不要天真地期望房价哪天突然暴跌去捡漏

昨夜江南

　　下篇：调控的3大目的
　　第一步先拉“疯涨”，达到消灭大城市及周边小城市库存之后
　　(注：今年5月至9月，上海周边的嘉善、平湖、嘉兴、海宁、桐乡所有住宅全部被上海人一扫而光，房价从五六千直飙到一万五，仍一房难求，现在几十万分销大军正在引领着浩浩荡荡的上海购房团沿着申嘉湖高速公路席卷湖州、南浔、长兴、安吉，估计安徽的广德、宣城、黄山也即将马上“沦陷”了)
　　于是要接着执行了第二步“调控”了——

　　为什么“调控”呢？
　　我认为，有以下三大目的：
　　第一、要巩固前期的“去库存”阶段性成果，“调控”表面上是调开发商，实质是防止炒房客高位抛盘，通俗称为“关门”，因为调控了，接盘的人也会相对少了。
　　那不怕炒房客“降价处理吗?”一是限购了，你降价也没有人有资格接盘；二是你肯定也不会降价，毕竟你不是开发商，资金压力肯定是在你的承受之内才敢买的，所以你会死杠。
　　第二、引领大城市的投资客到更广阔的三四五线城市去“解放开发商”，放眼全国，目前只是一线和少量二三线城市火了，其他的二千多个小城市还是冬眠中，“去库存”的压力仍是任重而道远。
　　你只有调控那些比较火的城市，迫使他们的资金沿着高铁或高速沿线去解救众多四五线城市的“库存”(那里不仅没有限购限贷，而且还出台新政欢迎你们这些远道而来的炒房朋友们，这叫“分城施策”嘛对不对)，如不调控，那资金就离不开那些疯涨的城市，全国“去库存”整盘棋的战略就无法完成。
　　再弱弱问一句，“不从大城市引水，直接按你前面说的方法在小城市搞个地王出来，不就省事了嘛？”
　　考，那些四五线小城市没购买力啊，相当于“地下没水”，你再搞地王也没有毛用啊(注：小城市搞个地王，是疯涨之后当托底的，比如你要担心嘉善一万五的房价有水分，人家就在九月拍出了个地王，楼板价就近九千，等开盘肯定要买一万五啦，所以让高价位买了嘉善的炒房客倍感安全，如果疯涨之前，房价才五六千，你搞个地王一万五，当地购房者也没人鸟你的。)
　　所以才迫使中央出政策让16个疯涨的城市限购限贷，挤出水源引向广袤又干旱的祖国大地，呵呵，是不是有点房产版“南水北调”的意思。
　　第三、调控是为了保护楼市的泡沫，避免过早地破灭，如同给垒得高高、摇摇欲坠的砖墙外面涂上一层厚厚的水泥，增加安全度，既延长了房地产产业的生命，又保护了银行资金安全，用时间去换空间，其中道理显而易见，就不做过多展开了。

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　　遗篇：“去库存”只是手段，不是目的
　　好，行文至此，可以管中窥豹，看出中央的布局了，首先解决如何“去库存”？
　　第一步“拍地王，拉房价”，消灭一线城市周边的库存，第二步“调控限购限贷”，引一线城市之水解全国四五线城市之渴！
　　一旦“去库存”成功，就会迎来了“去库存”的目的——“去库存”只是手段，目的是“房产税”！
　　对的，现在终于看明白了吧，醉翁之意不在酒，“房产税”才是最终的归宿。
　　不过也没什么可怕的，因为“房产税”是早晚的事，想想，土地都卖光了，政府靠啥吃饭，肯定是靠存量房的“房产税”嘛。
　　有的人说了，“房产税”收的话我们都抗议，都不交，法不责众，看你政府能把我们怎么地！
　　呵呵，同志们，你也太低估我们伟大的政府了，人家聪明着呢：
　　举例，先只收20%的房子的税，其他80%的人肯定支持的呀，然后慢慢来，再从80%里面再收20%，其他的60%+前面收过的20%肯定支持的嘛……
　　就是这样步步蚕食，中国人嘛自古“不患寡而患不均”，要收就一起收嘛，要死也就一起死，所以到最后都一起乖乖地主动上缴哈！
　　不信你回想一下，以前计划生育抵抗那么厉害都执行下来了，相对于征收你那点房交税(加上是不动产你又跑不掉)，那还不是分分钟的事。
　　所以各位土豪们，放弃幻想吧，请你们把房产税提前准备起来，什么时候开始交呢？我估计在2020年前后。
　　有人看到这，肯定倒吸一口冷气，说尼玛的如此下去，房子没有人敢买了，中国楼市要崩盘了！
　　我听了，只能哈哈大笑，你太低估我们的政府了，我对我们的政府掌控楼市的能力是绝对相信的，政府想让它涨分分钟，想让它跌也是一招搞定……
　　记得我前年在接受电视台采访时说过一句话“我宁可相信地球爆炸，也不相信中国的楼市会崩盘”，不过你肯定没听到过，因为电视台审稿时把这句话给掐没了。齐俊杰解读：楼市调控大盘点，谁家的调控最严格？
　　9月30日至10月6日凌晨，短短七天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海共计 16个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。
　　珠海今日凌晨发文“接棒”调控楼市，即日起限购限贷。而昨日晚间，距深圳公布“全球最严”限购令只有24小时，南京楼市调控再次升级：
　　(一)对非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。
　　(二)本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。
　　(三)进一步加大执行差别化住房信贷政策的力度。
　　按照市政府最新调控要求，经江苏省市场利率定价自律机制商定，对相关差别化住房信贷政策作出如下进一步要求：
　　1.居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房)，按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。
　　2.对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。
　　3.居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于80%。对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
　　不仅如此，南京还将加大土地供应，年底前上市100公顷住宅用地，并决定在2016-218年期间合计退出1590公顷宅用地。
　　就在南京新政出台一小时后，厦门市也发布楼市调控政策，将限购面积从144平米提高到180平米，外地户籍购房门槛提高。

