一二线城市楼市提振 解不了全国去库存难题

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近日，笔者的朋友圈在疯传一组数据：以发布2015年报的412家上市公司为准，两市共有46家公司的全年净利润不足1500万元。近半上市公司利润不足购买京沪深的一套豪宅。

这是现实的写照。房地产对经济和资本市场影响深远，即使是美欧发达国家也不例外。也因此，经济界称房地产为周期之母，“十次危机九次地产”。但是，楼市政策正在变得越来越宽松，楼市的调控却进入了尴尬的境地。

从宽松程度来看，当前的楼市政策如果不是近10年来最宽松，也绝对是2008年以来最宽松的。

从首付比例来看，剔除一线城市以外，首套房的首付比例降至20%，二套房30%，为十年以来最低。从契税来看，根据财政部日前发布新的房地产交易税费新政，2年以上就免征，首套房最低1%，也是历史最低。
利率更不用说了，去年连续降准降息之后，房贷利率比2008年还要低。住房公积金亦如是。

房地产的利好政策一波接着一波，一个比一个更给力。目前来看，这波利好也将在2016年持续。毕竟决策层明确把“去库存”作为2016年的经济工作重点之一。

然而，在楼市托举政策下，楼市却上演尴尬的“冰与火之歌”，没有库存压力的一线城市，在托举政策下，面临房价失控风险；反之，那些真正让决策层着急、面临高库存压力的三四线城市，在各类托举政策下，依然提振无力。

一二线楼市提振不了全国

2015年以来，一二线频频刷新的地王地块，楼市新政下新增的购房需求，为避险只涌入一二线城市，而止步于三四五线城市门口。

受市场利好预期，一线城市和部分二线城市楼市自2015年开始，房价不断上涨。2016年以后，趋势更加明显，生活在京沪深无房和想换房的朋友一个比一个焦虑，朋友圈的公共话题也跟着从股市切换到楼市。

机构23日发布的数据也如是说明，春节假期结束后首周（2月15日-21日），32个主要城市的住宅成交面积环比上涨6.7倍，同比上涨5倍。其中北京、上海、广州、深圳四个一线城市房地产成交涨幅最为明显，环比上涨2171%；同比来看，一线代表城市成交面积上涨幅度也最大，为830%。

当然，也有观点认为，在中国城镇化存在巨大差异的背景下，一二线城市率先领涨是必然的。那么问题来了，楼市的下一阶段，会自一二线城市传输至三四线城市吗？又或者一二线城市频频刷新的地王、高房价可以托举整个中国楼市吗？

对于上述两个命题，笔者都不甚乐观。

首先，虽然一二线城市成交量向好，后续的交易税费、土地购置以及房地产开发投资等等数据都将大量缓解，但依靠楼市向好的一二线城市根本无法托举整个楼市。一线和核心二线不足40城，他们占全国房地产投资的额度不足20%。

其次，一二线城市的快速复苏和上涨也将形成强劲的资金和购买力汲取效益，三四线城市更难提振。

最后一个最根本的因素在于，三四线城市的房地产库存问题，不简单是缺少住房需求，其本质源于无产业和人口导入。一个没有人的城市的房地产如何能够刺激起来，又该放多少水才能够刺激起来呢？

也就是说，一二线城市的复苏可以防止房地产全面硬着陆，但却很难真正的迎来房地产高速发展的时代。

楼市去库存亟需系统性方案

高库存压制固定资产投资，进而拖累“稳增长”，制约“去产能”、“去杠杆”。房地产也确确实实存在高库存难题。但笔者认为，房地产形势在历经2015年托举政策向好之时，也亟需在2016年得以优化。

从一二线城市来说，不存在去库存问题的城市要以稳为主，减少经济对房地产的过度依赖，以及减少高房价对产业成长及人才导入的挤出效应；存在去库存压力的地方，要以不放大房地产泡沫为底线。

笔者最近和一个做早期股权投资的朋友聊天，股权投资收益太低，收益期拉的太长，不如楼市。2016年，他准备收盘全投一线房产。一个保守估计能支持200个创业项目、解决1000人就业的资金量。转向房产后，不过是换取了2套豪宅。

另外一则“段子”也在朋友圈流传，说一位深圳的朋友，早年卖房创业，初始资金90万元，创业成功后赚了400万，准备买房，发现和当初同样地段的房子却需要490万。多年的创业在房价飙升面前等于一无所有。

当房地产被各级政府以及市场资金关注的时候，股市和产业复苏和提振就更难了。

一线城市最先回过神来。2月24日，深圳市住建局局长杨胜军透露，深圳市政府正在研究采取措施调控房地产价格。

上海也在2月23日要求新增中小户型商品房，中心城区中小户型商品房不低于70%，郊区不低于60%。

中国的楼市变化太快，政策总滞后于市场，在笔者看来，二线城市在历经今年上半年的疯涨之后，也很可能将从宽松趋向从紧。

一二线城市的政策底线在于产业，三四线托举地产的关键在于着眼长远。

一些短期救市新政正在全国的多个三四线城市铺开并执行，比如，财政补贴刺激购房，让金融机构给开发商放贷。这些政策不能说没有效果，但长期看，却将带来更大隐患。

房地产去库存对三四线城市来说，是个长期问题。三四线城市的天量库存，其症结并非地产，而是住房需求基本满足、产业基础薄弱、人口外流和外来人口公共服务不足等多种因素造成。

解决中国楼市的高库存，不能单纯依靠刺激住房消费的短期政策，而需要一套系统性方案，推进城镇化、培育和发展具有地方竞争力的产业、增加公共服务投入等等。

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