|
壹|百年房产史的启示 股市里有个词，叫作“追涨杀跌”，用来形容和解释韭菜被收割的原因。其实，热衷“追涨杀跌”的，不只有股市里的韭菜，其他许多领域，比如楼市里的小白，同样有这个毛病。 还记得2018年杭州大江东，那位排队摇号并有幸命中的近百岁老人吗？今年上半年苏州房价翻番时动辄出现的“万人摇”，想必更没有忘记吧？但转眼，随着下半年全国楼市的趋冷，不少刚刚还在起哄抢购的人，翻脸就开始“唱衰”房产投资了。 跟以往的那些“傻空”不同，如今的唱衰楼市者，扛着楼市黄金时代已经过去这面大旗，几乎是想要一棍子打死房产这个投资品类的存在价值。那气势，吓得向来天不怕地不怕的三土，也只敢躲在墙角弱弱地问上一声：经济基本面都进入“新常态”了，你告诉我，还有哪个领域处于黄金时代的？哪本教科书上写着，楼市黄金时代已过，就等于房产投资已死？ 之前，在《马云的“遗产”》一文中，三土曾提到，“新常态”时代，社会的暴富机会越来越少，所以要摆正心态，不要老想着挣快钱、挣大钱，否则反而容易掉坑里。这个观点同样适用于人们看待房产投资时的心态。 诚然，过去这二十年，由于城市化的狂飙突进，中国的房价几乎是一条直线单边上扬，投资房产闭着眼睛都能暴富。这样的时代现在看来是已经过去了，未来也不太可能再出现房价三五年翻番的事情，但这并不意味着要像有些人那样，走到另一个极端，即认为楼市已经完全没有了投资价值。 事实上，从欧美国家的历史数据来看，房地产价格在过去50年内总体上是呈现温和上涨趋势。 
当然这中间也有波动，比如2008年金融危机时的美国，1997年亚洲金融危机时的香港，房价都曾大幅下挫。至于说像日本等个别国家，在楼市泡沫破裂后，房价更是曾阴跌长达十几年。 
说到日本，三土要多说两句，今天一些三脚猫的经济学家总喜欢将日本的泡沫崩溃归咎于“广场协议”。但要知道，当年签署“广场协议”的，除了美日，还有英法西德三国，为啥这仨的经济没崩溃，独独日本暴雷了？还有，“广场协议”是1985年签的，但日本经济的巅峰一直持续到1995年，这十年当年难道就没有转圜的机会？ 这个问题与本文主旨无关，所以三土这里只是抛砖引玉，引发大家思考，具体就不做展开解释了。回到房地产的话题，总的来说，从长时段的趋势看，房价向上是可预期的。 这是为什么呢？ 贰|“一城一策”调控的实质 前两天，有人在三土城市笔记读友群（目前群友已突破扫码入群的人数上限，还想加入的可以先添加三土的个人微信tgnf1987，我单独拉入群）里转了一段“鸡汤文”： 房子对人，对人生，本不该那么重要，往后回看这一代人对房产的执念，一定是啼笑皆非的，可以理解。 好比现在已经没人再比谁家电视更好了。在上世纪、80、90年代，大彩电、双卡录音机之类的电器绝对里炫富的资本。现在人们越来越不看电视了，电视也白菜价，没有炫的价值了。 车也一样如此。早已是代步工具，即使玛莎拉蒂保时捷等，也不过一个品牌，无关太多。 往后，是一个个体全面崛起，解构了权威的时代，兴趣成为生活要义。
向来不太搭理这些“傻空”言论的我，那天还是简单地回复了一句：上面的比较很不恰当，拿纯粹的消费品与兼具使用与投资属性的房产进行类比，属于典型的外行话。 为什么这样说？ 一来，房产是一种资产，而不是单纯的消费品，后者会随着使用年限的增加而不断折价，前者却会随着货币的超发与贬值而持续涨价。 
大家想一下，我们小时候看18、19世纪的欧美小说，经常看到的一个用来形容人有钱的词是什么？百万富翁。没错，那个时代，百万富翁就是顶级富豪了。可现在呢？北上广深杭等一二线城市的中产家庭，哪个不是身价百万甚至千万的？真正有钱人（通常是百亿富翁）的“小目标”都已经定到一个亿了。 这背后除了社会总体财富量的增加外，货币的贬值也是一个重要的因素。这个趋势未来无疑会继续保持下去，而房价总体上也会伴随M2的增长幅度而持续温和上涨。不要小看这种“寄生式”的增长，在接下去的“后暴富时代”，跑赢通胀已经是很不错的投资品了。 二来，房产又不像股票那样，是纯粹的投资品，它具有实用价值。比如学区房，比如一二线城市核心地段的房产，由于存在源源不断的后续接盘者，所以即使市场出现波动，也不太可能发生类似股灾时的那种一泻千里的价格暴跌。 这就引申出另一个重要的话题：投资房产时对于地段与城市的选择。 这里面，好城市又排在好地段前面。只有在好城市，好地段才有意义，否则，如果城市本身处于下行通道，那么即便是市中心地段的房产，也存在巨大的持有风险。这一点，从楼市调控的某些细节中也可以体会到。 
