【长文】从投资到保值，地产白银时代的买房历程

疯轻扬

题记：从12、13年买房换房到去年年中，一直没有考虑继续置业。主要原因是想买的买不起，买的起的看不上，而且期间投资收益率一直高过房产回报率，所以一直没有真正提起过买房的念头。虽说不考虑，但各个板块的新房、二手房房价还是关注的，偶尔上上口水看看帖子的习惯也有保持。

去年年中，一线城市房地产开始启动，人民币贬值，利率持续走低引爆了一线，扭转了二线，托住了三线房价；而杭州G20与亚运会的落地让我感觉到杭州房价的拐点要到了。虽然觉得杭州房价要涨，也经历了股灾1.0，但从往年的投资回报率看，我认为即便杭州普涨20%，我也能跑赢这个涨幅，所以依然没有积极地看房。一直到今年春节，经历了股灾2.0和3.0，然后房地产新政，以及上海房价的暴涨，心底才开始真的涌起了一点恐慌。

其实大部分人都是房产的潜在多头，有90方的想要140方，140方的想要200方；三房的想换四房，远郊的想换近郊；尤其是杭州这个生机勃勃的城市，经济、人文、市政都在进步，而房价无论跟一线的京沪深还是二线的南京苏州比，都有很高的性价比。

三月跟父母深谈了一次，决定买房。目标是：核心地段，四房大户型，新房或者次新房，一步到位，长期持有。核心地段的高端商品房具备很强的保值功能，而房贷也能一定程度上对冲货币贬值。

经历了四个多月的看房，期间遇到过性价比极高而自己没能把握住的房子，也遇到了房东跳价不得不放弃的，还遇到过中介不给力被其他人横刀夺爱的。最后终于落子的，居然是柳暗花明最满意的。所以有了这篇长文，记录下自己的想法和历程。

疯轻扬

杭州买房指南：城市特色、发展定位、地铁格局

如果买房是自住的话，那么每个人的选择都是既定信息与局限下的最优选择。我想谈的买房指南是根据我自己的情况提出的筛选方案，不一定适合每个人，但可以给类似的选择做个参考。

先给出我的目标函数：自住，保值。局限条件是：高交易费用（换房成本高，财务上估计超过总价的5%，心力上无法计算）。

由于交易费用高，所以我直接淘汰了小户型，因为买个两房，过些年再换成三房或者四房，就是成本，小户型租房比买房划算。同时淘汰了郊区，从国内外的一线城市看，核心区的房子保值效果最好，当然热点郊区的波动大，通过波段操作可以提升收益率，但自住加低换手只能选择城市最核心的资产。淘汰小开发商，小开发商跟大开发商的开发理念不同，前期投入大开发商尤其是大开发商的高端品类格局更高，后续物业维护也是品牌开发商的优势。由于长期持有，好的物业不但有好的服务，也能让房子的折旧减缓。

自住这件事情太私人了，单位离家近这一条就可以秒杀绝大部分的理由。所以还是从自上而下的方式来分析杭州买房这件事情。

先说杭州这个城市的定位：杭州要以“美丽中国先行区”为发展目标，充分发挥历史文化、山水旅游资源优势，发展科教事业，建设高科技产业基地和国际旅游休闲中心、国际电子商务中心、全国文化创意中心、区域性金融服务中心。

这个定位分两部分看：杭州要以“美丽中国先行区”为发展目标，充分发挥历史文化、山水旅游资源优势，发展科教事业，建设高科技产业基地。前半句的上半句主要说了杭州的自然禀赋，历史沉淀，这是杭州先天优势。前半句的后半句说的是后天努力方向，利用科教发展高科技。

目标是建设四个中心：其中两个国际级，一个全国级，一个区域性。

我来翻译成人话：

杭州有西湖为代表的美丽山水，有自良渚到南宋一路传承下来的文化积淀，利用这些建设以西湖为代表的国际旅游休闲中心。杭州有以浙大为代表高校，要利用好科教资源发展高科技产业。以阿里巴巴为代表的国际互联网企业，把杭州建设成国际电子商务中心。阿里系、浙大系创新创业，美院为代表的文化创意中心散落在之江转塘和西湖文教区。区域性金融服务中心在钱新和世纪城。

疯轻扬

07年的总规明确了杭州的城市格局是：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。

其中的双心：即湖滨、武林广场地区--旅游商业文化服务中心；临江地区--由北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城共同组成的城市新中心。

很明确，杭州的老中心在湖滨、武林广场地区；新中心在钱江新城及钱江世纪城。这几个地方是官方认为的杭州中心。

三年前画过一个杭州“内环”，外围大概50公里的样子。可能有点争议的是要不要把东站以东部分划进去，其他地方大致是不差的。

里面的小圈是老底子杭州的“内环”范围，基本上是十门加西湖的范围。

杭州的城市框架是王国平搭的，具体的思路可以看他的城市论。基本上新城和老城的界限是秋石高架为界，东边是新城，包括城东新城-钱江新城-钱江世纪城。甚至广义上滨江区的沿江板块也可以称为新城。而秋石高架以西，尤其是十门以内是严格意义上的老城。