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　　至此，短短6天时间，已经有16座城市出台楼市调控新政：
　　深圳：重启“90/70”政策；市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房
　　南京：市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房；2套房首付提至8成
　　厦门：限购面积从144提高到180平，外地户籍购房门槛提高
　　广州：2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款
　　北京：重启“90/70”政策；2套房为非普通自住房首付至少七成
　　天津：拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40%
　　苏州：户籍居民有三套房者，不得再买房；房企价格过高将被约谈
　　成都：分区域限购，二套房首付比例不低于40%；部分区域单人只能新购一套房
　　郑州：拥有两套房者限购180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%
　　珠海：本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40%
　　济南：购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暂不得再购房
　　无锡：二套房首付比例提至40%，非本市户籍限购二套房，对土地出让设置最高限价
　　合肥：在市区范围内，第三套禁购，首套房首付比例调整为30%
　　武汉：汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁贷
　　佛山：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证
　　南宁：商品房实售价格不得高于预售申报价
　　*90/70政策：即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
　　首先，这肯定不是跟风，各地的政策如此密集集中的释放。
　　这证明了，这一轮政策并非地方主动出台，而是在高层全面施压下的集体举动，从各地集中的3天时间全面出台政策看，其中主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。
　　其次，总结政策力度，这一次除了北京、深圳、合肥、苏州以外，其他城市的政策力度远未恢复到2014年930之前。
　　但政策依然肯定会影响成交快速下调，除此之外，对于之前积极释放信贷的银行来说，将提高风险意识，如果叠加信贷的收紧，房价的调整从四季度开始也将可以预期。
　　第三，综合各地政策打分。从严格程度看，因为一城一策，所以各地调控政策力度不一。

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　　最严格城市排序：

　　1、100分，最严格：北京
　　限贷政策：90分
　　限购政策：100分
　　限价政策：100分
　　供应政策：100分
　　北京：二套房为非普通自住房首付至少七成，重启90/70政策
　　购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。住宅用地供应方面，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。
　　严格执行限价政策，增加供应量，自住房继续开闸。

　　2、100分，最严格：深圳
　　限贷政策：100分
　　限购政策：95分
　　限价政策：90分
　　供应政策：90分
　　深圳市户籍单身(含离异)限购1套房,非深圳市户籍要满五年社保，限购一套。无房无贷款记录首套首付比例最低30%,无房有贷款记录首付比例不低于50%，有房二套贷款首付比例不低于70%。
　　恢复7090政策，加大住房用地供应力度。通过加快落实“十三五”期间800公顷商品住房、人才住房和保障性住房用地供应目标，尽快完成2016年137公顷各类住房供地任务，解决近期和中长期市场供求矛盾。
　　房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导；对超出备案价格、擅自提价且不接受价格指导的企业，立即停止网签并责令整改。

　　3、70分，合肥
　　限购：市区(不含四县一市)实行限购，市区两套及以上住房者暂停购买。外地人需提供1年社保或纳税证明，首付30%。
　　首套房贷款首付比例30%，二套房无贷首付40%，二套房有贷首付50%
　　一次购房记录贷款已结清，首付40%，未结清50%
　　购买第3套住房，停发住房公积金贷款；停止“商转公”贷款业务办理；停止发放住房公积金异地贷款。
　　年内将在市区再供应5000亩居住用地，力争全年全市居住用地供应超10000亩。主城区内90平方米左右中小户型新建商品住房占比不低于50%。
　　限价6个月上涨不得超过1%。

　　4、60分，苏州
　　非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险
　　实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。
　　对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%。
　　实际销售价格不得高于备案价格。

　　5、其他城市力度有限：50-10分
　　综合业内人士分析显示， 未来，福州、东莞、石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，限购可能性仍非常大。
　　对于此轮密集出台的楼市限购政策，有专家认为：虽然市场反应有待观察，但预示着新一轮调控收紧开始。
　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始，可以说覆盖面非常广泛。这一轮限购政策，针对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧，意味着房价管控从过去的一线开始全面蔓延到二线城市。他预计楼市持续高温的态势很可能从北京开始降温。

