余丰慧：房企杠杆高至10倍 监管部门应出手

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　　开发商对资金杠杆的运用可以说已经到了极致。

　　本周二，新华社“新华视点”栏目的记者在调查中揭示：“(开发商)基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。”这也表明，甚至连买地的保证金都可以通过融资方式进行支付。

　　尽管监管层开始忧虑，社会各界开始担心，但开发商好像一丁点惧怕心理都没有，并且还较乐观，他们认为销售回款足以支撑融资成本，资金压力尚未体现。按照这个逻辑分析，销售回款能够支撑融资成本的前提是，房价一直上涨，住房需求一直旺盛。

　　在笔者看来，这与美国次贷危机前后的状况惊人相似。就在2005年、2006年时，美国房价单边上涨多年，当时，要是谁说房价会跌肯定会被人耻笑。这种单边上涨的房价，驱使住房杠杆率达到100%，疯狂到即使低收入甚至暂时失业的人员，银行也敢于零首付给其全部购房贷款。前提是，只要房价一直上涨，就可以覆盖银行贷款本息，到期后将贷款人赶到马路上收回住房拍卖，银行也可以大赚一笔。

　　然而，到了2007年初美国房价在毫无征兆的情况下突然下跌，这个现象几个月后愈演愈烈。随后手握巨额高杠杆次级贷款证券的雷曼兄弟破产倒闭，次贷危机爆发，接着金融危机在全球爆发。

　　权威人士5月9日在《人民日报》所做的访谈中表示，“高杠杆是一切经济金融风险的源头与原罪。”国际上无数事实已经证明。同时，必须注意到房地产高杠杆泡沫的危害性似乎更大。全球历次金融危机与高杠杆、泡沫严重的房地产都脱不了干系。

　　中国房地产泡沫一直以来都客观存在着，一个重要原因就是用新泡沫覆盖旧泡沫，一直吹大泡沫，甚至地方政府、房企、投机者形成利益联盟共同吹泡泡，其背后是巨大的利益在驱使和支撑。

　　地方政府在土地出让、房地产税收上有着巨大利益，一旦房价下跌，土地出让收入就会减少。基于此，有的地方政府比开发商还更担心房价走低。开发商自不必说，是房地产利益的直接受益者。甚至拥有住房特别是拥有多套房产的投资者更不愿意看到房价走低。一个利益链条上系着这么多受益者，足以看出房价下降的阻力，但要看到，这种阻力不是真正来自市场规律。

　　房企10倍杠杆率拿地开发，再次佐证了“空手套白狼”的游戏。这种游戏风险之大，早在100多年前的美国就已经被论证过。经济学家、投资家、价值投资理论的创立者本杰明·格雷厄姆说过：所有成本都可以通过发行债券支付，开发商可以一分不投而获得整个资产，在许多情况下还有大量现金进账。当前中国房地产行业的情况很大程度上也可以对号入座。这暴露出房地产行业近几年来恶性、无序发展的硬伤。

　　目前房企杠杆率最高已达10倍，其风险在于：一旦房价下跌或者销售回款速度下降，其资金链条很快就会断裂，风险随之爆发，融资风险将立刻显现。由于金融风险的一个最大特性是传染性、连锁性，因此，最终不排除引爆系统性金融风险的可能性。

　　房企近乎疯狂的10倍高杠杆率，背后风险之大，不光可能害己，而且也会害人。对此，监管部门务必引起高度重视

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一个利益链条上系着这么多受益者

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有的地方z-f比开发商还更担心房价走低