《民法典》里的居住权你懂吗？对房屋买卖租赁影响巨大！

秃头雅哥

居住权，是指对他人住宅享有占有、使用的用益物权。

通常所说的“所有权”包括占有、使用、收益和处分四部分，而居住权就是其中的占有、使用部分。

过去法律并未将四者分离，而现在《民法典》即将分成两个独立的部分。

居住权在实际运用、行使过程中，还将继续细分：

登记居住权

如同已登记的不动产物权一样，在法院查封之前设立并已办理登记的居住权，“物权优于债权”。

遗嘱居住权

以遗嘱方式设立居住权，必须等被继承人死亡后才能开始继承，居住权生效。

判决居住权

双方当事人通过合同约定了一个居住权，因产生争议而诉讼，经法院审理后认为居住权成立的，就会做出一个居住权成立的判决，这就是判决居住权。判决生效时，居住权生效。

承继的居住权

居住权不得转让、继承。因此，居住权人死亡后，“受让人”和“继承人”不再享有居住权。

消灭的居住权

居住权期限届满或居住权人死亡时，居住权消灭。

二、

居住权的意义

对房屋交易的影响

拥有居住权，就意味着在约定期限内可以一直居住，也可以防止他人居住，除非获得你本人允许。房主在进行出售、租赁时无权让你腾退。这意味着，房主利用卖房、出租房屋赶人，房主偷偷抵押卖房都不行了。

拥有居住权的人，可以住在房内，拥有排除他人的权利。即对房内住谁拥有话语权。但拥有居住权的人不能将房子用于出租。因为出租属于收益权，房主才拥有。而登记了居住权的房子，即从法律层面规定了房子得给居住权人居住。

虽然居住权不能阻止房主从法律层面上进行买卖、租赁交易，但设立了居住权的房子抵押买卖租赁必须得到居住权人的同意放弃居住权才行，否则没有人愿意买，买了也不能自由支配用途。买家不能把居住权人赶出去。就算要出租，也需房主与居住权人共同约定。

未来购买二手房、法拍房、租房都需要增加一道手续，即去房管局查阅房屋是否登记过居住权。

对家庭关系的影响

可有效保障居住权人的居住使用权，防止住房矛盾造成家庭经济纠纷。

居住权的确立将有效保障“以房养老”、“婚姻财产安全”。只要设立登记了居住权，“不孝子”不能赶走老人，将房屋卖了换钱。夫妻一方也不能再偷偷抵押出售房屋。甚至还能缓和部分家庭的“老来伴”问题。空巢老人寻找配偶或有长期陪护人员侍奉在侧，可以为其设立居住权保障未来有地方住而不必将房屋份额赠与对方，避免引起子女继承财产与父母支配财产的矛盾。

若登记了居住权的房屋未来被拆迁，则享有居住权的人可以拥有居住补偿费。

三、

如何设立居住权

《民法典》规定设立居住权是无偿的（双方有约定除外）设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。且需要去房管局登记才能生效。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权生效时期；

（五）解决争议的方法。