去年10月1万6多买了龙湖春江悦茗，最近一手房已经成交均价1万9多了，而且听说上周拍地后又封盘了，算起来5个月涨了3000多，算是小赚一笔。结合最近的楼市，感觉比去年10月又热了很多，杭州很多区域涨的很快，短期投资机会不明显，又没有多少资金，就挑选了临平作为新的投资目标，原因是临平价格较低，临平北又是临平的低点，就选择了临平北。
很多人会说到余杭的高库存，5年多没涨过，根本没有投资价值，但是我认为，投资需要逆向思维，没有永远的高库存，只有需求未到。我认为临平北就是北京的通州或者南京的江北区域。多年无人问津，但是随着市区房价的大涨和实际交通的可行性，结合投资的热潮，去库存已经逐步到来。
周末逛了3个楼盘，东厦东港，绿城兰庭，金都夏宫，东厦最便宜，只要5300，原先是冲着这个价格来的，想买一套90方就50万不到，亏也亏不了多少，结果发现没有一手房90方了，只有134方以上。后来去了夏宫，目前剩余套数已经只有100套不到了，很多人在看房。兰亭更是只有20多套了，据说售楼部以后都要搬了。最后比较之下还是买了夏宫，价格已经不便宜了，7000块左右，好像前期还有6500左右的成交，不知道是不是看错了，这个是后来才看到的数据，也觉得有点遗憾。
我的考虑是，60多万的房子，20万首付以后，其余部分按揭基本通过出租回收，一个三房户型简单装修，相信租1500到2000应该还是有希望的，总价低，即使跌也跌不到哪里去。而且，随着杭州房价的快速上涨，临平北洼地效应凸显，自己来回测试，50分钟可以到文教区，也就意味着50分钟可以到武林广场，当然是不太堵的前提下，路程在24公里左右。如果一套房子60多万加上一个10万的车子，70万就可以定居在杭州主城区1小时车程的地方，这对于中产和老杭州没有吸引力，但适合暂时没有经济实力的新杭州人，毕竟杭州这几年在冲一线，人口聚集速度会加快，如果市区房价大涨，余杭去库存加快，则后续房价必然上涨，因为房价基数低，稍微上涨几千块就相当于主城区上涨1万的涨幅，根据杭州推地的计划，库存大的地方暂缓推地去库存，余杭作为库存最大的区域，至少临平北今年或许基本不会见到大幅的住宅用地出售，有利区域内楼盘的销售。
另外，临平北这里楼盘集中，有近十个开发商，包括绿城、金都、金帝、东厦、万宝城等等我叫不出名字的一些楼盘，这么多新建住宅的聚集必然会带动人口的聚集，人口的聚集会带来商业配套和交通配套，进一步提升区域价值。 我觉得投资要敏感，快速，我下手龙湖春江悦茗只花了1天了解，第2天就下单，下手金都夏宫除了看样板房就花了10分钟，夏宫买完以后我才问销售经理，我买的是哪一栋，周边的配套细节，因为我认可了这个区域的价值以及楼盘的品质，基本价格也有数，只要选好楼层户型就可以了，反正我要付出的就是20万首付，后续按揭已经计划靠出租来平衡。当然，夏宫这个速度也有原因是因为这个户型套数不多了，现场人又比较多，就果断下单，避免等待中被别人买走，投资不是自住，看准了就可以了。
其实我喜欢逆势投资，我觉得逆势才有最大回报，大家都觉得余杭库存大，不会有大空间，我觉得前几年经验确实是这样，但是要发现其中一个质的变化。2010年滨江房价1万多，申花1万多，包括2015年下半年之前都还是2万左右，临平北价格在7000左右稳定了5年，明显没有性价比。谁会买7000的临平北，不买2万以内的杭州城区。但是现在，杭州城区普遍上2万，热门区域上3万，临平的价格优势就会有一定的体现，越往后越明显，会抹杀区域和交通的劣势，这一点看北京和南京就知道了。 最后，临平北的未来不取决于临平，而取决于杭州。 | 
发表于 2016-3-9 20:16
