热点城市“地王”频出助长楼市风险

伊邪那岐

热点城市“地王”频出，给供求关系基本平衡、局部地区供求过剩的楼市平添了几把“虚火”。以“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的“地王”项目，在过度透支房地产市场预期的同时，也增添了未来市场运行的不确定性。考虑到资金面宽松效应在供给和需求端的不对等，当前热点城市“地王”项目频出助长楼市风险，值得高度警惕。


年初以来，热点城市房地产市场急剧升温，可能更多受到投资投机性需求回潮的驱动。去年以来，中央及地方出台的一系列稳定住房消费政策措施，无论是税费减免，还是贷款成数和利息下降，对城市合理的刚性住房需求和改善性住房需求而言，优惠程度都远不能弥补住宅总价上涨的缺口。因此，市场的急剧升温，不排除是市场投资投机性资金大幅炒作的结果。而房地产中介“首付贷”、“过桥贷”的推波助澜，楼盘热销造势在微信圈和互联网上的广泛传播，进一步加剧市场紧张气氛，显著提升房价上涨预期。2016年1月至4月，全国商品房销售面积同比增长36.5%，较上年同期回升41.3个百分点，商品房销售额同比增长55.9%，较上年同期回升59个百分点，反映出“量升价涨”的运行态势。若剔除非热点城市去库存影响，热点城市住宅价格涨幅惊人。2016年4月末，深圳、上海、南京、厦门、北京、合肥等热点城市新建商品住宅价格同比分别上涨63.4%、34.2%、22.6%、21.7%、20.2%、17.6%。


房地产市场的非理性急剧升温，严重扭曲了市场正常供求关系，造成热点城市土地市场供不应求的假象。截至2016年5月末，全国各种形式的“地王”项目已经超过150宗，较上年同期出现明显增长。在当前资金面整体宽松背景下，房地产开发企业融资成本下降，融资渠道拓宽，账面“不差钱”，因而可以动用巨资竞相追逐地价，不断刷新土地“溢价率”指标，导致热点城市房地产市场普遍出现“面粉贵过面包”这一“水涨船高”现象，并诱发了市场恐慌性需求。


如果冷静理性地思考，那么不难发现当前“地王潮”存在“拔苗助长”热点楼市的风险。一方面是投资投机性需求无法支撑“地王”项目顺利建成销售。我国住宅投资投机性需求以变现获利为主要特征，不仅与“地王”项目形成激烈竞争，而且也存在“搭便车”变现现象。另一方面是资金面宽松效应在供给方和需求方存在不对等，加剧供求失衡。在目前社会融资格局下，房地产开发企业和购房群体在资金融通便利、成本和规模上存在不对等效应。房地产开发企业可以用较小资本金撬动大楼盘开发，可以非理性竞拍土地价格，但购房群体融资规模依然要受到家庭收入水平制约，导致资金面宽松效应在需求方的作用要明显小于供给方，主要表现在“地王”项目建成后住宅销售价格对普通家庭购买力的过度偏离，增加了未来市场供求失衡的可能性。
历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”，“地王潮”抑或是“地王套”虽然在很短的时间内可以推高楼市价格，通过诱发房价上涨预期加快住宅销售，但中长期看将加剧住宅市场供求失衡状况，显著增加市场运行脆弱性，导致金融风险高度聚集。