看到一个很好的帖子 大家可以瞅瞅

paolovbv

非常高兴又见到大家，讲一讲我心目中的楼市情况，还有在过去一年里面我大概在雪球上回答了各位球友两千个以上的问题，那么今天也把这些问题做一些归纳跟大家分享，看看是不是好玩的东西在里面。

   第一个问题就是很多人两千个问题问了什么你回答了什么，我们来看看，第一个问题是情感，我们是投资论坛，很多人说为什么你会谈情感问题，有什么关系，可能我觉得关系不是太大，不过呢在一个月之前做了两千个人左右的在线访谈，大概70%的访谈者来自于雪球论坛，在这个访谈里面发现有一些好玩的因素，比如大家可以看到，在没有结婚的时候，大概有60%的人没有买房，一旦结婚了只有26%的人没有买房，有一半的人在结婚前后买了房子，江湖的传言丈母娘是买房的重要因素，在这个调查里面能看到，第二个当我们看到一旦已婚有了子女之后，他的买第二套房或者第二次置业的机会增加，刚结婚的时候是25%，但结婚有子女的时候大概比例会到45%左右，又翻了一倍，在我们这里可以有两个好玩的结论，第一，在中国结婚人员是买房的重要因素，孩子出生改善是居住的一个重要动机。

    第二个谈到了投资，我们会发现把我们的收入能力或者是投资能力做分档，收入更高的家庭风险偏好偏低的，我们看到如果把购买收入12倍以上的房子作为一个相对比较高风险的购房行为，我们会看到低收入群体55%是愿意做出这样的选择的，反而高收入的家庭14%愿意做出这样的选择，这样的数据里面我们会看到其实跟很多的调研显示的结论差不多，高收入的家庭对风险的意识和偏好明显增高，他们更在乎于风险而非收益，反过来会看到低收入群体他们的风险偏好明显更高一些，这一个是跟收入有关系，一个就是房价高了之后被迫选择更高的房价，否则买不起。

    我在网上跟大家聊聊读书，甚至会聊聊职场，最多的问题是有关于房地产，而房地产里面所有的问题总结在一起，可能会变成一个问题就是房地产为什么会涨，今天简单的用上海市场做一个例子，聊一聊跟上海或者跟房子有关的因素。

    这是一年前上海雾霾最厉害的时候，我们这个位置回看陆家嘴，看上去挺美的，但那时候的五买超过五百，在过去十年里面，无论是空气好的时候还是空气不好的时候，房地产问题始终是成为像雾霾一样的问题，大家觉得看不清，从我入行开始，在过去十年里面，每个人每一天几乎每一年都会讨论一个问题，他是不是有泡沫，无线电泡沫还不破灭，所以今天我跟大家过一过上海房地产所走过的历史，来看一下。

   1990年之前我们知道整个中国的住房分配体系大概是分配制度，也就是当你是政府雇员或者国企员工或者事业单位员工，那么政府或者你所在单位会无偿分给你一套房子，这是某一个单位的分房现场，作为人最重要的居所，很多人奋斗一辈子就是为了住上稍微舒服的环境，所以我们可以看看过去传统的分配方式有甚么好处，第一个，一旦持有终生持有，没有我们现在说70年土地到期的概念，拿到了你可以一直住下去，住到你死为止，第二个会知道这个分配方式以租赁的形式给你，但租金非常便宜，一个月几分钱，哪怕一个月只能赚三四十块钱的当时，这笔房租所占收入的成分不是太高，但有没有坏处，第一会看到质量非常低，特别大家在座的父辈或者祖辈都很清楚，之前住的子是什么情况，在这种传统分配机制下，从建国到文革结束这三十几年里面所建造的房子不如现在两年所建造的房子多，而期间的人口已经倍增，人均居住面积出现严重的恶化，到改革开放之前，就是在上海人均居住面积大概只有7个平方，还不如香港的一半，在这种恶劣的居住条件下，必须要改革。


    我们看到整个改革是贯穿改革，从改革的思维从70年代到80年代初开始提出最初的改革的构想到整个90年代是我们来讨论各种各样的改革方案，到1998年开始正式的改革完成，最快速的十年，十年推进之后我们会看到有什么变化，第一个变化非常震撼人心，短短的1990年开始到现在25年时间里面，上海人均居住面积从7个平方到35个平方，整整翻了五倍，不仅仅发生在上海也发生在北京发生在广州，发生在杭州，发生在中国几乎任何一个大中城市或者中小城市，或者县城，这种成就从人类的历史来看，我觉得都是非常非常罕见的，这个居住面积的大幅度提升短时间内普惠制的大幅度提升，应该说是这二十几年来房地产市场管理单位也好，对于这个中国人民做出的无比巨大的贡献，极大的改善了我们的居住条件和居住状况。

    第二个我们会看到是居住的质量，就像大家可以看到的，最初的我们所改造以舒适建造为主的住房条件，相对来说功能比较狭隘，没有小区没有物业，非常简陋，但是经过市场化十几年变化，就可以看到建造的方法建造的质量小区的环境物业服务包括各种各样的所提供的完善服务，基本上正在快速的向世界一流水平挺进，部分优质小区已经达到世界前列。

