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倒挂8000！倒挂10000！投资佳品！这几天海上海二期开盘的消息走出，各种自媒体相互报道，不过实际是否真的这样呢，请听听一位海上海一期业主的看法。 倒挂8000以上？打五折！！ 从真实的成交价格来分析： 【口水楼市貌似上传不了图片】
挂牌价格是3万还是4万其实没有太大的参考意义，要看实际成交价格。从成交来看，实际价格在2.5~3.1之间（这个实际成交的价格中，也需要考虑到在交易过程中做低了总价，合理避税的情况）。交付之后，今年的四五月份，成交掉一批房源，高层的小户型的89平实际成交价格有3.2万左右，大户型的113平的实际成交价格有3.1万左右，不过需要指出的是，这一批成交价格不错的房源，大多数都是契税提前交掉的，满2年的价格，因为当时的时候，余杭区的房子还可以用购房合同来交税，后来出了新规定不让提前交了。所以我们在看价格的时候，也需要考虑这个原因。当然，这次开的几幢楼，都是小高层，正常来说的单价会比高层的要高一点，所以海上海目前的24600的均价也不算离谱。另外行情是否配合也需要考虑，上半年的成交量，很大原因是2018年下半年开始的刚需积压，在2019年春天的时候得到了集中的释放，但是经过上半年的集中释放之后，下半年的行情是否依旧可以维持比较热的状态，目前来说还具有不确定性。银行首套利率的上升，库存量的持续增加，新盘限价的不放松，土地拍卖显露降温等这些因素考虑进去的话，到年底交付的时候，我预计到时二手房价格会有所松动，想卖到2.9以上要打个问号的。所以想要快进快出短期内赚足差价，有不确定因素。当然如果考虑长期持有，那另说了。 增值潜力如何？ 地段：在行政区划上讲，西湖区教育资源肯定比余杭区要好得多，同样的，房子属于西湖区和余杭区，加入学区划分的因素，在二手房成交中的价格可以差几千一平。有大咖把他归为三墩北，我是不同意的。三墩北一般指的是紫金明珠板块，古墩路以西，铁路以北，绕城以内的主城区范围。三墩北的求是二小和嘉绿苑学区明显比那边好，离云谷也更近，增值潜力不一样。 品质：海上海的开发商，是上海一家国企，主业是医药，至少在杭州没做出名堂。后期也没有看到上实在杭州有拿其他的地，杭州以后可能不会有他们的楼盘了。本人之前是海上海一期的业主，小区绿化还行，不过有点老套，品质比较一般吧，之前刚刚交付的时候，都还在装修没人入住的时候，我们楼幢的一楼大厅的水管就出现过爆裂，脏水四溅。物业是绿城外包的物业，之前关于是否可以包阳台的事情闹过，后来说是允许业主包阳台了。 地铁：从一期步行走路到白洋站，以我比较快的速度，需要13分钟的样子。二期距离地铁更远，不只1000米，所以从二期走到白洋站应该需要再多加3-5分钟。说起来双地铁，但是实际是在两个地铁站的中间位置，距离有点尴尬。项目南侧有铁路，基本属于废置的状态，很少有车经过，目前影响不会太大，以后是否拆除还没有正式文件。 学区：楼盘旁边是古墩路小学，属于新造的一个小学，目前反响很一般。硬件上这个小学看起来还可以，软实力上目前还看不出来。不过对于考虑小孩以后在古墩路小学就学的家庭来说，有一点海上海是有优势的：相比于奥克斯和越秀每天早上送孩子到古墩路小学之后，再折回地铁站，那么海上海只要从大门口出来送孩子到小学，再顺路去地铁站会方便更多。 商场：周边最近的商场是金地广场，走路也需要差不多20分钟，其次有良渚的永旺，还有西田城等，距离都有两三公里。不过小区自带一些商铺，加上对面勾庄嘉苑的一些以后要投入使用的一楼商铺，生活基本的需求应该都可以得到满足。 医院：最近大一点的医院是浙江医院三墩分院（墩祥街站），余杭区良渚医院（在勾庄），未来到良渚的新医院（已经在建）距离也不算远。 验资一律50万，门槛低 楼盘报名摇号的人数，有的时候是掺有水分的。看人数，还需要看门槛高低。2.26万的梧桐郡验资是首套80万，二套和全款160万，而2.46万的海上海验资一律是50万？？这是人为制造一个万人摇？现在的楼市的确需要万人摇来提振信心，很正确，但是没有门槛卡的虚火，也需要理性分析。 房价预期两大重要的信号，利率上浮，拍地不及预期，还是那句话，楼市下半场我看没那么容易。都想套现，谁来接盘每天增加一千多套的二手房？ 问题在于你是自住还是投资？ 小高层2-9号楼296套，建面约108-129方，毛坯均价24600元/平方米，19年底毛坯交付。 项目优势：价格有轻微倒挂、年底可以交房，资金门槛低，50万即可有机会上车。对于摇了一两年还没有上车的刚需朋友，小高层这样的价格还是可以的。 最后小编的一点建议： 如果是刚需自住：准现房+低门槛+单价不高+地段还行，满足这几点基本也可以入手了。 如果是投资：考虑到下半年行情不确定，以后二手库存增加，2020年春天以2.9万单价做保守一点的估算的话，2.9-2.45=0.45万/平差价，0.45/2.45=18.4%利润率。中间扣掉税费，存款的利息和时间成本这些，实际的利润率估计在15%的样子吧。当然如果行情更差，那就有点鸡肋了。加上本次开的是100平以上的大户型，以一期实际二手成交价格来看，小高层，虽然买入时单价比高层更高，但在二手房成交时均价并不占多少优势，所以如果有80多方的小户型，应该更适合投资。 所以，你是自住还是投资，你怎么选择？
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发表于 2019-7-4 07:51
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