房地产市场调控仍聚焦去库存 未来或一城一策

小马过江

楼市政策下一步怎么走？
对此，在昨日（7月14日）的新闻发布会上，国家发改委政研室副主任、新闻发言人赵辰昕表示，总体上看，当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。
不过，记者注意到，自去年底中央定调楼市去库存后，经过半年的市场演变，一线城市和部分二线核心城市不断上涨的房价渐有喧宾夺主态势，吸引走了大家对去库存的关注。
对此，赵辰昕表示，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。
中原地产市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者分析指出，未来政策将开始“托底盖帽”。目前，在市场分化的背景下，调控政策也出现了明显的分化，房价上涨较快的城市出现了约束性的政策，比如上海和深圳的限购升级及部分城市的信贷收紧等。他指出，未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的可能将会升级到一城一策。
三四线城市库存压力大
中国指数研究院的最新报告显示，2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势。新房方面，上半年百城住宅均价累计上涨7.61%，其中一季度上涨2.94%，二季度上涨4.54%。报告指出，政策及货币环境持续宽松推动楼市成交增长。
具体来看，上半年，50个代表城市新建住宅月均成交约3570万平方米，同比增长近四成，绝对量为历史同期最高水平，其中3月创单月历史新高，二季度增速有所收窄。从各级城市来看，上半年各类城市同比均增长，二线城市成交同比增幅最高。
在此情况下，记者注意到，多地也在地产调控方面量化目标，拿出实招。比如，浙江明确提出要力争2017年起基本实现将全省商品住宅库存消化周期控制在16个月内；四川省则要求编制土地供应计划，将商品住房可售周期超过2年的县（市、区）纳入“减少直至暂停”类，暂停商品住宅用地供应。
因此，发改委重申房地产市场调控中去库存仍是主基调，无疑有其现实意义。
不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，部分经济条件较差、区位优势不明显的三四线城市楼市基本处于不冷不热格局中。此类城市如果不采取积极的人口导入等措施，楼市反弹的空间不大。
严跃进用5月的库存数据举例说，从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为29个月，但相比4月有所减少。另外，类似烟台、淮南的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过了两年的水平。
河北某地级市一位地产开发商告诉《每日经济新闻》记者，三线城市的房子真的不好卖，当地总需求不大，外来人口流入不多的城市也很难创造新增需求。但从首付比例和信贷等政策层面来讲，的确也没有太大放松空间了。
对此，赵辰昕指出，对三四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。
热点城市房价上涨过快
用冷热不均来概括上半年的房地产市场并不为过，在三四线城市积极去库存的同时，一些热点城市却在犯愁房价上涨问题。
严跃进表示，对于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。比如苏州、南京和合肥等城市，去库存周期仅仅为2个月左右，此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。
在一份标准排名研究院发布的《2016年上半年均价万元以上城市房价涨幅榜》上，安徽省会合肥的表现异常抢眼。这份报告显示，合肥上半年房价上涨了39.57%，位居各大城市首位。去年12月，合肥楼市均价为8493元/平方米，在中西部城市中排在武汉、郑州和南昌之后。到今年6月，合肥房价已经上升到11854元/平方米，上升至中西部各城市第一位。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，受一线城市外溢需求影响，加上政策相对宽松，苏州、南京等二线城市地王频出，量价齐涨，出现了明显的过热势头。
监管层显然也注意到了一些热点城市上半年房价的上涨情况。在昨日的发布会上，赵辰昕指出，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。
胡景晖建议，一线城市需要维持现有的政策导向，保持平稳；二线城市可以针对楼市过热的区域果断出台针对性政策；三、四线城市则需要加大去库存力度。
值得一提的是，部分城市已经开始行动。6月21日，合肥市出台新的楼市调控措施，内容包括：在购买二套房时，如果名下有房无贷，首付比例提高至四成以及对于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公积金贷款等。
胡景晖表示，三、四线城市本身对人口的吸引力较弱，因此普惠政策很难解决城市库存不平衡问题，反而会造成城市房地产市场发展更加不平衡，政策需要根据城市状况不同差异化对待。
张大伟则指出，“目前房价上涨的城市数量逐渐增加，‘盖帽’调控政策的主要特征将是去金融杠杠，这些城市的房价涨幅有望被抑制。”