大数据读懂杭州“老破小”

yianjushi311

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本来近期楼市热点不断的杭州，前几天又出了19万/㎡天价拆迁房，一时间让大家对“老破小”房子是不是值得买展开了热烈讨论。其实究竟是买市中心的“老破小”，还是近郊的“远新大”，一直是争论不休的。
小红楼团队认为，是否买“老破小”还是要从个人需求出发。取决于你对通勤的偏好取舍，对居住氛围的要求，对教育的理解等等。不过，有一个非常重要的指标，也是很多人比较看重的投资性，究竟如何？
“老破小”的购买逻辑，核心地段、户型小总价低，另外还有非常刚的一点，优质学区房。当然，“老破小”也有致命的缺点，楼龄20年以上，居住舒适性差。
所以，“老破小”升值的逻辑也非常清晰，只有两点，就是它的稀缺性和市场价格的暂时低估。
换句话讲，一旦“老破小”的稀缺性丧失，将面临巨大风险。比如城市中心的迁移，学区新政的出台，对所受影响的“老破小”将是一场灾难。
庆幸的是，杭州这样的情况不大可能发生。西湖，是杭州人的西湖，也是全国人民的西湖，在数千年的历史上一直是城市的中心，相信未来也是！
道理都懂，接下来让我们用数据说话。
研究课题
1、“老破小”与“非老破小”投资增长性对比。
2、“老破小”的非学区是否可以买？
3、“老破小”价值的综合表现。
4、什么样的“老破小”最畅销？
首先“老破小”标准
业界并未有严格定义，本次研究统计“老破小”楼龄20年以上（含），面积小于80㎡。

课题一  “老破小”与“非老破小”投资增长性对比。
1、研究样本
杭州全市范围，3633个有交易记录二手房小区，其中“老破小”850个，“非老破小”2783个。
2、时间范围
2019年8月-2020年8月
3、数据来源：微信小程序【小红楼智慧选房】
ü 杭州求势指数
ü 杭州二手房挂牌、成交数据

以杭州为例，最新当期8月第35周，“老破小”房价指数（求势指数）43141元/㎡，比“非老破小”高出近万元。
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杭州房价走势（求势指数），在连续几年的上涨周期后，于2019年9月份出现转折，开始下跌，至12月止跌上涨至今。
而“老破小”与“非老破小”的房价指数走势，在这两个周期内呈现出不同的表现（见图1、图2）。下跌周期内（2019.9-2019.12），“老破小”周环比跌幅小于“非老破小”，具有明显的抗跌性。在2019年12月，也是“老破小”率先引领指数上涨。同样，上涨周期，“老破小”指数走势依然优于“非老破小”。
图1. 2019.8-2020.8杭州求势指数（老破小）
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图2. 2019.8-2020.8杭州求势指数周环比（老破小）
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下表1，统计了老破小求势指数同比和成交情况。我们换个更直接的说法，一年前你购买一套“老破小”，到今年8月上涨504元/㎡，同比上涨1.17%，如果期间卖房，平均成交周期128天。投资性远远优于“非老破小”各项指标。
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课题二 “老破小”的非学区是否可以买？
1、研究范围
杭州主城区，包括上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区。“老破小”共计717个，其中学区687个，非学区30个。
2、时间范围
2019年8月-2020年8月
3、数据来源：微信小程序【小红楼智慧选房】
ü 杭州求势指数
ü 杭州二手房挂牌、成交数据

最新当期8月第35周，学区“老破小”房价指数（求势指数）47087元/㎡，比非学区“老破小”高出近4205元/㎡（见下表2）。
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观察“老破小”学区与非学区房价指数走势，即使在全市上涨的行情（2020.1-今），非学区“老破小”持续小幅下跌，升值潜力十分微弱。



图4. 2019.8-2020.8杭州求势指数（学区）
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图5. 2019.8-2020.8杭州求势指数周环比（学区）
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假设，一年前你购买一套非学区“老破小”，到今年8月下跌126元/㎡，同比下跌0.26%，如果期间卖房，平均成交周期164天（见下表3）。也就是说，2020年1月开始，杭州上涨行情下，非学区“老破小”依然持续下跌，几乎不具备投资升值价值。

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课题三  “老破小”的综合表现如何？
1、研究范围
杭州主城区，包括上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区。其中学区“老破小”687个，学区“非老破小”1180个，共计1867个小区。
2、时间范围
2019年8月-2020年8月
3、数据来源：微信小程序【小红楼智慧选房】
ü 杭州求势指数
ü 杭州二手房挂牌、成交数据
ü 杭州小区综合评分表

从上文我们得出结论，非学区“老破小”基本不具备投资属性。那么接下来我们分析学区“老破小”与“非老破小”在综合指标上的表现。
从下表4看，压力指数和流动指数上，“老破小”完全碾压“非老破小”，占据绝对优势，简单讲就是，“老破小”供不应求，转手快。但在热度指数和风险指数略占下风，不过并不意外，一个“老破小”通常挂牌量并不大，且购房者目的性较强，并没有一些大盘的带看量、关注量大。风险性在一开始也提到，一旦学区新政影响波及小区，“老破小”价值是十分脆弱的。

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注：压力指数、流动指数、热度指数、风险指数为小红楼团队独家研发，定义参考微信小程序【小红楼智慧选房】使用帮助。

课题四  什么样的“老破小”是最畅销？
1、研究范围
杭州全市范围，学区“老破小”770个。
2、时间范围
2019年8月-2020年8月
3、数据来源：微信小程序【小红楼智慧选房】
ü 杭州求势指数
ü 杭州二手房挂牌、成交数据

从杭州二手房成交数据看，“老破小”成交总价227万元，建面59㎡（见下表5），符合“老破小”的购买逻辑，小户型低总价。
另外，“老破小”的平均成交周期是128天，大数据统计成交周期小于128天的房源，成交总价下降至222万元，建面下降至57㎡，想要提高流动性，转手更快，建议购买低总价、小户型，总价控制在220万左右。
最后重要的话再说三遍，畅销的“老破小”，一定要是学区、学区、学区。
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如果“老破小”符合你的需求，还是很值得买的，投资属性优于“非老破小”均值，尤其是学区“老破小”，具有明显抗跌性。记住不管是否自己有上学的需求，一定要买带学区的。毕竟，“老破小”没有了学区、地段加持，也就失去了投资价值。