热门地块调价 盯了两年的房企犹豫了

伊邪那岐

土地新政后，“空窗”两个多月的杭州主城区将在本月首次迎来出让高峰：一口气集中推出7宗土地，3宗涉宅用地，预计都将在11月28日出让。
值得关注的是，艮北新城和三墩北这两宗地块上调价格后重新挂牌，原先积极应战的房企们还会继续入场吗？楼市进入观望期后，开发商怎么面对起价并不低的土地市场？又有哪些新面孔将进入市场？
两宗涉宅用地提价后再出让
11月主城区土拍“火力全开”
杭州主城区即将亮相的这7宗地块，总面积509亩，包括位于蒋村、近江、翠苑的4宗商业用地，以及位于艮北新城、三墩北和丁桥单元的3宗涉宅用地。
3宗涉宅用地中，再次入市的“大热门”艮北新城商住地，位于杨柳郡南面，紧邻地铁1号线七堡站，总建筑体量约23万m2，商业部分面积为7万m2。目前，地块起拍总价已上调至36.25亿元，楼面起价从9月的14403元/m2升至15556元/m2。
据统计，今年杭州市土地出让中，总成交价超过30亿元的土地仅9宗，如此大体量地块，“可想而知，这样的地只有在杭州排名前十的品牌房企才有钱拿，或者是外来新晋大鳄，还有就是强强联合。”一位业内人士分析道。目前，艮北新城有7个在售住宅项目，主要在售的仅杨柳郡和招商雍和府。透明售房网数据显示，两个项目的在售均价都在28000元/m2左右。
同样再次入市的三墩北单元地块，规划为纯宅地，可建面积约9.4万m2，起拍总价也从8.7亿元调整为10.17亿元，楼面起价9244元/m2调至10869元/m2。今年5月，万科以楼面价接近15000元/m2入驻三墩北板块。
近一年未有地块推出的丁兰新城也崭新亮相，推出体量约6万m2的纯宅地，地块起拍总价5.83亿元，楼面起价9224元/m2。此前区域宅地最高的楼面价纪录是龙湖名景台项目的8886元/m2。
目前已有不少主流房企入驻丁桥新城，如龙湖、港中旅、天阳、远洋、阳光城等。丁兰新城当前主要有3个项目在售：龙湖武林九里、阳光城翡丽湾、中旅城仕公馆(楼盘页 户型图库 动态 价格)，大部分房源均价约在2.1万元左右。
面对高地价和变化的市场
盯了两年的房企犹豫了
从近期的几场出让情形来看，房企的拿地心态已经悄悄发生了变化。
艮北新城地块尚未入市时，就被一些大牌房企“盯上了”。上一次挂牌时，招商、越秀等房企内部人士透露，“对艮北新城核心区东地块的关注已有两年了。”当时不少开发商预测，最后成交价会在20000元/m2以上。
但是土地新政之后，地块第二次挂牌，招商地产内部人士却告诉记者：“这次不确定会参加。除了价格上调，政策面和市场都已经有了变化。”
上一次作为勾地单位之一的旭辉，其内部人士也透露：“这次没去勾地，最后会不会参加也不一定，还在观望。”他分析，因为商业体量大，楼市预期下降后，起价上涨随之而来风险也增加了。“从价格上看，从14403元/m2到现在的15556元/m2，看似仅上涨不到10%，但实际上该地块还有30%的商业部分，相当于住宅部分起价已近2万元/m2了，未来定价会在3.5万元/m2左右。还要做精装修，相对而言会更有难度。”
同样在上一次挂牌作为勾地单位之一的融信，其相关负责人也表示，是否参与还未定。有业内人士认为，现在房企资金渠道收紧，对于原先通过杠杆拿地的房企而言，现在已不是拿地时机。
但另一方面，以越秀、世茂等为代表的房企仍表示会积极应战。越秀内部人士分析：“经过前几个月的大量去化，未来的杭州楼市还是非常有机会的。该地块开盘会在明年四季度，距离现在还早。长远来看，杭州楼市还是健康的。”
而三墩北地块楼面起拍价虽然从9244元/m2调整到了10869元/m2，但不少开发商仍然认为，“价格相对合理，周边竞品少，未来运作空间较大。”记者从了解到，对三墩北地块，中天、杭房两家本土房企跃跃欲试，越秀、中粮等房企也都表露出拿地意向。
最近一直试图入杭的外来房企郑州绿都和正荣则表示：“目前还不方便透露决策。”