老城有老城的底蕴，而新城则有新城的活力。老城的精髓还是湖滨，尤其是柳浪闻莺附近的居住环境，几乎是老城最佳的。但是作为年轻人，我觉得还是新城更合适，交通方便，环境轻松。

疯轻扬

再用地铁规划去对标杭州的总规，地面的规划有很多历史及空间的限制，地下的空间则是全新的，是可以完全为发展服务的。

从地铁布局可以看出，武林广场附近，以及钱江路市民中心附近是地铁密度最高、交汇换乘的主要地点。

关于地铁几年前写过一些自认为比较重要的帖子，有兴趣的可以翻看下：
政治题：正确理解【地铁】命名
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-16831044-1-1.html
地铁7号线缓建，为何不直接延伸1号线到机场？
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-16875466-1-1.html

从两个维度证明：【地铁】盘相比非地铁盘至少溢价15%
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-16875484-1-1.html

从【地铁】站点设置辨别地段重要性
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-16923005-1-1.html

再考虑居住性，城市中心还得有景，可以筛选出以下几个位置：

武林广场靠近运河的位置，湖滨靠近西湖的位置，黄龙能看山的位置，钱江新城核心区可以看江的位置，世纪城看奥体场馆的位置。

疯轻扬

——————————主客观分界线—————————————————

自我认知与居住定位

买什么样的房子，要什么样的装修，最终追问的问题是你是一个什么样的人，你有什么样的生活方式。这个问题很难回答，就像竺校长的两个问题一样。

我是一个有路怒症的人，喜欢跟年轻人多的地方，喜欢精装修胜过毛坯，不喜欢新古典，同学朋友遍布纽约、伦敦、香港、北京、上海、深圳。一年两次出国旅行，两个月一次上海，一年若干次同学朋友来杭州的接待任务。我需要地铁方便、高铁方便、机场方便、高速方便。

希望自己虽然生活在杭州，但不要断了跟其他地方同学朋友的联系。

其实几年前对杭州住宅的想法就是买一套新城的自住，一套西湖边的给父母养老

杭州住宅绝配，西湖+新城
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-16926282-1-1.html


国内为住宅赋予了太多东西，除了居住以外，还要考虑学区、医疗
一套房子要找到好的地段、好的开发商、好的楼层、好的户型
还要学区、医疗、商业配套、地铁、市政
这样的房子是不存在的，如果存在那就是天价

相对次优的选择是把这些需求通过两到三套房子来满足
这次要解决的是我自己的需求，可以把学区、医疗这些因素放到以后考虑

疯轻扬

综合体的优势：立体城市

城市综合体(英文：HOPSCA ，即：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment，经在英文网络上查询考证后，这个说法仅见于国内广告。英语中通常用complex指代这个含义，如Marina Citycomplex ) 是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号， 但是可以都属于城市综合体。

万象城悦府是杭州第一个城市综合体中的高端住宅项目。城市综合体是一个很新的概念，融合了购物、办公、住宅、服务式公寓、高端酒店、会所于一身。以前只有杭州的白马公寓可以与之类比，白马公寓附近集合了杭州大厦、万豪酒店、坤和中心、思妍丽健身等配套，但依然没有悦府这样从一开始就融合设计。悦府地下二层直接进入万象城悦府，直达2号线及4号线，地铁钱江路站及江锦路站。

悦府跟随万象城一起拥有独立的网站宣传，真正意义上的高端住宅。其中顶楼复式几乎可以称为杭州的顶级住宅。

疯轻扬

钱江新城核心区展望：游步道、灯光秀、政府搬迁、人口导入

钱江新城核心区游览图钱江新城核心区东靠钱塘江、南至清江路(钱江三桥)、西临秋涛路、北至庆春东路，总占地面积约4.02平方公里。

核心区内部的高端商品房主要是滨江城市之星和万象城悦府。东方润园紧邻核心区，且有一线江景，也可以纳入考虑范围。

从实际发展情况看，核心区东北片的定位相比西南片高。来福士、万象城、平安金融中心都集中在该片区。

以下引用公元大厦的帖子：

核心区北翼已经交付使用的项目尚且只占总容量三分之一左右：橘黄色区块为已交付使用项目；浅黄色区块为2016年年中即将交付项目；蓝色区块为2017年-2018年即将交付项目；深蓝色区块（万象城来福士之间）为尚未出让的最高标志性项目。

