苏州将打响限购第一枪 从土地房价到户籍信贷全面收缰

奔跑的丸子

　　自今年7月份以来，苏州“限购”的消息一直在业内流传。

　　日前，一份名为《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》在网上出现，从土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、户籍居民信贷、非户籍居民信贷、公积金贷款政策等15个方面对苏州房地产市场进行新的部署和要求。

　　第一财经记者采访了解，上述文件多数内容均将颁布。其中，苏州非户籍居民购买二套房需要提供一年的纳税或者社保证明（且不准许出现补缴情况）。

　　苏州当地业内人士告诉记者，本周苏州住建局已经在会议传递了以上相关信息，“限购限贷”政策将出台。

　　事实上，从去年秋天开始，苏州工业园区湖东几块土地拍卖价格飙升，此后苏州工业园区房价突然开始暴涨，带动苏州其他区域一起上涨。而从2016年开始，苏州房价更是越来越疯狂。

　　此前几个月，苏州房价涨幅一直名列全国前茅。易居研究院智库中心提供的数据显示，苏州（不含昆山、太仓等县级市）今年1~4月份新建商品住宅成交均价为每平方米16969元，相比2015年全年上涨了28.91%。

　　同时，房企抢地的热情也非常高。以5月23、24日苏州连续两天拍卖15幅地块的情况为例，其中多幅宅地实施了限价拍卖，最终两幅宅地因竞价太高流拍，而24日成交的11幅地块的平均溢价率达到了115%。

　　对此，苏州市不断出台调控措施。今年3月，苏州市政府召开常务会议，审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》。主要包括增加市场供应、控制房价增长、加强市场监管三大部分共十条。第三条强化价格管理的“申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%”目的为限制房价增长过快。

　　今年4月，为规范苏州市个人住房贷款业务，苏州市个人住房信贷自律机制全体成员银行讨论形成了苏州市相关决议。8条决议涉及严格认定首次贷款资格、严查首付资金来源，杜绝“假离婚”、公平竞争等四大方面，业内称为“房八条”。

　　今年5月，苏州国土资源局官网发布了一则公告，公告称，“经市政府批准，以下地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。”，苏州土地限价令正式出台。限价令将挂牌拍卖的各地块的最高溢价率将控制在了89%-231%之间。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，去金融杠杆将是调控的主流政策，对于各地城市来说，目前房价上涨的城市数量逐渐增加，这些城市的房价涨幅有望被抑制。

　　面对这样的调控，中金证券则认为调控过后拐点将至。其认为地产成交开始减速，同时主要城市土地成交溢价率达到历史高位区间成为拐点的标志，同时各地政策收紧因此房地产将进入下行空间。

　　中金证券地产行业首席分析师宁静鞭指出，房地产已经处于周期的中后段，或将提前进入下行期。下半年短期快速加杠杆是隐忧。中国加杠杆速度在逐年提升，且一线城市中深圳加杠杆速度较快，其中福建和广东杠杆利用率偏高。

　　“二线城市涨幅超过一线城市的最主要是政策因素。3月份，一线城市出台了不同力度的约束性政策抑制了一线城市的价格上涨，而且从限购、限贷政策看，二线城市目前的宽松程度也最大。整体看，类似厦门、合肥、南京这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。”张大伟说