品牌房企进军 改写浙江三四线城市格局

问天问地

2016年，浙江省“去库存”任务全面完成。虽然各个城市的库存有所差别，但目前消化周期基本在合理区间。

与此同时，一些品牌房企也不再对三四线城市“谈虎色变”，在杭州地价高企之时，为了维持企业发展，他们选择去二线城市以及三四线城市“错峰”拿地。这些城市的购房者们，就像两年前的萧山一样，突然发现多了不少外来房企的面孔。

浙江房企、外来大鳄

纷纷布局三四线城市

当杭州的土地市场几乎成为外来大鳄的囊中物时，一些浙江本土房企也在省内其他城市大肆拿地。

去年12月28日，德信成功竞得台州黄岩区两宗商住地，至此，2016年全年，德信已经在省内12座城市成功竞得19宗地块，在温州、宁波、丽水、衢州、德清、义乌等城市，德信均有所涉猎。据悉，目前德信土地储备已经超过350亿元货值。

与德信一样，2016年在省内三四线城市频繁拿地的房企不在少数。另一家浙系房企中梁地产，也是“小步快跑”，在三四线城市不断充实土地储备。仅2016年上半年，中梁地产就在17个城市获取28个项目，投资金额逾百亿元，其中浙江省内城市（除杭州外）占80%以上，在主战场温州拿了6宗地，并首次进入嘉兴、舟山、衢州等三四线城市。

而一些外来房企，同样在浙江除杭州以外的城市掠食。擅长做中高端产品的融创，2016年在宁波拿下两宗商住地，一宗宅地，楼面价均在12000元/m2以上，2016年2月拿的东部新城宅地已经亮相，售价在3万元/m2以上。

有着“三四线城市之王”称号的碧桂园，产品已经覆盖浙江省大部分三四线城市，重点布局了温州、台州、金华、衢州等城市。其浙江区域2016年销售额在150亿元左右，温州、衢州各占近1/3。在碧桂园看来，温州、衢州、嘉兴、丽水这些城市仍有不少潜力可挖。

在杭州主城区拿块地的钱

可以在三四线城市拿多宗地

对于这些到浙江三四线城市拿地的房企来说，一是为了对冲杭州高价拿地的风险，二是扩大销售额，维持企业发展，再者，部分三四线城市的房地产投资可能有更高的利润空间。

相比杭州，省内大部分城市的地价相对便宜。一位品牌房企前期投资部的负责人说，在杭州主城区范围拿一宗地，可以在一些三四线城市拿两三宗，甚至更多的地。

而作为副省级的城市，宁波去年出让的土地楼面价大部分都在1万元/m2以下。甚至像鄞州区部分地块楼面价都在4000元/m2左右。相比之下，杭州连余杭大部分区域的楼面价都不止这个价格。

“三四线城市有个好处，就是标杆企业未必看得上，这样楼面价往往不高，有些甚至底价成交；再加上一二线城市需求的溢出效应，三四线城市的需求量也不小。我们放在一二线可能是中偏上的产品，到了这些城市，可能就是标杆了。”中梁地产相关负责人告诉记者。

尤其是调控周期下，一二线城市的房地产市场放缓，这个时候曲线进入一些性价比更高的二线或三四线城市，不失为一种良策。

德信集团相关负责人列举了温州、宁波、丽水、衢州、义乌等优质的城市，“这些城市往往是经过反复调研的，他们的经济具有活力，市场供需关系健康，客户改善型需求比较旺盛，购买力也很强劲。”

德信2016年在全国销售超过150亿元，而它在温州的年销售额就超过50亿元，占集团总销售额的30%。

也有城市因2016年投资客的兴起，而火了一把。上海为主的投资客蜂拥而至，使得嘉兴不少楼盘的均价增长40%以上，成交量也骤增。与此同时，不少开发商重点布局嘉兴，像中梁、祥生、金地、中铁建纷纷进驻。

“作为上海经济圈的城市，嘉兴到上海高铁20分钟，房价差距悬殊，这种城市是有机会的。还有像全年总销售额在50亿元以上并保持增长的三四线城市，也是有机会的。”祥生地产执行总裁赵红卫接受记者采访时说。

但也有业内人士表示：“对于投资客推动涨价的城市，到了调控周期，已经进入的开发商还是要把控风险。”

因城施策，不再盲目做产品

三四线城市改善需求释放

过去，浙江房企也曾诞生过一波进军三四线城市的热潮，绿城、滨江都在列。然而，不少房企都踩到了坑里。其中一个原因，是没有因地制宜，要么拿的地太大，导致供应量过多，要么做的产品太高端，超出了当地市场的承受能力，房地产调控之后，供应量就变成了库存量，吞噬了所有利润，甚至深套其中。

也因为如此，在去库存之前，房企一度谈三四线城市色变，唯恐避之不及。

如今，当房企再度进军三四线城市，就显得谨慎多了，不再盲目做产品，而是因城施策，因地制宜。

“我们对每个三四线城市都进行调研，根据他们的购买力以及当地实际需求，来设计产品。事实上，我们也更愿意做些改善类产品。品牌溢价、产品附加值加上不高的土地成本，这类产品的想象空间更大。”一位已经在三四线城市有所斩获的本土房企负责人透露。

近两年杭州楼市火爆，很大一部分原因是改善型需求的爆发。而在三四线城市，同样有这样的需求存在，他们也希望住更好的房子，享受更好的服务，但同时又具有性价比。

在采访中，许多品牌房企纷纷选择在三四线城市做些改善类产品。

“宁波市场正在从原来的刚需和改善型混合市场，转变到以改善型为主的市场。”融创宁波府营销总监龙文军说。

德信在宁波的首个项目宁波德信东宸，户型面积也基本都在110m2以上。

记者了解到，目前三四线城市的库存，主要集中在刚需楼盘上，改善型楼盘的供应量相对来说并不大。

如此一来，具有产品优势的品牌房企就有了更大的优势。“宁波市场对品牌房企的接受程度很高，像万科、融创、龙湖以及德信这样的品牌，产品做得稍微高端点，基本不愁卖。我们选择的核心区，库存销售周期基本都在3~6个月。”龙文军坦言。

而一些三四线城市，对品牌房企的热衷度也非常高。“像绿城在舟山开发的产品，每一次都是热销的，我自己就有一套，均价也才1万多元/m2。”一位常住舟山的余先生是典型的“绿粉”。

赵红卫说：“把在一二线城市经历市场考验的、口碑好的产品，拿到三四线城市，让他们享受更好的生活配套，对房企来说，溢价更高，还能保证占有率。”

数据显示，2016年的宁波市场，销售前六位的分别是万科、荣安、中海、信达、雅戈尔、中国金茂。非当地的品牌房企已经占据了市场主流。