晓月映翠刚首开，中介就劝天汇业主挂7万5？

Yvonne7_7

几天前，晓月映翠的登记结果出炉。

这位于滨江区长河的纯新盘最终吸引了989户报名，综合中签率为29.52%。与北面保利天汇约一年前的26.62%差不多。

当然，当时天汇一次性开盘1048套，登记人数接近4000户，实际热度更高。

就在上周，一年前摇到天汇的彭先生也接到中介电话：“哥，你这套房7万5随便挂；想卖得快一点，7万很容易走。”

彭先生摇到的是122㎡四房的高区房源，买来时就比均价51500元/㎡高；再加上晓风映翠仍然要“三个人抢一套房”，他也觉得7万以下就是贱卖。

但当彭先生跟朋友聊起来时，朋友却说：天汇现在很难卖到这价。

还从贝壳找房APP上拉了一溜挂牌房源，多数挂价在6万上下，便宜的5万5，贵的6万8，只有三分之一左右挂到7万以上。

“一般成交价还要比挂价便宜几千，你说对不对？”朋友据此认为中介不靠谱。

Yvonne7_7

那么保利天汇到底多少能成交呢？我查了一下手边买房的数据，截至目前，天汇总共网签过2套，都在今年5月后。

其中一套也是122㎡，网签单价为47500。

我托熟人去打听了一下，这套房子的楼层还可以，签约时有做低，实际成交价不到5万6一点。

还有一套是刚签的，面积更小，网签单价只有4万2。

不过这套房子是2楼的。查了一下，当时新房的价格也差不多4万2。不管有没有做低，实际成交价应该比前一套更低。

就在这几天，我还在朋友圈里，看到了一套中介推荐的中海云宸房源。

中海云宸就在天汇斜对面，交付更早一些。这套约139㎡挂价780万带车位。算下来单价也只有5万6。

Yvonne7_7

Yvonne7_7

显然，目前长河一带的次新房，6万上下是买卖双方可坐下来谈的共识。当然二手成交会有偶然性，但那也只是极小概率了。

按说中介很了解这一带行情的基本面，为何还要彭先生挂7万甚至更高呢？

其实这一集剧情，之前在中海云宸就上演过。

云宸刚交付时，有一个业主朋友去边上的中介门店打听过。当时业务员也建议，想走得快就挂7万+。

还调出后台的数据给朋友看，最高有挂10万的。

最终，朋友挂了7万8，但在几个月的时间里，只有1组带看，而且礼貌性地参观后就撤退了。

Yvonne7_7

Yvonne7_7

“中介大概率是讨你欢心，好把房源挂在他那儿。”有人告诉我，这也是行业的潜规则之一。的确，劝人挂低更易成交，但多数房东未必会被说服。那不如劝人挂高，收一笔录入费再说。

