杭州楼市新政实施近一月 成交仍惯性上升

问天问地

专家：政策叠加效应显现，市场将回归理性

9月，杭州出台楼市调控“三大板”——限购、限贷及暂停落户，但并未影响9月全市新建商品房签约量再次超过2万套的高成交。国庆小长假成交量虽急转直下，但杭州市区的成交量依然创下了历史新纪录，国庆后成交复苏迹象明显。

专家称，估计市场还有个惯性，成交仍在上升。此外，鉴于目前市区商品住宅可售房源的去化周期已经不足6个月，短期内房价继续上升的趋势或难以扭转。



新政助力购房者集中签约

市场成交暂仍有惯性

9月份，杭州全市新建商品房签约量再次超过2万套，并且已非常接近今年3月创下的峰值，为历史次高。

据透明售房研究院统计，9月杭州全市新建商品房共成交2.73万套、成交总面积291万平方米、总金额约504亿元，均居历史同期第一位，同比分别增长104%、108%、156%，环比分别增长37%、43%、45%。

从全市新建商品房单日成交情况来看，9月份有8天的单日成交量超过1000套，并且主要集中在限购政策出台的9月18日当日及之后数日，其中9月18日成交量高达3000余套，创下历史最高纪录，9月27日、9月30日的成交量均超过2000套。

专家称，估计市场还是有个惯性，成交上升也在预料之中。但从后市来看，随着政策的叠加效应逐渐凸显，市场预计将逐步降温，回归理性。

二手房方面，9月份，杭州市区二手房签约15032套，环比增长42.92%，超过3月份创下的历史单月新纪录。

从每日数据来看，月初受峰会影响，9月1日至7日二手房成交出现谷值，日均签约仅为22套，但随后成交量快速回升。9月18日傍晚，杭州紧急出台了限购政策，不少意向客户连夜紧急签约，单日二手房签约达到1840套，创下历史单日成交最高纪录。9月27日晚，杭州楼市调控紧急加码，自28日起二套房贷与公积金政策同步调整，客户连夜紧急签约再次上演，单日二手房签约超2000套，一个月内第二次刷新历史单日成交最高纪录。

业内人士称，这主要是因为9月杭州房地产政策接连出台，部分购房者赶在政策正式实施前集中签约，导致市场交易量出现“异常”，从而拉高了月度签约量。从后市来看，预计后期政策的叠加效应会逐渐凸显，对市场信心和未来预期都会形成较大冲击，有利于缓解短期市场过热的压力。

值得一提的是，从商品房价格来看，9月杭州全市新建商品房成交均价为17285元/平方米，环比增长1.7%，同比增长23.4%。其中，市区新建商品房成交均价为18553元/平方米，环比增长2.6%，同比增长19%。市区二手住宅签约均价为18347元/平方米，环比上月增长11.27%，同比增长23.35%。

问天问地

国庆小长假成交创纪录

商业项目迎来一波热潮

国庆七天长假，杭州楼市却没有“休息”，仍延续了之前的热度。据记者统计，10月1日至7日，杭州市区新房成交2186套，其中住宅1353套；二手房成交947套，其中住宅851套。相比9月底的最后一周，新房成交量超过万套，仅住宅就在7500套以上。

不过，同比往年国庆假期，无论是新房还是二手房，今年杭州市区的成交量依然创下了历史新纪录。尤其对比房价暴涨的2009年国庆节杭州市区新房成交1149套，也几乎只及今年的一半。

从楼盘成交情况来看，单盘成交超过50套的，大部分为商业项目，例如富力十号的酒店式公寓、华润·万象汇、华元·欢乐城等。业内人士认为，杭州楼市限购、限贷升级后，商业项目因为不受政策约束，在9月份迎来了一波热潮，因此成交在10月初显现出来。

国庆小长假一过，8日开始成交量有上涨趋势，8日新房签约920套、二手房签约721套；9日达到顶峰，新房签约2319套、二手房签约1346套，回到新政刚出台时的高成交水平。10日、11日开始有所回落，新房分别成交948套和714套；二手房成交557套和448套。

业内人士表示，相对以往的限购限贷政策，本次杭州的调控相对温和，外地购房者限购一套，本地购房者付清首套房贷款后，首付比例依然为三成，说明限制的只是借杠杆的炒房客，真正刚需和改善购房者，以及有实力的投资客并没有受到限制。从目前的情况看，买卖双方都处在新政实施的过渡期，房价和销售依然会维持在高位。

问天问地

市场对后期政策加码有预期

后市或将“量缩价稳”

限购令出台近一个月，从9月下旬成交表现以及国庆和节后几天的表现来看，成交数据还算让人满意。那么后市将如何？

对此，杭州透明售房研究院院长方张接认为，国庆黄金周并非工作日，成交数字参考意义受到限制。杭州楼市调控“三箭连发”，房价过快上涨的势头得到了初步遏制，由于成交惯性、网签的时间差以及部分购房者赶政策末班车等原因，成交量目前尚保持在高位。此外，在近一个月时间里，由于商品住房的库存量下降，选择余地变窄，酒店式公寓和二手房的成交比重有所上升。杭州出台相关调控措施力度仍然偏宽松，市场对后期政策加码有预期。

对于后市，他表示预计杭州楼市10月成交将受到较大影响，呈现“量缩价稳”态势。“多种因素叠加，购房者观望情绪开始变浓。”总体来看，本轮政策有望取得积极效果，防止市场非理性发展。但各城市在出台政策时，也应考虑到刚需群体的合理置业需求，进行针对性区分，维护市场理性运行，避免出现大的波动。

克瑞尔华东区域总经理刘晨光表示，从杭州目前的发展情况来看，已经形成了自身的发展环线，新房价格体系有望重塑。从发展空间来看，以石祥路、紫之隧道、彩虹快速路为界的二环以内是楼市发展最坚实的区域，目前内部也存在较大的价差。

在城市基建不断扩张的情况下，政府需要土地收入来平衡财政收支，而在土地供应上，会优先考虑地铁沿线及基建配套完善的区域。从板块看，杭州目前已经不存在绝对高风险的板块，全杭各区域均具备不同条件的投资机会和周期机会。

从后市来看，随着政策的叠加效应逐渐凸显，市场预计将逐步降温，回归理性，杭州新建商品房成交量也将会出现一定程度的下降。