    但是凡事不会只有好处而没有好处，坏处在哪里呢，这几年被大家诟病最多的就是价格，中指公布之后自己模拟这条曲线，可以看到1999年二季度开始，到今年的四季度的预测值，整整从一千点上涨到7300点，差不多涨了7倍，我们看到很多小区其实涨幅在十倍以上，有些可能在5倍以上，对一个普通人来说都是一个很高的涨幅，特别很多人说我晚出来后来两年发现房价贵了一倍，由此可以推论房价有不正常的地方，大家在过去的年份房产不正常的因素已经听了太多，今天我讲讲里面有什么看起来可能是比较正常的一部分。

    这条是红色线是上海GDP的绝对值，蓝色是上海GDP的波动值，波动值可能跟大家常看到的会有不一样，数字看起来特别大，我们直接来看一下1999年上海GDP四千多亿，到今年2015年估计大概在两万五千亿左右，整整上涨六倍左右，所以这里有个比较好玩的因素，好像上海的GDP增长速度比概念上多了很多，这里有一个因素是大家通常报纸上广播上电视上看到GDP增长都是指的是实际增长率，所谓实际增长率不考虑期间的价格变动，为什么要用民意GDP增长率跟房价比，因为诸位看到的房价也是没有经过物价调整的，这两个做一个对比会发现，过去16年里面，上海GDP平均每年增速13%，而房价指数差不多增速12%，两个就差一个点，这个点跟今年的房价暴涨有关系，两者几乎是相同的，这里面有一个很好玩的因素，就说如果你能跑赢GDP的增长速度，你似乎就能负担上海的房价。

    第二个因素呢，必须讲讲人口，在过去两三年里面反复跟大家谈了人口流入流出和房价的关系，从2014年开始做过了调查，有两千多位球友贡献了对各自家乡楼市的观察，人口的涌入和涌出情况，哪怕三四线城市，只要有人口流入情况，房价通常有百分之七十到八十的增长，如果人口流出的城市，房价就很堪忧，上海的情况从1999年到2015年，16年里面上海人口增加了1500亿，增加到2400多亿，增加了900万人口，单独拉出来世界上最大城市人口之一了，所以这十几年发生的人口流入流出的变化是极其惊人的，那么这种人口的快速流入集中流入就造成对房地产的一个极大的需求，所以在这种情况下，我们会看到似乎并不是由城市的平均购买能力而决定，是由城市最顶级最上层的购买能力决定，这是第二个。

    第三个看土地，上海从2003年开始招牌挂，完整交易记录以来的所有年份的上海土地住宅率的土地出让情况，大家会看到几乎在所有年份里面，卖掉的房子超过供应的土地，大家看到这个供应土地是指楼面面积不是土地面积，是楼面面积，所以两个是可以比较的，也就是说我们做了13年的统计，我们会看到卖掉的面积差不多是提供土地供应的两倍左右，反过来土地供应只能弥补卖掉房子的一半，这说明什么，在过去所有年份里面，无论是住宅市场是高还是低，是火爆还是冷清，土地供应仍然处于严重供不应求的状态，很多朋友会问，好奇怪，每年土地供应都不足，现在卖的土地从那里来，大家很简单，招牌挂之前，所处的区现在很多土地在进行迁，到现在为止，还没有办法进入到开发阶段，在过去呢就是由于土地市场刚开发初期，很多郊县都有独立土地出让努力，大量土地出让，造成了上个世纪很重要的一次楼市泡沫的结果，造成了到现在为止，因为有这些过量的供应，所以现在房价还比较偏低，如果没有天量的土地供应现在房价可能会更高。

    另一个重要的因素就是rate，这个是整个银行的基准的贷款利率，我们统计过，在这么长的时间里面，只有13个月银行利率是低于6，在中国我们会看到GDP过去是10左右，民意GDP每年增长15%的国度里面，能借到6%的资金简直是送你钱，在过去的年份，人均借贷在18%和20%左右。

    按揭利率是这么一个好东西，他几乎是让很多的普通人可以用特惠利率借到钱，让你参与到中国经济增长过程中，所以房贷按揭低利率也是刺激房价上涨非常大重要的因素。

    最后很多朋友肯定会问，过去十年里面，占据市场最多眼光的调控政策起到什么作用，这张图就明白了，每一个地点都是调控做出来的，但是没有改变趋势，他确实做了事，市场走势面前，在这么强大的供求的曲线面前，起到的作用恐怕就非常有限。

    最后就很多朋友会问，你的结论是什么，能不能给我们一些有用的状态，这一条现在是我们叫做区划曲线，这个是我提供给大家做短期市场走势的非常好的参考，所以大家可以看到，在市场2007年市场最高的时候在最低，低的时候又上来，2010年出现反弹，2011恩年最惨烈的时候到了16个月，之后逐步下滑，看到2012、2013年的，然后2014年又开始变，上到了14个月左右，大家可以根据这个预测曲线能够比较大概率的判断短期楼市走势，这是我给大家带来一个小小的礼物，希望大家能够尝试使用一下，也可以反馈各地楼市使用这个方法之后的结果给我，非常感谢，谢谢。