专家:土地供应减少、中国人理念等多因素促使房价暴涨

猪头三个

“没有最高，只有更高！”现在这句话成为了上海、北京房价的真实写照。上海的夫妻为了规避二套房政策而去民政局离婚，甚至已经到了离婚需要排号的地步。在北京，房价同样像脱缰的野马一样疯涨，《北京又现抢房潮：怕错过后再也买不起》的文章也刷爆了朋友圈。

有涨有跌本来是市场经济的正常现象，但是北上广深一线城市的房价却如雾里看花般让人永远猜不透。土地供应不足，中国人的置业思维，实体经济不振……所有的因素貌似能解释，但所有的因素好像又不能解释。

原北京大学环境学院城市与区域规划系董黎明教授已经退休在家，他在北大教学时一直研究城市规划与房地产开发，当记者问到现阶段一线城市的房价暴涨，他说“现在的房价已经远远超过居民的购买能力，甚至精英阶层也买不起了！这是让人难以理解的问题……”。

董黎明教授对记者表示，房价问题实际上是市场经济的问题，就是供给和需求的关系问题。如果供大于求肯定会有大量空置房出现，房价是涨不上去的。董教授举例说，“从现在的国内情况看，其实房价上涨最厉害的是在一线城市，到了县城、县级市以及地级市的层面，它涨不上去，为什么涨不上去？因为地方政府前期土地开发规划超前，供过于求。大量的土地供应，没有能力消化库存，大量的房子摆在那里没人买，怎么会涨上去”。

另外董教授指出，在一线城市，房价一直上涨的原因是土地供应减少。他说，从国家政策层面来看现在每年的土地供应是收紧的。以北京为例，北京今年用于住宅建设的供应量大约是1200公顷土地，大约可以盖1200万平米的住宅，按照平均每户100平米的面积，大约有12万套住房的供应。

但这12万套住房却需要提供给两方面的人口。一是外来务工人员需要解决住房问题，虽然北京今年外来人口总量减少，但是每年新增人口为20万至30万；

现在北京有接近2200万人口量，若按照三口之家计算，大约有700万户家庭，如果按照5%的比例有改善性住房需求，那就是35万户的需求量，而现在每年只有12万套住房的供应，所以供应量是严重不足。

接下来，董黎明又给记者算了一笔账，除了减少土地供应以外，现在大部分新房都建在郊区，城中心六区新房的建设量只占20%。北京今年的政策是基本上不建新房，所以在五环与六环之间只有20%左右的新房供应，这些还包括旧房改造，剩下的房屋都建在偏远地区，所以北京房价涨的快的还是城区，郊区现在房价基本在2万多，比如怀柔、延庆等地区房价在2.5万至2.7万之间。

董黎明对记者介绍说，“北京大学附近的小区靠近北五环，80平方米左右的房子，挂牌后售价是580万平米一套，均价超过7万。”

对于房地产与实体经济的关系，董黎明教授说到，现在企业的投资取向是什么？现在工业领域、制造业领域出现大量积压，并且还要去产能，把钱投进去是要赔钱的。

从居民角度来讲，投资渠道只有股票和楼市，股市现在很不稳定，风险也大，并且停留在上证指数3000点左右，所以股市投资对居民来说也没有安全感。上海市民原来都爱买股票，现在都跑民政局离婚，投资房地产。另外投资黄金和期货，增值幅度也没有房地产高。

董黎明教授还指出，投资房地产还有理念问题，北京、上海等城市还有两类因素也在促进房地产上涨。

一是所谓的学区房，中国有“望子成龙”“望女成凤”的传统，所以要进好的学校。要进好学校，就要在学校周边买房子，变相的提高房价，学区房更是供不应求。

二是中国的东方文化因素。中国人结婚一定要有自己的房，所以有一种说法就是“丈母娘推高了房价”，现在大城市结婚大多数都是买房子，所以这些因素也是影响房价上涨的一部分。

另外，就是国家政策上有些矛盾之处。他指出，我国土地政策是收紧，供应量呈现下行趋势；但国家在人口政策上却鼓励城镇化。人进城市有住房的需求，但是土地却没有增加供应，这就造成了独特的现象存在。虽然国家也有控制大城市的人口规模的政策，但是没有控制手段。

为什么国家鼓励城镇化？因为城镇化速度加快，就可以增加产品的需求量。农村、农民的需求很小，进城市后，工资提高了，很多消费、产品就需求增加，从这个角度来讲，国家主张加快城镇化的速度，从中央到地方，以及出台的各种文件和规划都体现了这一点。

董黎明教授同时也对记者表示，因为我们国家人多地少，限制土地供应从某种意义上来说也是正确的，这个问题很复杂，也是潜在的问题。