个人二手房交易营改增的具体分析，大家 特别是炒房的仔细看看，对炒房不是好消息

知足常乐弥勒佛

重磅：个人二手房交易将开征增值税！



今天早间，国家税务总局局长王军回应了有关营改增改革问题。王军说，今年5月1日起全面实施营改增仍面临一些挑战，如数量多，涉及近1000万户纳税人；时间紧，只有不到两个月的实际准备时间；首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易；还有很多新增纳税人过去基本没接触过增值税，税务部门准备任务艰巨。

虽然相关的政策没有出台，但我还是决定与大家一起谈谈个人二手房交易的“营改增”是什么？改什么？

“营业税”是对营业额直接征税，根据最2015年3.30新政规定，个人出售购买2年以上（含2年）的普通住房的，免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。

个人二手房营改增了，只对房子增值部分征税，没增值就不征税。以前营业税税率是5.6%，据业内人士透露，房地产业、建筑业增值税税率或为11%，具体是多少只有等到政策出台后才能确定，下面我给大家具体分析一下5月1日起个人二手房交易开征增值税后对于购房者和售房者的具体影响：

一、个人二手房营改增对购房者的影响

如果税率由5.6%的营业税变为11%的增值税，一套成交价为200万元的普通住宅在5年内出售，需要交纳11.2万元营业税。改为税率为11%的增值税 之后，若按原价出售则需要缴纳近20万元[200万÷（1+11%）×11%]的税费。个人购房不存在抵扣，购房者就要实实在在地多花8.8 万元。

二、个人二手房营改增对售房者的影响

个人二手房交易需要缴纳的增值税为销项税额减去进项税额，由于政策还没有最终出来，到底哪些项目可以抵扣并不明确，是以前缴纳的营业税吗？况且以前的房子要是属于福利分房又如何抵扣，再就是那些大约在2003年房子涨价前就已购进的成本很低的房子到底应如何抵扣也是一个大问题，如果“进项税额”不到位，那么“营改增”之后的税负就会增加，这样为了避免加重税负，引发房价转嫁性上涨，我估计可能会有一个统一的、类似于营业税率的、比较低的增值税率作为过渡政策。

总之，该政策的出台是一件标志性的大事，首次涉及自然人缴纳增值税征管，我相信税务部门将打通政策落地的“最后一公里”，特别是对接纳税人的“最后一公尺”。

最后，再给大家一个截至目前为止的二手房交易税费费清单，以供参考：

1.契税：(1)首套房且面积90平米以下，成交价*1%；(2)首套房且面积在90-144平米之间，成交价*1.5%；(3)其他：成交价*3%。

2.营业税：2015年3.30新政规定，个人出售购买2年以上（含2年）的普通住房的，免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收税率为5.6%。

3.个税：个税的征收方式为：应纳个人所得税＝计税价格*1%（或1.5%、3%）；普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。

4.印花税：买卖双方各0.05%：

5.土地增值税：目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。核定征收方式：应纳土地增值税额＝计税价格*核定征收率。一般城市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

6.登记费：个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。

7.房地产交易手续费：新建商品房按照3元/平方米收取，由转让方承担。经济适用房减半收取，由买方承担。其他情况按6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