众所周知，当前楼市调控的总基调是维持价格稳定，具体方法是“一城一策”。其中，一二线城市主要是“控涨不控跌”，而广大三四线城市则是“控跌不控涨”。 为什么一二线城市与三线及以下城市的调控目标正好相反？原因在于，一二线城市人口仍在不断地大量涌入，房价上涨压力依然存在，所以得“控涨”。至于个别城市由于“几限”措施导致交易被锁死，出现下跌势头，但因其有强劲的基本面支撑，所以即使跌也跌不到哪里去，中枢对此并不担心。 三四线城市则正好相反，人口外流、产业老化、楼市库存压力大，若不是上一轮的棚改去库存，估计早就支撑不住了。但这一类城市的数量又特别多，出于维持社会及金融稳定的需要，政府不会眼睁睁看着它们如P2P那样，一个个暴雷，所以必须得“控跌”。 这给我们的启发是，房屋物业资产今后应尽量地配置到一二线城市以及长珠两大三角洲（具体名单我以前写过很多遍，这里就不再赘述了，不清楚的可以加我微信：tgnf1987）。同时，需要改变房产的投资逻辑，从单纯追求房价增值转为房价增值与租金收益并重。 
事实上，最近这两年，随着北京杭州等一二线城市房租的大幅上涨，一些优质小区的租售比已经比较可观了。所以，今后买房，一定要挑选物业好的楼盘。 叁|“双城配置”时代的到来 今年楼市不景气，但有个城市却很出挑，那就是苏州。 上半年，苏州房价暴击，引发市场侧目，并被住建部点名。而最近这段时间，苏州人又结伴出征，狂扫湖州楼市。用媒体的话来说，“苏州人都把快湖州房子买光了！” 
苏州人为何如此疯狂？ 一方面，固然在于湖州的房价确实不贵，在整个长三角都属于洼地，加之近来长三角一体化、沪苏湖铁路等一连串利好不断；另一方面，也跟5月、7月苏州的两波楼市调控（特别是724新政），包括新房、二手房限售，以及社保年限延长，赶走了绝大部分投资客有关。 事实上，这样的情况已经不是第一次发生了，今年上半年的汾湖也是如此；甚至，湖州也不是第一次被爆炒了。2016年，上海“325购房新政”后，上海人就曾组团炒过一轮湖州。 更重要的是，过去两年，为了遏制房价上涨（注意，如今的官方措辞，不是“抑制房价过快上涨”，而是“遏制房价上涨”），国内主要的一二线城市基本上都出台了包括限购、限售、限价在内的各种限制措施。虽然近期又有所变相放松，但像南京六合、上海临港、天津中关村等，本质上都是在城市内部、不同城市之间进行了细分，“控涨”的总体基调并没有发生改变。 这种情况下，虽然大家都知道，房产应该尽量配置到核心城市，但囿于政策的限制，没办法all in。所以未来，至少在长三角、珠三角两个成熟都市圈内部，房产投资很可能出现“双城配置”的情况。 
以长三角为例，部分沪宁苏杭的土著，手上的房本数已经达到甚至超过本地限购额，多余资金没地方去；而另一些新居民，或者没有房票或者资金不足，一时半伙也无法在当地置业。对这两类非职业投资群体来说，去郑州、武汉、长沙等城市进行跨区域房产配置是不现实的。比较合理的做法是去周边嘉兴、湖州、绍兴等限制政策较少或较轻的城市买一套囤着，无论是作为上车盘，还是储蓄盘，等到政策变了或钱攒够了，再向更高一级的城市挪移。 这样，既稳妥，也能够避免资金站岗，不失为一条可取之路。 还是那句话，“新常态”时代，暴富的机会越来越少了，作为投资者，要摆正心态，不要老想着挣快钱、挣大钱。古谚道：谨慎能捕千秋蝉，小心驶得万年船。经历过这二三十年中国楼市、股市以及其他门类投资品涨跌起伏的人们，想必对此深有感触。 （本文转载自微信公众号“三土城市笔记”）
| 
发表于 2019-10-24 13:55
