让更多家庭能够获得低息购房贷款。

  “应当创新住房政策导向,由过度强调住房市场的经济支柱作用,转向适度强调住房民生导向。不断采取措施,降低居民家庭的实际住房负担。”社科院报告称。

  12月2日,有媒体报道,中国财政学会副会长兼秘书长贾康表示,有关房贷利息抵个税,研究方面确实有这个方向,具体时间还不能确定。这一言论,立刻成为新一轮“房贷利息可以抵扣”传言的源头。

  现房库存去化周期高达24个月

  传言越传越烈,还与楼市的现状不无关系。

  报告指出,今年以来,虽然宏观政策一再宽松,商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标,虽然整体趋缓,供应量减少,但待售库存压力却没有较大缓解。

  具体来看,新开工方面,自年初以来同比持续下滑,2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面,自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面,则仅维持在-10%到-20%。

  报告指出,去化周期方面,目前现房库存高达23至24个月,远高于6至18个月的合理区间,较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,2015年6月后,房地产销售面积一改同比下降趋势,出现明显的回暖趋向,升中企稳。但在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下,不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度,2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。

  算账

  抵扣1200元等于四次降息

  在中央提出去库存的政策导向后,房地产监管部门其实一直在酝酿新的政策,因此,报告一经发布立刻引起关注,有房的“房奴”热烈讨论——房贷利息究竟能减多少税。

  研究院智库中心研究总监严跃进分析,对于购房者来说,房贷利息抵扣相当于变相降低购房成本,一旦落实,对楼市确实是重大利好。

  记者假设购房者A在北京购买了一套250万元的普通住宅,首付50万元,剩余200万元申请商业贷款30年。按照最新的4.9%的商业贷款基准利率、等额本息的还款方式,需支付的利息约为182万元。记者以均分到30年中计算,每月的利息金额为5055.5元(编者注:这只是一种假设,实际支付的利息是前多后少每月不等)。

  假设A每月收入2万元,养老保险金、医疗保险金等四金都按照北京市的规定比例交,四金总额为3309.67元。按照目前的个税政策,A每月应纳个税为2292.58元。

  如果,房贷利息也能抵扣,A每月能多抵扣5055.5元,仍按照目前3500元的个税起征点政策计算,则A每月应纳个税为1071.97元,相较2292.58元减少1220.87元。这个减少额,约等于连续四次降息。

  所谓房贷利息抵税,一般而言,是指在计征个人所得税时,将房贷产生的利息作为税前减除项扣除,对扣除后的收入部分再计征个人所得税。

  将房贷利息计算进家庭负担的说法,背景是正在进行的个税改革。今年5月8日,国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》,提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案。财政部部长楼继伟也曾公开表示,下一步个税的改革方向是,由目前的分类税制转向综合和分类相结合的税制,在对部分所得项目实行综合计税的同时,将纳税人家庭负担,如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素,更体现税收公平。
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