结论：钱江新城的人气从现在开始到2018年末，增长到现在的3倍左右，这将是跨越式发展的3年。

部分依据：

1.   2号线西北段和4号线南段开通后，带来大批人流。

2.  2016-2018年将会有一大批新项目交付使用，而目前核心区北翼已经交付使用的项目尚且只占总容量三分之一左右，且交付项目入住率较高。

3.  现代风貌的环境，内外便捷的交通，老城区和西湖的无缝对接，这种背景下，不可能吸引不到入驻的公司流和人流。

4.  万象城酒店式公寓大户型居然已经售罄，说明新城酒店式公寓将会突破传统，迎来一批自住型的人流。

5.  G20和亚运会，不用多说了。还有三堡的渔人码头和金融城

6.  新城核心区二次规划着力于步行空间的组织，比如沿河的休闲商业步行廊道正在建设。

7.  世纪城未来3年的人流陆续注入和青年路隧道规划建设，滨江的望江隧道建成等两岸的协同发展也将为新城人气带来一定增长。

疯轻扬

多维比价：沪杭比价、深圳万象城比价、新房比价

沪杭对比这个前提很难实现的原因在于两个城市的资源禀赋不同。例如黄浦江两岸的一线江景顶级豪宅，对标的是全球顶级公寓，居住的人群也是顶级富裕阶层。从上海的人口角度看，例如证券交易所、大型券商、基金公司等高端人群的消费力是上海房价的重要支撑，这一点杭州并没有相同可类比的地段及优势。

杭州最大的资源禀赋从全国甚至全球看，就是西湖。所以西湖边的新房及次新房应该对标上海的一线豪宅，单价8-10万是基准价。

上海与杭州可类比的是张江地区的房价与杭州滨江的房价。两地都聚集了IT人才，收入具有可对比性，汤臣豪园的价格与杭州顶级公寓的价格对比是重要的参考指标。如果上海/杭州的比值过高，对于高端制造业的薪资压力就较大。

从目前实际二手房成交看，杭州精装修次新房的单价在4万，上海则在6万以上。具备一定的势差

华润旗下的万象城产品线最初是从深圳开始发端的，深圳万象城的住宅配套为幸福里，目前幸福里二手房价格在10万左右，远高于杭州万象城悦府的价格。且幸福里的户型较为奇葩，塔楼为主，非悦府板楼结构。

目前钱江新城核心区没有新房出售，附近的楼盘是滨江华家池以及万科大都会，两者的精装修价格均在5万。从地段角度看，悦府地块至少溢价20%，减去新户型的10%得房率优势，及新房溢价。悦府二手房成交价不应低于5万。

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占

疯轻扬

占

疯轻扬

投资还是消费？大类资产角度看不动产

买房到底是投资还是消费？这个问题一直是困扰我的问题。我认为如果买了房，现在不自住，无论出租与否，都属于投资；而买房自住才是真正的消费。

十五年前，城市化率低、M2/GDP也低（说明全社会杠杆率低），那个时候的房价空间很大。但是十五年前的房子设计理念与材质跟现在无法相比。当下的时间点，我国一线开发商对于高端住宅的设计已经与国外相近，虽然房价已高，但房屋的保值性更好了。

以前的房子考虑增值兼顾自住，现在的房子则是自住兼顾保值。保值的定义是，持有房产的每年折旧率较低，且地段有稀缺性具备升值基础。

房屋的价值包含两块，一块是所处地段的价值，一个是建筑及空间的价值。好的稀缺性地段在后城市化时代是不可复制的，比如杭州原先的城市中心是武林广场与湖滨地块，后来有了钱新及世纪城地块。但城市再发展，核心区块的房子也是有限的，而次中心的地块则在不断增加，比如申花、未来城及滨江区等等。

核心地块的房价从根子上是由最富裕那个群体的购买力决定的。而次中心的房子则是中产阶级的购买力决定的。

我国的住宅是70年产权，其实建筑本身能维持70年就不错了，大部分建筑是需要折旧的，即便是美国也是一样。而高端住宅由于物业的维护，折旧相比普通住宅要慢。

保值的另一个要点是低换手，一次住宅的换手至少包含下列费用：中介费用、契税费用、个税费用及装修费用，目前的换手成本较低，但买卖房屋仍要产生5个点以上的费用甚至更高。

低换手的核心是住宅能满足你全年龄段的使用需求，那么大面积的多房户型则是需要考虑的重点。房子需要满足一家四口及父母偶尔居住的需要，四房户型将是终极改善的目标。

至于对于房价的考量，美国有较为长期的数据，一百年的时间，增速在5-7%这个区间。我国前十年快一些，未来会慢一点，但也会在这个区间里波动。如果不考虑供需格局，只考虑资产定价的逻辑，借贷成本如果在4.5%左右的话，那么不动产作为风险资产至少会有一些风险溢价，一般2%左右的风险溢价是较为合适的。

疯轻扬

隐私考虑 省去部分章节
基本已经不影响阅读了

指针2015

板凳 等楼主

雨大

顶

疯轻扬

发文需要审核 不知何故
各位稍等

jaxzjq2013

高手的帖子，买了那个楼盘啊？

雨大

刷贴

雅马哈GTR

直接说买那个楼盘，我跟你

playboy409

高手，坐等，加快进度。

雨大

猴急想看买了哪