8.佣金：成交价*3%，交易双方各付一半。

9.贴花：5元/套。

10.评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

求是精神

没有可抵扣的部分还叫增值税吗？

风过疏竹

国家刚缩短减免营业税缴纳的年限，会新增增值税吗？去库存还任重道远呢，你以为国家是SB吗

知足常乐弥勒佛

国内这几年要注意：一窝蜂似的去哄抢某样东西，肯定不会发财，股市 楼市 商品都这样

知足常乐弥勒佛

风过疏竹 发表于 2016-3-13 21:43
国家刚缩短减免营业税缴纳的年限，会新增增值税吗？去库存还任重道远呢，你以为国家是SB吗

叫你买新房，大家就是老鼠，猫叫你往哪走，不走不行的

住高层的下中农

楼主，这个真没什么影响的，放心吧。该下手了。

风过疏竹

知足常乐弥勒佛 发表于 2016-3-13 21:51
叫你买新房，大家就是老鼠，猫叫你往哪走，不走不行的

降契税和营业税的目的就是叫你赶紧卖了旧房买新房，旧房设限销售受阻，很多人是没钱改善的，新房去库存也会受重大影响

知足常乐弥勒佛

住高层的下中农 发表于 2016-3-13 21:55
楼主，这个真没什么影响的，放心吧。该下手了。

呵呵，下手？一来不缺房，二来过两年你需要大笔现金，房子在手变现很难的，按目前的情况，觉得过两年房子涨得很高且有这么好卖吗？

住高层的下中农

知足常乐弥勒佛 发表于 2016-3-13 21:59
呵呵，下手？一来不缺房，二来过两年你需要大笔现金，房子在手变现很难的，按目前的情况，觉得过两年房子 ...

个人建议把手头的旧房换成好地段的新房。

住高层的下中农

在杭州来说好地段的新房比现金更重要，当然留一部分现金还是必须的。

知足常乐弥勒佛

住高层的下中农 发表于 2016-3-13 22:06
个人建议把手头的旧房换成好地段的新房。

其实老市区房好，所谓的新市区房，房子是好 环境也可以，但是配套真的不好，成天开车进出身体也差，生活关键还是周边配套环境要全要方便

lj5024

文中成交200万的房子增值税20万，确定没算错？

求是精神

lj5024 发表于 2016-3-13 22:12
文中成交200万的房子增值税20万，确定没算错？

没减扣除项，都是夺人眼球的，营改增的话炒房安全边际提高了！

求是精神

知足常乐弥勒佛 发表于 2016-3-13 22:11
其实老市区房好，所谓的新市区房，房子是好 环境也可以，但是配套真的不好，成天开车进出身体也差，生活关 ...

你明显没做过地铁上下班，市区如果五公里走路或者骑车根本不如地铁方便准时舒服！

住高层的下中农

知足常乐弥勒佛 发表于 2016-3-13 22:11
其实老市区房好，所谓的新市区房，房子是好 环境也可以，但是配套真的不好，成天开车进出身体也差，生活关 ...

赞同你的说法，我也是指市区内好地段的新房。

求是精神

知足常乐弥勒佛 发表于 2016-3-13 22:11
其实老市区房好，所谓的新市区房，房子是好 环境也可以，但是配套真的不好，成天开车进出身体也差，生活关 ...

要说配套，现在哪个新兴板块没学校没菜场没超市，住老破小的不知道住新房的品质

jackw3

求是精神 发表于 2016-3-13 22:13
没减扣除项，都是夺人眼球的，营改增的话炒房安全边际提高了！

那是因为目前还不确定个人住房营改增到底怎么抵扣进项税，LZ的算法是按照类比交通运输行业，现代服务业营改增的情况来计算的，因为这些行业没有进项税一说。
国家看目前二手房过于疯狂，甚至比一手房成交还火，简直是出逃的节奏，完全和中央精神背道而驰，极端的情况不排除LZ说的那种计税方式，就是定向鼓励买新房

知足常乐弥勒佛

求是精神 发表于 2016-3-13 22:14
你明显没做过地铁上下班，市区如果五公里走路或者骑车根本不如地铁方便准时舒服！

哎，我住西湖边，方便性不多说了吧？郊区也有房，但感觉还是市区方便，地铁就不要多说了，每天花这么多时间在路上，不习惯，当然各人各习惯

求是精神

知足常乐弥勒佛 发表于 2016-3-13 22:32
哎，我住西湖边，方便性不多说了吧？郊区也有房，但感觉还是市区方便，地铁就不要多说了，每天花这么多时 ...

西湖边有千万的也有毕胜庙项之类的，吴庄住起来确实方便，毕胜庙之类的就一般了。当然工作也在西湖边肯定住西湖边好，若住西湖边在钱江新城工作未必西湖去钱江新城比住世纪城方便了