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　　分析师集体预警
　　海通宏观的姜超老师终于抽刀了。
　　9月15日，姜超老师是这么说的：满眼都是房贷。
　　9月23日，姜超老师又说：中国居民房贷杠杆真的不低了！
　　后来，姜超老师干脆说：“2016年或是中国房地产市场的历史大顶”！
　　中信建投“周期天王”周金涛也认为，中国房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部，或于2017-2019年步入下行期：
　　曾在2015年预测“一线房价翻一倍”的方正证券（601901）任泽平老师，今年也明确转变态度，他预期未来房价走势有3种可能，不罗列了，反正没有涨的。
　　在十一期间楼市调控政策密集出台后，任泽平又点评称，虽然中长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑，但本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神，房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。

　　官媒释放重大信号
　　9月底，人民日报发表评论文章：《失去奋斗 房产再多我们也将“无家可归”》，引发了强烈反响。十一期间，为了配合楼市调控组合拳，人民日报再度发布文章：《3天9连击，中国楼市发出怒吼》。有业内人士认为，这意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点。
　　4日晚间，新华社也邀请权威专家就楼市政策进行罕见解读。权威专家表示，多地楼市调控政策的共同特点都是为了抑制投资投机需求，遏制房价过快上涨，稳定房地产市场。
　　专家集体认为，到了今年下半年，房地产市场中的投资和投机需求占了很大比重，相当数量的炒房资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退。因此，出台调控措施的城市都剑指投资投机性需求。

　　房价会跌吗？
　　经济萎靡不振，股市半死不活，房子却越涨越疯。即便各地政策加码，限购令纷纷重启，房价却丝毫没有跌的架势。
　　这两年房产政策一直算比较宽松的帝都，也终于坐不住了。9月30日，北京市出台了新的楼市新政，买首套普通住房，首付比例从30%提高到了35%；买第二套房，不管贷款是否还清，首付比例提高到了50%，而之前的政策是认贷不认房，只要房贷还清，买第二套房算首套，首付比例只有30%而已。
　　如果说科比成功是因为他看到过凌晨四点的太阳，那很多中国人赚钱是因为他们熬夜排队买限购的房子。
　　每一个没有房、想买房、想投资房产的人，估计每天都在想一个问题：房价还会涨吗？这样涨下去，房地产市场会不会崩盘？

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　　中国最复杂的投资市场就是股市和房市了，再厉害的专家也不敢轻易判断，我就不在这装深沉了，不妨看看曾经发生过房产泡沫的日本是什么情况吧。

　　1.仅东京23区就可以买下整个美国
　　1989年，日本地价攀升至2137兆日元，而到了1998年，跌到了最低1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是，仅东京23区的地价就可以买下整个美国。
　　1990年，在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年。
　　我们再看当下的北京，60平米的房子，均价按照4万元计算，按照北京职工平均月工资8000元标准，要不吃不喝干25年！

　　2.房价跌了，股市也开始暴跌了
　　日本政府意识到了经济泡沫，于是开始突然收缩货币政策。首先刺破的是股票市场泡沫。1990年日本股市断崖式下跌，暴跌40%，近乎腰斩。自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
　　日本在20世纪90年代的通货紧缩被经济学家称之为“失去的十年”。一旦通货紧缩已经形成，要想经济继续增长时非常困难的。
　　股市暴跌、公司破产等等各种因素叠加，加速了日本房产的全面崩溃。从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平。
　　房产泡沫破裂影响最大的是普通老百姓。经济发展停滞，公司接连破产，那些昨天还月薪100万日元的高级白领，一下子就还不起房贷了。反倒是那些在这个节骨眼退休，卖掉资产周游世界的老人，到今天都是日本比较富有的人群。

　　3.十次危机九次地产，跌起来很可怕
　　房地产对经济的影响是很大的，涉及的行业非常广泛，被称为“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧等发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，比如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。
　　日本的房产泡沫不仅引发了房地产经济的衰退，还导致了股市的暴跌，公司的接连破产，工资水平的下降。
　　有日本的案例在前，如果房地产市场崩盘了，绝对不是一个好事，虽说看着价格跌了不少，可是你的工资水平也可能会下降不少。

　　最后，总结一下吧：
　　1、疯涨和调控都是为了“去库存”战略服务的；
　　2、“去库存”完成之后，“房产税”真的就要来了！
　　3、越调控的城市说明越安全，越要优先购买；
　　4、“宁可相信地球爆炸，也不相信中国的楼市会崩盘。”

　　罗嗦了这么多，该怎么做，你懂的。
　　提醒你的亲友，不要天真地期望房价哪天突然暴跌去捡漏，这种机会一旦发生了，你肯定没有捡漏的勇气。

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原文摘自：http://stock.10jqka.com.cn/20161 ... 9?qq-pf-to=pcqq.c2c