在一些大型经纪人公司里，中介收进一套新房源，只要录入系统，最后不论谁成交，他都有一笔录入费。

这个费用，大致为房子成交后，佣金收入的10%。以天汇为例，假设成交总价为600万，佣金2%（买卖双方各一个点）就是12万。

正常情况打7折收取也要84000元，录入者就能拿到8400元。

相较于后期的维护、拍照、房管登记等环节来说，录入的繁琐程度相对是最低的，只需把房屋和房东的基本信息输入即可

所以，他们抢新客户积极一点，耍些心机，也说得过去。只是房东还得多去拎拎市面。

Yvonne7_7

南岸晶都是这一带目前成交最活跃的小区

Yvonne7_7

我提醒他，目前长河学区可能有点弱。

另外，他的逻辑也不是没道理，但长河楼市的数据就是不支持，我也没办法扭曲现实啊！

这么多年来，长河一套网签6万以上的二手成交也没有过。大厂的高管更喜欢买到滨江区政府、南星和奥体，年轻人则往往多坐几站地铁，向限价3万多的市北和之江外溢。

即便“就想住在公司旁”，也多选择天汇对面的南岸晶都，只要3万多，100多㎡也就是三、四百万。

刚刚过去的6月，南岸晶都一个月卖掉了6套。

“现在有了晓风映翠，将来这里全是高档次的新房子，你说房价会不会因此脱胎换骨？”彭先生还是不甘心地问我。

Yvonne7_7

我认为彭先生说得不无道理。
但这又涉及到另一个对世界的基本认知——未来看得见的价值，并不意味着当下就可以立刻兑现。
长期来看，滨江长河是一个很有潜力的板块。
虽然缺少一点政府大规划，但雄厚的产业实力和密集的高薪人群还是扎扎实实的。
这一带也将是整个滨江新房、次新房密度最高的区域之一。现在绿城这样的开发商已经进来了，未来还有土地要出让。将来城市界面会很现代。
随着杭州市中心宅地越来越少，老豪宅区供应断档，几年后富人也会渐渐珍视这一片滨江核心的城区。
学区现在虽然弱，但如果哪天突然天降名校，也不是不可能。毕竟教育均衡化是趋势。

Yvonne7_7

这一带互联网大厂云集

Yvonne7_7

但是，在成为那个“更好的长河”之前，必然还有一段很长时间的洗筹过程。至少，目前限价51500元的晓月映翠，与天汇、云宸二手房，形成了直接对手的关系。
昨天，晓月映翠正式选房，292套房源一直选到981号，最后还有12套低楼层未售出。
对开发商来说，其实这是理想的结果。这个数据意味着，投资客大多知难而退，购买的几乎全是自住客，车位的去化不用担心了。
但对附近的次新房却不是好消息，它意味着“潜在接盘侠”已应买尽买，剩不了多少去接二手了。
另外，天汇因为是现房销售，投资客占比很大。刚交付没多久，1000多套房源已挂牌约60套，量不算很夸张，但就怕后继还不断上架，抛压越来越大。
从网签的两套价格来看，一些投资客已在抢跑出货了。

Yvonne7_7

去年我就说过，天汇的二手房价就像薛定谔的猫。如果投资客兴趣寥寥，它就会坚挺；如果投资客都看好它，它就会踩踏。
没有办法，尽管局面可以预见，但在“几个月就赚XX万“的诱惑前，头铁的人还是会冲进去。

Yvonne7_7

现实就是这样：如果彭先生马上想卖房，暂时只能接受6万上下的价格体系。
就当作一个理财产品，其实也算成功了。
他这套房子买来5万多，不到一年，如果最终每平方米加价5000出手，10%的收益率妥妥打败一群基金经理。
好在彭先生当时买来是为了“保值兼自用”，心态并不着急。
他原先的想法是，交付后若涨幅很大就抛掉；若价格不理想就长持，将来可以留给儿子做婚房。现在，他决定把房子继续留在手里。

是的，在这样的板块，只要你秉持价值投资，而不是炒一把就走，还是会得到丰厚回报的。

xlf22222

城市界面很一般啊，感觉滨江老了不少

andyva

你这完全就是一个公众号文章啊，还是你就是公众号本身啊

lashwang

保利天汇卖7.5，柳岸晓风卖多少？
找准市场定位更重要

飞过海B

滨江最好的地段就是沿江、区ZF板块、奥体，这一片集中了最好的资源和城市界面。天汇包括绿城新盘确实挺近，也就两公里出头。但就这两三公里路就是质的区别了。同样道理，勾庄到申花桥西也就两三公里，未科三兄弟到闲林也就两三公里，艮北到钱新一期也就两三公里，等等这些都不远，但价格也同样天差地别。

notebook0571

去年最热的时候，大众对天汇就这副样子了，现在大环境冷了，即使换成了绿城，，没有那么高的容积率，产品力又上了一个台阶，大家依然还是这样看它，说明了什么问题，不是产品力的问题，是配套的问题。。。。
其实这个地方要逆袭也不是不可能，只要来一座一线综合体就行了，比如天街、万像、银态等这一级的，只是目前没有，也没人会有这个耐心去等。。。。
至于同样属于腹地的天耀城，就多一个天街，还不是滨绿建，就有人极度看多它了，等交付看吧，拭目以待

yajshsb

xlf22222 发表于 2022-7-11 10:21
城市界面很一般啊，感觉滨江老了不少

滨江本来就是产业园没那么适宜居住

yajshsb

滨江前两年被炒的太高了，按整个杭州城市框架看江南大道以南地段不算好