你家小区围墙会拆吗? 浙江4月或出方案 只针对占地面积较大小区

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《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《意见》)近日印发，提出新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。浙江省建设厅昨日表示，正结合《意见》内容与浙江的实际情况，研究有针对性的具体措施，预计4月底前拿出具体方案。



拆除小区围墙的目的 是解决交通问题

专家解读街区制：没有围墙的开放式社会

道路越来越宽，为什么出趟门越来越累？商圈越来越多，为什么逛个街越来越难？我们的城市是不是“生病了”？

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《意见》)近日印发，提出新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。这也是中央层级文件首次对诟病已久的封闭社区模式“开刀”。

为什么要打开封闭住宅小区？

历史：封闭小区是怎么来的？

封闭小区的形成大致有两个高峰。首先是上世纪50年代单位“圈大院”，接着改革开放后，尤其是上世纪90年代以来房地产开发商蜂拥建起封闭的住宅小区。

在规划学者、中山大学教授袁奇峰看来，封闭社区或者说“门禁社区”，其实是城市化进程中社会分化的产物。社会分化加重、贫富差距拉大，再加上流动人口多，社会治安问题增多，城市中产阶层自然有对安全的需求。

另一方面也和过去政府公共财政有限有关。袁奇峰说，过去地方政府财力有限，把大块土地承包出去，全都让开发商搞，可减轻一些负担。

封闭小区弊端：导致城市公共交通效率低下

封闭小区带来的更直接的难题是城市公共交通效率低下。封闭空间各自为政，将公共道路排斥在住宅小区之外。城市脉络没有打通，使得城市拥堵问题变得更加严重。

袁奇峰解释，城市规划里有居住区、居住小区、组团等三个层级的概念。通常一个居住区大约1平方公里，居住区以下切割成四五个约500米×500米的居住小区。目前我国很多城市的公共道路切割都停留在居住区这一级别，居住小区内道路多私有化。

按照《意见》的要求，现在已建成的住宅小区和单位大院也要逐步打开，为的就是“实现内部道路公共化，解决交通路网布局难题”。

怎样建设开放式街区？

已建成的要逐步打开

中国城市规划设计研究院副院长杨保军表示，现代城市应该是开放的，以公共服务、公共空间作为特征。

对此，《意见》明确，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

在执行层面，杨保军介绍，比如规定土地出让面积不许超过4万平方米。“如果开发商想开发大一点，可以，你买两块。但中间部分是公共的。”杨保军进一步解释，缩小出让面积的另一个好处是，不同开发商盖的房子肯定不一样，多样性、丰富性就出来了。

而对于已建成的住宅小区和单位大院，《意见》 也提出要逐步打开，实现内部道路公共化。杨保军介绍，可以采取分步走的方式，第一步让行人穿过去，接下来是自行车，管理也要跟上，“现在物业管大门，未来是管大楼。每栋楼安全了，街道自然就可以开放了”。

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鼓励“窄马路、密路网”

《意见》还提出了具体指标——到2020年，城市建成区平均路网密度提升到8公里/平方公里，道路面积率达到15%（现在多数城市为12%左右）。特别要提到的是，第一个指标只管长度、不管宽度，所以这是一个鼓励“窄马路、密路网”的指标。如果路网密度能达到每平方公里8公里，意味着道路间距在250米左右。可以想象，未来的路网道路不会很宽，但会很密，这样道路利用率提高了，临街的店面就多了，诸如咖啡馆、餐馆、茶室、书店等店面，由此改变城市的形态和功能。

策略是先新区、后老区

“在《意见》讨论阶段，不少人就对‘打开已建成小区’表达了担忧。”杨保军说，老百姓的回应要引起重视，在下一步推进中做更细致、周密的考虑，“小区里有共有物权。所以我们的策略是先新区、后老区。在这个过程当中，相关问题必须有效解决，才会推动。”

百姓的顾虑主要是安全性和便利性。1961年，美国人简·雅各布《大城市的生与死》一书问世，对城市规划界发动猛烈攻击。37年之后，《纽约时报》评价这本书“或许是城镇规划史中最有影响力的一部作品”。杨保军特别引用书中提出的“街道眼”概念解释民众担心的安全问题——保持小尺度的街区和街道上的各种小店铺，潜在的“要做坏事的人”就会感到来自人们的目光监督。而一个安全的具有公共生活活力和趣味的街道，也是儿童成长的重要环境。

浙江4月或出方案 只针对占地面积较大小区

浙江省建设厅昨日表示，正结合《意见》内容与浙江的实际情况，研究有针对性的具体措施，预计4月底前拿出具体方案。浙江省建设厅总规划师顾浩还表示，此次提出的“开放原则”主要针对规模较大、面积在9万平方米以上的小区。占地面积较小、居住人数较少的小区，可能不在“逐步打开”的范围。

“原则上不再建设封闭式小区”应当如何理解？适用于什么范围？顾浩表示：“这次提出原则上不再建设封闭式小区，从专业角度来说，是指用地规模较大的小区，比如大于9万平方米的小区，就要逐步打开通道，把内部道路用于城市交通，把小区绿化公园让社区共享。”

顾浩表示，已建成的小区目前暂不需要拆除围墙。已拿地或在建小区“逐步打开”的操作办法，则要依照4月底浙江出台的落地方案进行。