如何认定房子的归属？婚前买房、婚后买房、父母出资买房……一张表看清楚！

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结婚买房的方式有很多种，有婚前就买好的,有结婚后夫妻双方共同买的,还有父母出资买的……这些情形，怎么认定房子的归属？离婚时，又怎样进行分割呢？

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婚前买房

出资情况	房屋产权登记	司法实践
一人出资	结婚前取得房屋产权，房屋登记在出资方名下，并还清个人贷款或全款买房	认定为出资方的个人财产
	结婚前已还清全部贷款，但婚后取得房本，房屋登记在出资方名下
	结婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在该方名下，婚后用夫妻共同财产还贷	认定为产权登记方的个人财产，夫妻二人共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产；尚未偿还的贷款视为产权登记方的个人债务。
	房屋登记在非出资方名下	通常是出资方不具备购房条件，以对方名义购房，若无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理；如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，按产权登记方个人财产处理。
双方出资	房屋落在夫妻二人名下	同居生活期间购房，按一般共有财产处理；婚后认定为夫妻共同财产。
	房屋登记在夫、妻一人名下	同居生活期间购房，按一般共有财产处理；非同居生活期间购房，按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理，视具体情况而定，法官综合考虑购房背景、出资数额等因素，以公平原则作出认定。

婚后买房

出资情况	房屋产权登记	司法实践
以夫妻一方婚前个人财产购房	房屋登记在出资方名下	房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化，应认定为个人财产；若出资方只支付了首付款，房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。
	房屋登记在夫妻双方名下或非出资方名下	应认定为夫妻共同财产
以夫妻共同财产购房	房屋登记在夫妻双方名下	认定为夫妻共同财产
	房屋登记在夫妻一方名下
	房屋登记在未成年子女名下	夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。法院重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并非将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理。

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父母出资买房

婚前：

出资人	房屋登记	司法实践
一方父母全资出资	登记在出资方子女名下	认定为产权登记方婚前个人财产
一方父母支付房屋首付款	登记在出资方子女名下	由夫妻二人共同还贷，离婚时一般将房产判归产权登记方所有，由该方支付剩余贷款。对婚内夫妻双方共同还贷（包括本金与利息）及房屋增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。
	登记在另一方子女名下	一般认定为夫妻共同财产。父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。
	登记在双方子女名下	认定为夫妻共同财产。若双方约定了共有方式及各自份额，则按照双方约定享有房屋产权。若双方对共有方式未进行约定，视为等份共有。
双方父母均出资	登记在夫妻一方名下或双方名下	应认定为夫妻共同财产。父母的出资应认定为对各自子女的赠与。

婚后：

出资人	房屋登记	司法实践
一方父母全资出资	登记在出资方子女名下	认定为个人财产。《婚姻法司法解释（三）》规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第三项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
	登记在对方子女名下或双方子女名下	一般认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对对方子女的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
一方父母部分出资（或支付首付款），夫妻双方共同还贷	登记在出资方子女名下或双方子女名下	认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对对方子女的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
双方父母均出资	登记在一方名下	一般按照夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释（三）》规定，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
	登记在双方名下	认定为夫妻共同财产

离婚判决时对房产不予处理的情况

情形	司法实践
离婚时尚未取得不动产登记证书：夫妻一方婚前支付部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷，但房屋增值。	待办理完毕不动产登记证书后另行起诉
不动产登记证书有第三方	法院一般不会主动将第三方追加为第三人，而是根据当事人的申请采取如下措施：（1）对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）将案件中止审理，告知当事人另行提起析产之诉，后根据析产之诉的判决结果，分割夫妻共有部分。

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房产分割的6种特殊情况

一、小产权房分割

对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属作出处理。

对于虽未经行政准建，但长期存在且未受行政处罚的房屋，可以对其使用作出处理。这种情况下，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行，取得使用权的一方应向对方给予适当补偿。

在小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确，对该小产权房的处理不代表对其合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

二、公房承租权的分割

离婚案件中涉及公房承租权处理时，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。

属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在在该产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。

三、经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。

经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。

四、标准价购买公房的分割

婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”，该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。

五、约定服务条件房产的分割

夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。

六、优惠购房权性质与折算

农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权，即优惠购房指标，系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。

离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。