7月份的尾巴，国内一系列重要经济会议落幕。一时间关于在特殊时期房地产市场走势沸沸扬扬的讨论也基本画上了句号。这次中央政治局会议，不仅决定了下半年走势，也定调了未来很长一段时间我国房地产市场的走向。（后附杭州各城区最好卖的小区榜单）除了政治局会议，7月份还召开了一系列房地产相关的重要会议，我简单说一下对近期会议的理解和感受。
一 最近估计大家经常听到一个新概念“国内大循环”。 这是7月21日，ZSJ在企业家座谈会上首次提出的。很显然，这次国家正式将“内需”提升到一个新的高度，是在国际疫情持续恶化，全球经济遭受冲击，且中国又受到来自以美国为首的利益集团围追堵截的大背景下实施的新国策。 网上马上就有人说到房价，都是高房价惹的祸，买房还贷，老百姓手里没钱所以不敢花钱，这次“国内大循环”，就一定要重拳出击打压高房价。 这并不是这样简单的逻辑，消费其实是是由两部分组成，一是消费能力，二是消费意愿。所以，老百姓不消费，并不单单是房价的问题。比如在2014、15年某些房价上涨的年份，很多人因为财产的增值而变得更愿意消费。 以此，这种唱空楼市、唱衰楼市的论调，广大读者一定要能明辨。
二 “坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”再次重提，没有新意，但非常明确。房地产之于中国经济压舱石的地位没有改变，只是不能再用作刺激经济的手段。 从2018年中美贸易战开始，中国就越来越意识到，产业升级，扩大内需的重要性，中国正在经历世界未有之大变局。截至目前，逆全球化浪潮愈演愈烈，我们早已接受了这样的事实，积极应对，降低外贸依赖度，大力扶持中小企业。 可以非常肯定的是，未来经济增长点中，更需要科技创新，新基建等高质量增长渠道。
三 新的经济格局下，城市分化也必然发生。杭州作为新经济的代表城市，未来可期。一城购房，便是对赌“城运”。即使短期调控，杭州房产长期依然是保值增值的资产。 我通过三个指标，分析得出了一些目前值得购买的小区，供近期想入市的购房者参考哈。——目前卖的最火的，去化最快最畅销的小区。
1、杭州市2019年7月-2020年7月二手成交数据 2、杭州市2020年7月挂牌数据
库存去化周期=挂牌量/月均成交量 意思是“现在市场上挂牌的房子需要多少个月才能卖完”。杭州二手房小区平均库存去化周期为37周。 7个月以内，房东非常强势，卖方市场 7-30个月，房东相对强势，买卖双方讨价还价 30-44个月，均衡市场，买卖双方讨价还价 44个月以上，买方强势，房子难卖，买方会谈更大的折扣
议价空间=实际成交价/房源挂牌价 意思是买卖双方讨价还价的空间，反映买卖双方的力量博弈。数据追溯每一套成交房源的成交价格与最后挂牌价格。 比值越高，说明成交价越接近房东报价，也就是房东还价空间越小，房东掌握更多话语权； 比值越低，说明房东折价越高，买家还价空间越大，偏向于买方市场。
去化速度=小区成交房源平均去化速度 小区房源从挂牌到成交的时间，反映房源的变现速度。 一段时期内（1年）成交房源平均去化速度，即为小区的去化速度。杭州二手房小区平均去化速度为166天。
排行小区满足： 库存去化周期小于7个月（房东非常强势） 去化速度小于166天（小于平均值）
根据库存去化周期排序
江干区
拱墅区
滨江区
钱塘新区
上城区
下城区
西湖区
拱墅区
余杭区
萧山区
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发表于 2020-8-11 08:57
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