租房合同必备哪些条款？ 遇到违约和房屋损毁怎么办？

背对背

　　元宵节一过，这个春节就算是过完了。随着务工人员返城和高校学生陆续返校，租房市场也开始活跃起来。最近，“律师来了”平台(微信公众号：kblst2014)收到不少微友的咨询，都是关于租房遇到的糟心事。
　　我们请“律师来了”签约律师郑雷为用户解答各种租房难题，同时为大家解读房屋租赁过程中可能涉及到的各种法律问题。
　　“律师来了”对近期微友咨询的租房问题做了整理归纳，选取其中一些具有代表性的问题刊发，对大家也许有所帮助。
　　你问我答
　　租房过程中，一方违约怎么办？
　　微友问：我通过中介公司租了一个套房，合同注明客厅可以隔两个房间，房子约定在2月下旬交付。前几天，房东打电话给我说，要求我们隔出来的房间留一间给他们保姆两口子住，说如果我不同意，她就举报威胁不让我隔房间，因此我们决定不租这套房了，要求退房租和中介费。一直联系中介，但中介说这算我违约。经过协商，中介愿意退还押金和租金2000元，但中介费只能由我承担，因此我亏损了2000元。房子还没有交付租客就亏了，请问这合理吗？
　　答：虽然不合理，但合法。由于中介促成了房屋租赁合同，其中介服务已经完成，你就应当支付中介费。即便你与房东之间是否存在租赁纠纷，那是你与房东之间的租赁合同关系，这是两两关系，不能混在一起。
　　出租的房屋出现损毁情况，谁来负责？
　　微友问：我有一套房子租给人家，已经住了一年半左右，还没到期。现在窗户有一块钢化玻璃破裂了，像这种情况应该谁付费用合适？
　　答：若不属于人为故意损害的，属于自然损耗，由出租人承担。若属于房客行为损害的，由房客承担。若属于其他第三方，先由出租人承担，出租人再向第三人主张。
　　租客把我的房子转租，怎么办？
　　微友问：我的房子租给房客，之前租了两年，一年一签，后面他说他要稍微装修下，自己住的，要签5年的合同。现在，我发现他把房子隔了三间租给别人，做二房东，现在我能取回我的什么利益呢？合同里没有说不能转租，但有一条规定：不得擅自改变或改造房屋结构。
　　答：很简单，合同未约定可以转租的，应当认定为该房屋不能转租，否则，房东有权解除合同，并要求对方腾退房屋。现在你可以去次承租人方搜集房屋租赁合同，并依此为由要求解除合同。至于房屋结构的问题，应该不是本案的重点。
　　答疑签约律师郑雷：北京炜衡(杭州)律师事务所专职律师，杭州市律师协会金融、房地产专业委员会委员，专业从事金融(互联网金融)、房地产类法律事务以及企业专项法律事务审查及规范化。
　　租房风险点提醒
　　一、承租前需对合同相关事项有明确约定
　　明确房屋坐落，具体到几幢几单元等；
　　明确租金计算标准，若涉及到能耗费或其他费用也一并计入租金的，应当写清楚；
　　明确租赁面积，包括建筑面积多少，实际使用面积多少，若租金按面积计算的，明确按建筑面积还是按实际使用面积；
　　明确押金的性质，若作为定金，则一方违约后，可以按该金额赔偿，否则只能扣除相关费用后退还；
　　明确承租房屋内所含的家具或设备，最好将这类物品详细列出清单附后，双方交接时确认；
　　明确是否能够转租的问题，若承租人希望还要转租给其他第三方的，则务必要明确出租人同意转租；
　　明确房屋装修问题，若存在重新装修的，则应当明确合同到期终止后，装修的赔偿或归属问题；
　　明确违约责任，应当将一方单方违约产生的违约金金额予以明确，单方违约包括单方终止合同、破坏房屋、房屋无法正常使用、房屋瑕疵等等。否则，若没有违约金，则只能按实际损失赔偿，在实际损失举证困难的情况下，很难获得有效填补。
　　若房屋属于可能涉及拆迁范围的，则应当明确拆迁利益归属。
　　(编者注：关注“律师来了”微信公众号kblst2014并私信留下您的E-mail，就能免费获得电子版《杭州市房屋租赁合同(范本)》)
　　二、承租时对合同履行过程中的证据要做相应留存
　　(1)制作房屋及附属设施清单，要求承租人在检查完毕后签字确认，以证明房屋及设施均完好无损坏；
　　(2)房屋钥匙及移交房屋过程中，要制作房屋交付证明，从而证明已经履行了交付手续。
　　在房屋租赁过程中，承租人要注意：
　　(1)支付相关费用(包括但不限于租金、押金、水电费、物业费等等)后，保存相关的付款凭证，若现金支付的，则需要索取收据；
　　(2)在房屋交付时，若发现存在破损的，应当立即提出，并要求在设备清单中予以注明，防止日后将该责任转嫁；
　　(3)若对房屋进行维修或维护或因房屋本身问题对他人进行损害等事项而支出的相关费用，应当让维修人员、损害相对人或其他人员对发生的原因作出书面说明，以此为证向出租人予以主张，或作为分清责任的依据。
　　三、合同履行完毕后对房屋及附属设施的归还和相关费用的清算
　　出租人应当：
　　(1)全面检查房屋，若发现有毁损的，应当现场制作照片，有条件可以制作视频；
　　(2)对房屋所有涉及的相关费用(包括水电、物业、电视等)进行检查，是否拖欠。
　　(3)其他可能与房屋有关的事项。
　　承租人应当：
　　(1)制作房屋归还清单，若不存在任何问题的，应当让出租人签字认可；
　　(2)制作费用结算清单，若已经全部结清的，应当双方签字确认，特别注明所有费用均已经结清；
　　(3)在清单中作相关备忘，即对租赁过程发生过的纠纷进行一次清算了结，特别注明在此了结后，双方不再就该租赁合同相互追究任何权利。