|
城市框架的拉升，让轨道交通成为了未来预期的最重要支撑，这是跨越行政区的嘉兴海宁许村也能吸引杭州房企布局的原因，也是越来越多地铁延伸板块热度持续升高的重要因素。中心城区的土地热度，通过轨道交通，快速传导至周边的价值洼地，东湖板块就是其中之一。
今年以来，东湖板块及周边，陆续推出了数宗宅地，尤其是紧挨着东湖板块的超山，吸引了金地、赞成等品牌房企入驻、加仓。近期，东湖板块范围内，将有两宗涉宅地面市。其中一宗已确定下月11日出让。
据浙报传媒地产研究院了解，两宗地块体量一大一小，均无保障房、人才房等配建要求，或将成为房企布局东湖的重要契机。
利好：地铁可期、一体化交通
两宗地块位于余杭经济开发区西翼，西接塘栖板块，南为临平山北板块。今年，地块所在的东湖板块以一个全新面貌亮相于杭州房地产市场。
余杭经济开发区目前的规划为形成“一心三核七区、四面山水”的整体空间结构，其中个居住片区分别为南部居住与配套服务区以及西部科教与配套服务区，此次地块就位于西部科教与配套服务区。
地块最大的利好就是轨道交通的预期：根据《杭州市城市综合交通专项规划（2007—2020）》（2018年修订），杭州地铁9号线将延伸至塘栖，地铁沿兴元路铺设，该地周边近距离就可能设有地铁站点。
此外，地块也将受益于东湖板块与杭州主城之间的一体化交通融合。东湖快速路余杭段、临平环线工程已建设过半，预计2018年底通车；秋石快速路余杭段（320国道）预计2018年底竣工通车，而石大快速路余杭段（世纪大道高架）预计2018年底至2019上半年竣工。
机会：单价低、无配建
本次将出让地块的小范围内，金地和赞成都有新晋斩获的宅地，而出让时间最近的金地和赞成宅地分别有10%的公租房配建要求。
换言之，本次地块的可建面积含金量更高，相同的楼面起价对比下，本次地块的地价性价比更高。不仅是成本和支出上的节省，还体现在项目开发打造方面的纯粹性：地块从设计到后续运营都不需要考虑配建用房的干扰因素。
而对比周边当前的全部储备项目，东湖此次两宗地块，一宗体量相对最小，总价也最低。从房企的拿地资金考虑，入手门槛更低。另一宗22万方体量可以打造综合体，地块有商业占比（40%）要求，且5万方商场须自持。
经过去年年末和今年的地价攀升后，东湖板块目前最高成交地价已经达到了13840元/㎡，对地块所在区域也起到了价格示范作用。对于部分房企而言，东湖此次小宗地块的总价已是地铁沿线稀缺的选择。
预期：差异化市场定位
参照二手房市场，地块周边的龙湖·香醍溪岸挂牌价高层毛坯1.6万元/平方米，精装1.9万元/平方米；排屋毛坯约2.4万元/平方米。
新房市场，地块南面的东晖·龙悦湾2018年至今联排毛坯均价24268元/平方米。再往东南面，景瑞阳光城·法兰公园，2018年至今高层精装均价16073元/平方米（精装标准3000元/平方米），联排毛坯均价27024元/平方米。
在限行的限价政策背景下，即使本次出让地块达到封顶价12738元/㎡，预计亏损的可能性也不大。
由于最近的赞成、金地两项目均有限高20米的限制，容积率为1.4，可以预见未来项目以洋房或者洋房为主加少量排屋为主要的产品结构。而本次两宗地块中，小宗地块容积率1.8-2.1，限高60米，将与前者形成产品差异化。
目前，区域内，主力客群以地缘客户为主，除了高层小户型主要面向刚需价格敏感型客户外，排屋项目也有较好的市场，且对排屋有较高的溢价接受能力。而区域内排屋主力面积190-260㎡，户型普遍较大，小面积排屋或叠排暂时空白，是本次地块的机会。
大宗地块由于容积率达到2.3-2.5，可以参照区域内高层产品，未来可吸纳大量纯刚需客群。
| 
发表于 2018-7-6 14:54
发表于 2018-7-9 10:08
楼主
