义乌商业综合体何去何从？ 新旧力量混战正酣

八月之光1

商报实习记者 楼雅琪
一直被称为三线小城市的义乌，正在发生翻天覆地的变化。最显眼的一个变化是一幢幢综合体的拔地而起。购物中心、高档住房、写字楼这些在上海、杭州等一二线城市可以看到的组合式“套餐”如今在义乌已经出现。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。随着城市职能的变化，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，直至今日综合体已经成为市民消费购物住宅的一个重要体验场所。
2016年9月16日，项目占地约159.4亩、总建筑面积近65万平方米的义乌万达开业。随后，占地面积为5万平方米、总建筑面积48万平方米的义乌世贸中心落成，其中项目体量13万平方米的义乌新光汇于2017年4月21日盛大开业。两个月之后，商业总体量27万平方米的义乌之心也开门迎客，又一义乌著名商业地标形成。从2016年9月到2017年6月，三大巨头综合体陆续开业，与义乌银泰等老牌综合体形成鼎立格局。如今在这个土地面积仅1105平方公里的县级市里已经拥有了至少五家综合体。综合体数量增长速度之快，发展态势之猛，令人咋舌。综合体的营业情况也成为市民们茶余饭后最热门的谈资。
在义乌江东中路，项目总体量超40万平方米的新城吾悦广场正在紧锣密鼓地推进之中，项目预计2018年建成开业。据了解，义乌新城吾悦广场涵盖自持中心大商业、高尚住宅、酒店式公寓、第吾大道商业街等多元化业态，致力于打造“吃喝玩乐购” 一站式全方位生活。
前有虎后有狼，在综合体爆发入市现象的背后，义乌综合体的发展情况到底如何？未来该何去何从？
新老综合体混战正酣 未来何去何从犹未可知
6月24日，义乌之心开业。
随着购物大门缓缓拉开，集聚在大门外的人群蜂拥而入。前来逛街的市民朱女生告诉记者，十点左右已经基本没有停车位了，当时她还沿着边上街道绕了好几圈。
义乌之心位于义乌城中心，商业总体量27万平方米，可以容纳近300家商家入驻。城市综合体还未开业就噱头十足：国际快时尚品牌ZARA、优衣库首次聚首中国县级市；雅诗兰黛旗下M.A.C彩妆、法国顶尖专业彩妆Make up forever、保利国际影城、亨得利钟表、德国啤酒花园餐厅Paulaner、英国传奇美发品牌TONI&GUY、原创音乐乐园MAO Live Club、美国小小运动馆、韩国多乐之日烘焙、安薇塔英式下午茶、和萌日式烧烤等40余个行业知名品牌首次入驻浙中地区或义乌。
“开业当天我们从晚上5点开始营业，不到一个小时，许多菜都已经售罄。这两天市民来吃饭也基本上要排队。”胡桃里餐厅负责人与记者描述了开业当天的热闹场景。6月24日晚上10点左右，楼上一家女装店爆发出一阵欢呼声，当天她们的营业额突破5万元。
意料之外，又情理之中。这个以购物中心为主导、集悠闲娱乐为一体的城市商业综合体在开业当天创造了31万人次，第二天21万人次的人流量奇迹。
与义乌之心一街相隔的就是义乌著名的购物中心银泰，作为义乌老牌的综合体之一，银泰在数年的实体或者电商冲击下仍然屹立不倒。
银泰一女装店导购说，趁着银泰年中庆，从6月24日起到6月30日，义乌银泰店铺内都推出5到9折不等的力度折扣。
“6月25日当天，我们从早上忙到下午，最忙的时候30个人在排队等候试衣服。”该服装店工作人员用“马不停歇”来形容自己当时的状态。
另一家女装品牌店导购人员也表示义乌之心的开业并没有影响他们的生意。她认为义乌之心主要以餐饮旅游、快时尚服装品牌为主，相对来说，女装品牌店不多。义乌之心的开业其实一定程度上也是为他们引流，市民可以在义乌之心就餐，结束后来银泰购物。
在离银泰5.1公里远的新光汇，也彰显着新生综合体的效益。记者看到部分餐饮店、娱乐场所仍有不少市民光顾，特别是晚上，就餐人数激增。新光汇想要缔造一个“时间消费型”购物中心新模式，在集吃、住、娱乐为一体的程度上更进一步，希望以互联网思维谋求转型创新，为这个城市的每一个人打造一个属于自己的第三空间。与新光汇相配套的香格里拉于上个星期试营业，两者形成的聚合效应将为这个城市地标注入新的活力。
