城市“虹吸效应”如何才能打破？——透视热点城市房价上涨

落寞王朝

“新华视点”记者调查发现，一线超大城市因为优质医疗、教育、基础设施资源高度聚集产生的“虹吸效应”圈层继续外扩，不仅让长三角、珠三角大城市圈内一二线城市房价快速上涨，京沪周边部分中小城市房价甚至在调控后不降反涨。

热点城市调控政策落地，城市“虹吸效应”如何才能打破？

一线超大城市“虹吸效应”圈层外扩

东部城市硬件吸引力加强，不管买房目的是投资还是自住，一线超大城市“虹吸效应”通过房价继续表现出来。

中国房地产数据研究院发布的数据显示，截至８月，一二手住宅综合价格指数北京同比涨３２％，上海同比涨３１％，深圳同比涨２３％。

随着大城市圈中一二线城市房价不断涨价，“虹吸效应”圈层正在外扩。长三角、珠三角内的苏州、珠海、惠州、中山等城市房价同比上涨达３０％左右，让人感到在沪深周边也买不起房了。

在上海一家美资企业工作的销售工程师卢俊波，每周五都要搭乘高铁返回无锡的家中。“无锡的房价比较低，我买时每平方米不到１万元，无锡到上海坐高铁只要４０多分钟。”

“上海房价５万元，我们这里２万元贵吗？”这是今年以来苏州昆山楼市流行的一句销售宣传。中国房地产数据研究院发布的数据显示，今年８月，苏州、上海一二手房住宅价格综合指数同比涨幅均超过３０％。

在“虹吸效应”圈层外扩的背后，上海嘉定和苏州昆山土地出让价格也是“你追我赶”。年中，两地均拍出单价超过每平方米三万元的住宅用地，这也带动两地楼盘价格互相传导推动，最先上涨的一边最终会带动另一边补涨。

上述情况也在珠三角出现。深圳房价大幅上涨后，紧挨着的东莞房价也水涨船高。由于东莞房价基数较低，其８月份同比涨幅甚至达到３５％，超过了深圳２３％的同比涨幅。

在此轮各地楼市调控政策相继落地后，记者调查发现，目前仍不限购的河北廊坊部分楼盘１０月份价格不降反涨。在廊坊市住房保障和房产管理局官网上，１０月８日以来，有１１个项目发布了备案价格变更公示，其中住宅项目大多涨价５％－１０％，有的公寓一次涨幅达到１５％。

统计显示，今年８月份廊坊的综合价格指数同比涨幅在三线城市中是最大的，上涨幅度达到６１％，８月份三线城市当月总体价格指数同比上涨５．８％。北京周边的保定、张家口，８月份总体价格指数也分别同比上涨３０％和２３％，都超过北京房价涨幅。

“虹吸效应”蔓延至部分省会城市、二线城市

与一线超大城市房价的涨幅相比，部分省会城市、二线城市的房价涨幅更甚。

厦门同比涨４３％，南京同比涨２８％，武汉同比涨２４％……中国房地产数据研究院发布的截至８月一二手住宅综合价格指数显示，包括上述城市在内的区域内热点城市房价涨幅不断加速。

在其他原先不限购的大城市房地产市场，一方面有投资投机需求，另一方面也显示出“虹吸效应”蔓延的新情况。

武汉市房管部门统计数据显示，９月份全市新建商品房累计成交２００６３套，面积达２１３万平方米，平均价格为９６１０．８９元／平方米，环比上涨３．５９％。不少市场机构统计分析，目前武汉商品房交易中，约半数购房者是从外地来武汉的。

湖北省社会科学院财贸研究所副所长路洪卫的一项调查统计显示，２００７年，湖北省形成“１＋８”武汉城市圈建设，但除武汉市以外，大部分地市经济发展水平不高，缺乏有竞争优势的产业集群，服务业发展层次较低、发展滞后，支撑城镇化的产业基础不牢，城镇吸纳农业转移人口就业作用不强。“１＋８”城市圈的９个城市中，常住人口和户籍人口相比，除武汉净流入２００多万人外，其他八个市全部为净流出，达３２０多万人。

据记者调查，“虹吸效应”向东部省会城市及二线城市蔓延，造成三四线中小城市被“掏空”。中信建投研究发展部的一份报告统计，２０１４年，在整个房地产销售中，东部、中部和西部地区实现的销售金额分别占５９％、２３％和１８％，销售面积分别占４８％、３０％和２２％，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口流动趋势相匹配。

业内人士表示，在首批刚性需求被满足后，三四线城市楼市后续乏力的效应开始逐步显现，库存依然高企，房价没有回升，显示出与“虹吸效应”相对应的差异化特征。

如何才能打破楼市上涨背后的“虹吸效应”？

在本轮房价大涨过程中，重庆市在保持经济增长、保持居民收入较高增幅的同时，楼市仍能保持低房价、低增长现象值得关注。国家统计局数据显示，众多一二线城市涨幅超过２０％，重庆市房价同比上涨仅３％。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示，重庆市房价能够长期保持平稳，除了有用地供应方面的原因，也有初期产城融合规划中对土地、人口、产业的规划相对科学的原因。

专家指出，国内城市要想打破因为大城市“虹吸效应”而带来的房价暴涨怪圈，一方面要加快中小城镇的建设，另一方面要通过公共服务、产业发展、户籍制度、基础设施建设方面的整体规划和区域规划，防止资源过度集中于某一个大城市。

国务院近日发布《推动１亿非户籍人口在城市落户方案》，这被业内看作推动新型城镇化的重要操作。在这项方案中，除了户籍制度方面的改革，特别提出加快实施中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多城镇倾斜的政策。中央财政在安排城市基础设施建设和运行维护、保障性住房等相关专项资金时，对吸纳农业转移人口较多的地区给予适当支持。

国家发改委国土开发研究所原所长肖金成认为，在本轮地产调控背景下，这将促进一二线城市务工人员回流，有助于消化三四线楼市库存，促进中小城镇健康发展，减少大城市“虹吸效应”影响。