看好杭州房地产市场

沙龙 · 发表于 2016-3-3 16:59

本帖最后由沙龙于 2021-5-14 08:42 编辑

看好杭州房地产市场：
近期深圳、上海房价暴涨，大众抢房的新闻和段子很多。本人在杭州，比较关注房产市场，做过多次房产投资交易，近期跑过多次售楼部和房产中介，帮朋友谈合同签了几套房子，结合个人理解谈下近期的杭州房产市场。
1、       成交非常非常火爆，杭州今年1月份以前应该是连续10个月新房成交过万套，14/15两年政府卖地压缩，15年底已经基本将13年天量土地出让消化了很多，隐性库存大幅下降，春节后二手房成交猛增，3月2日/3日两天二手房成交接近500套，按此趋势全月二手房成交量也会过万，印象中14年杭州全年二手房成交也就2万多套，如果新盘捂盘惜售，二手房成交量会超过一手房。
2、       二手房是最能反应市场热度的，大量成交的结果是热点区域二手房高性价比房源被扫空，成交单价急剧上升。比如滨江区政府热盘东方郡，15年底89方最低卖180万，现在230万以下找不到房源，个别成交单价可以到3万以上，新盘少了二手房的比价效应，下一步肯定是调价，奥体的旭辉城14年最低成交价2万出头，2月份整体成交均价已到2.9万。
3、       整体分化严重，杭州09年房价整体翻番，然后整体价格一直盘整了6年，郊区持续阴跌，热点区域价格（如市中心、滨江、钱新、奥体）回到了10年高点附近或新高，但下沙、闲林还差很远，记得09年12月下沙保利东湾一线江景卖到2万，目前小区二手房成交价在一万出头。
4、       谁是买家？谁是卖家？身边的朋友同事对住房满意的很少，大多是几年前买在郊区、偏远地段，小孩快读书了，都想改善地段和学区，有房的改善需求很强烈，没房的看到上升趋势后都急了，因此短期内买家会急剧上升。前几年持续的限购限贷政策已经将很多投资需求赶出市场，且前几年有些投资房产已经转给自住，热点区域卖家跟不上了，表现出的形式就是目前郊区涨不起来，市中心和热点区域上涨20%以上，个别区域一房难求。
5、       降息降首付降税极大的提升了买家的购买力，涨价趋势会刺激改善需求提前入市，而杭州市政府压缩14/15年卖地，去年新政要求结顶或造到10楼以上才能开盘，上月新政要求余杭、萧山供地都要由市政府统一规划，都将明显减少1~2年内的新房供应，杭州主城区目前库存住宅3.2万套，按照目前的去化速度，半年就没了，因此供需关系已经逆转，杭州估计将结束6年的盘整，有一段快速上升期。
6、       1线及二线城市房价演变路径猜想（估计也适用于深圳、上海）：
09~14年路径猜想：
房价上涨过快——政府调控——继续上涨——透资未来的购买力——限购限贷，天量保障房——高位盘整——成交持续下滑——阴跌，部分投资客离场——买家观望。
15年~25年路径猜想：
经济低迷，政府救市——降息降首付降税，减少土地出让——敏锐的刚需进场——部分改善需求进场——价格开始上升——投资客进场——房价明显上涨——大量置换需求被激发——刚需及跟风者入场——房价猛涨——政府放风调控——加大调控力度——人口结构需求持续下降，房价下跌——维稳，持续印钞——震荡等待货币和购买力上行。

估计深圳已经走过了大量置换需求被激发，下一步就等最后的接盘侠和调控了。
杭州还在价格开始上升，投资客进场阶段，再过半年可以演化到目前上海或深圳的状况。
个人看法，房地产应该快接近大周期顶部，但就杭州市场看，刚结束6年盘整，库存将会快速下降，因此价格快速上涨的概率大，而且上涨后能否再调整回到目前的平台很难。目前上涨只限于热点区域，郊区价格还没怎么动，刚需或改善可以出手了，普涨很快就会到来。

wbcongcong · 发表于 2016-3-3 17:15

同意，别追到最高一波

鼠目寸光 · 发表于 2016-3-3 17:24

楼主对御道路一号怎么看？

DLXY · 发表于 2016-3-3 17:30

杭州看涨绝不会暴涨

剑城刺客 · 发表于 2016-3-3 17:49

很有水平

gbwzju · 发表于 2016-3-3 17:58

既然看好，赶快悄悄地大量的买！但首先要想好谁会接盘?有没有能力接盘？出货容不容易？周期？费用等等--感谢为国接盘，为去除地方债务接最后一棒！最好不要招惹出房产税！谢谢！！

gbwzju · 发表于 2016-3-3 18:01

既然看好，赶快悄悄地大量的买！但首先要想好谁会接盘?有没有能力接盘？出货容不容易？周期？费用等等--感谢你们为国接盘，为去除地方债务接最后一棒！最好不要招惹出房产税！谢谢！！

amee · 发表于 2016-3-3 20:45

分析的很有道理

沙龙 · 发表于 2016-3-4 08:21

鼠目寸光发表于 2016-3-3 17:24

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楼主对御道路一号怎么看？

不了解御道路一号，不好评论。

沙龙 · 发表于 2016-3-4 08:22

gbwzju 发表于 2016-3-3 17:58

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既然看好，赶快悄悄地大量的买！但首先要想好谁会接盘?有没有能力接盘？出货容不容易？周期？费用等等--感谢 ...

房产的周期很长，且已经接近长周期顶部，投资需谨慎。

飞过海WC · 发表于 2016-3-4 08:26

既然看好，赶快悄悄地大量的买！但首先要想好谁会接盘?有没有能力接盘？出货容不容易？周期？费用等等--感谢你们为国接盘，为去除地方债务接最后一棒！最好不要招惹出房产税！谢

我来自斯里兰卡 · 发表于 2016-3-4 08:58

真的看好就自己偷偷买了。到网上来讲道理，一个原因：推销。

donglisan · 发表于 2016-3-4 09:05

雪球上是16:46发布的，是楼主本人?

红狐狸咖啡 · 发表于 2016-3-4 09:06

分析的比较有理！

沙龙 · 发表于 2016-3-4 09:25

donglisan 发表于 2016-3-4 09:05

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雪球上是16:46发布的，是楼主本人?

是的。

风过疏竹 · 发表于 2016-3-4 09:38

基本符合我的判断，只是个人认为涨到深圳上海的热度不可能，涨后的大跌同样不会，热点地区涨50%，重灾区跌30%最多了。

住高层的下中农 · 发表于 2016-3-4 10:09

donglisan · 发表于 2016-3-4 15:24

沙龙发表于 2016-3-4 09:25

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是的。

幸会！

沙龙 · 发表于 2016-9-10 10:31

半年后再来看下老帖。

lkjhpoui · 发表于 2016-9-10 11:03

现在是到上海深圳的情况了吗？还没有吧？

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