同样也是位于城区中心的解百，却存在着与义乌之心等商场截然不同的场景。6月26日晚上，记者来到解百，在实地走访中看到，来解百逛街购物的市民与往年相比人数有所下降，有部分店中无一顾客，仅有几名销售人员，“邻居”义乌地下商城似乎也蒙了一层尘。曾经风光无限的义乌地下商城近两年也受到影响，不少经营户纷纷往地上发展，将店面开到了其他地方。
新生力量正在兴起，就目前来看，效益正在慢慢凸显，但老牌综合体也不甘示弱，未来何去何从犹未可知。
综合体带动市民生活品质提升 商业百货市场占比呈下降趋势
新兴综合体为何能吸引这么多开发商的青睐？疯狂入市之后城市综合体这块蛋糕是否还有利可图？
作为商业地产行业的资深人士，浙江好安居集团有限公司执行董事长朱伟山接触运营商业地产有十余年了。2010年12月，朱伟山通过政府拍卖方式拿下了当年杭州市中心最大的一块商业用地。到如今，一个总投资25个亿、总建筑面积达22万平方米的大型商业都市综合体蓝钻天成完成。他结合自身十多年的运营经验告诉记者，与其他开发项目不同，商业综合体准入门槛更高，需要开发商有一定商业资源和投资背景。但从投资角度来看，商业综合体前景广阔，获利空间潜力巨大。因此，这种高投入产出比对一些国内商业地产开发商来说，存在一定的诱惑。“对于一座城市来说，综合体的出现对城市整体品质的提升毋庸置疑，购物消费环境优化的同时也将进一步提升大众的生活水平。”朱伟山说。
在记者采访的市民当中，市民楼女士表示以前义乌只有银泰、解百这类购物型商场，无法满足当下人们对于“吃喝玩乐”一体化的需求，因此综合体的引入是十分有必要的。朱女士坦言，以往逛街卖衣服都要跑到金华、杭州去买，综合体的引进不仅为他们这些上班族提供了悠闲娱乐的场所，也进一步提升了义乌的整体格调，从而提升义乌人的生活品质。可以想象，综合体的进入给开发商、城市、市民带来的连锁效应。
那么在综合体入市的赛道上，义乌有这么大市场可以分吗？朱伟山进一步指出，城市综合体选址要考虑很多因素，如人口密度、配套交通设置等等。但总体来说，一个城市的商业是有饱和度的，如果在一线城市以3到5公里为生活圈，像义乌这样的三线城市目前已经有新光汇、万达、义乌之心、新城吾悦等几家综合体陆续落地，义乌城区这块市场其实已经趋近于饱和，如果仍有其他综合体想进入义乌城区，很容易造成过剩现象。
面对一家又一家竞争对手的开业，综合体这方表示并不担心人流分散问题。新光汇的一名工作人员认为，新光汇与义乌之心、新城吾悦、义乌万达相距甚远，辐射人群不一样，接下来他们会继续采取更具有吸引力的活动，并提供更好的服务来留住顾客。
可以看到，综合体疯狂入市并不是义乌才有的现象，在杭州、福州等城市这种现象更为突出。综合体在经过兴盛、爆发之后，有不少陷入了尴尬的境地。
“近两年随着电商的冲击，部分实体市场也受到了一定的影响。很多人都在思考这种商业模式未来行不行。我们在摸索中发现，除了百货类，其他配套设施带来的体验感都是电商所无法替代的。”朱伟山说，现在商业百货的市场占有率已经非常低了。
义乌万达就是一座购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的超大型城市综合体，广场内规划有电玩城（大玩家）、大型生活超市、星级酒店（嘉华酒店）、五星级数码影院（万达影院）、大型连锁儿童娱乐（宝贝王）等。万达在百货的基础上，加入并放大了娱乐、餐饮元素。降低商业百货占比，提高其他配套设置占比似乎为综合体的发展提供了一条可行的发展方向，但如何打破综合体发展困境、寻找长久赢利点还待进一步思考和实践。

神奇的Lucky

春困秋乏，夏打盹，冬日正好眠。一句话里透露着浓浓的睡意四次方，也不知去年的优秀员工是如何选上的，老板，我让你失望了。但是，对，没错，我就是要午睡，别叫我爬起来！

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