东新边角料 全网最差的4.7？宸鹭香舍你敢买吗？

凌晨天黑黑

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地段很一般，产品缺乏诚意，未来二手表现堪忧

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大方向上，东新不算一个强势板块，市场认可度是低于差不多限价的申花北（华丰造纸厂）、钱江世纪城的。

东新的主要优势是离老的市中心武林商圈比较近，周边配套也比较成熟，有老城区的烟火气；会比较吸引地缘性的改善客群，和那些预算较高但社保有限（手里有钱，但摇不了顶流红盘）的购房者。
但是具体到宸鹭香舍来说，它可能除了离武林商圈比较近之外，东新板块其它的利好和它都没什么关系。

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东新板块同时有3、4、5号线三条地铁经过，可是宸鹭香舍一个都没沾到，走到最近的5号线东新园站都要1.1公里左右，想去坐3、4号线的话还更远。

离地铁远不算硬伤；但是在未来二手市场里，离地铁远肯定不是个增值项，或者说不如其他离地铁近的楼盘受欢迎。

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如果离地铁远尚可接受，那紧挨铁路对很多人来说就是直接“劝退”了。

宸鹭香舍东侧就是多条铁路，因为之前的航拍可能不够清楚，这次我们特意摆正了角度，大家可以更真切的感受下铁路的规模。

同时需要注意的是，这些铁路南面就是艮山门动车运用所和铁路杭州站（城站），也就是说杭州枢纽的很多动车运维，以及城站北向进出的列车全部都会从宸鹭香舍东侧经过的。

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这个列车经过的频率的确不低。

当然噪音这个东西，因人而异，有些人可能真的不在乎；希望未来接盘的人，是不在乎吵的。

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不过说实话杭州是有些靠着铁路的顶流板块，比如望江新城，比如钱江新城二期。但你要是觉得东新板块，或者宸鹭香舍的产品力能和望江、钱二去比的话，那这真的可以不用看了，直接去买吧。

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宸鹭香舍南面、北面都有小学在建，所以安吉路新天地、观城武林这种是八竿子打不着了，最理想其实就是指望未来对口学校能挂个好牌子。

但是也如你所见，宸鹭香舍周边除了香栖天第外，是有大片的安置房的，以后按就近入学大概率也都是一个学区。

我倒不是对安置房有偏见，因为我自己也有考虑采实转公了，是不是有机会蹭一下学区。只是平心而论，你觉得这样的宸鹭香舍周边这样的情况(大概率还有随迁子女)，能有逆天的表现吗？

所以综上，我会觉得宸鹭香舍放在东新这个板块里面，不光本身位置是“边角料”，配套水平也不算好，那你说买它是图个啥呢？

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平心而论，我觉得宸鹭香舍除了限价高，是对不起改善二字的。

第一个就是自持，其实宸鹭香舍的自持是不多的，根据浙报传媒地产研究显示的信息，它的自持比例只有6%，约1455㎡。那按照它139㎡、168㎡的标准层看，可能也就相当于10套左右，其实是完全可以做到普通楼层的低楼层里面的，甚至按顶跃算，套数还更少。

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第二就是产品力，没纯架空层，2米9的层高都有目共睹了。其实如果是个刚需盘或者刚改盘，我觉得都可以理解，毕竟产品定位在那边。

但是宸鹭香舍毕竟是一个总价已经到了600多万（139㎡户型正常楼层）、800多万（168㎡户型正常楼层）的项目，总不能还是拿刚需盘的标准来要求了吧，小区本来就体量小没什么配套，改善盘做个架空层来丰富下业主的活动空间，这要求不高吧？

就以隔壁的香栖天第为例好了，限价只有4万5，户型也没宸鹭香舍这么大，但还是做了住宅楼下纯架空层和2.95米的标准层层高。要知道，香栖天第也是西房拿的地，然后再拉着其它房企一起开发的，怎么差距就这么大呢？

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第三就是顶跃，我觉得毫无悬念就是“传家宝”。根据一房一价显示，宸鹭香舍顶跃已超“千万级”，按照现在利率推算，交付时候保本价会接近“1500万级”，在杭州已经够得上绝大部分顶豪板块的二手房，新房更不用说。

到这个价位的产品，我只能说好坏纯粹看眼缘，那我只想你扪心自问一下，你觉得未来的接盘侠会看中宸鹭香舍顶跃的哪点？

是边上安置房多，带来的复杂人流？

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还是东侧一线铁景+省农科院的田园风光？

同样的预算下，接宸鹭香舍顶跃的城本，足够去买一些顶级板块的“核心资产”，这种情况下，你觉得大部分人会做什么选择？

鱼阿鱼

担心什么，市区还愁卖？

GTF111

2米9层高+小体量 劝退

speakman

好像公示结果已经出来了吧。
50%出头一点的中签率也算还过得去吧，毕竟位置是有硬伤。在东新也属于边角料。全大户型盘做2.9米层高确实是失策了。
但这个中签率也不丢人，在近期的非红盘里属于平均水平吧。

孙闻嘉

某些人说的垃圾余杭万家名城4.8成交价都有人买，这里正宗市区还便宜1000送装修变杭州最差了？

speakman

其实这个盘并没有他说的这么差。

还有几个潜在的隐形利好：
1、西南面河对岸在建的综合体，是拱墅区重点工程，之前我发过一个专门的帖子，这个综合体在德胜高架上很显眼，已经在做幕墙了，会早于西房交付前就投入使用。以后配套不差的。和宸鹭香舍几乎零距离。

2、最大的彩蛋，在融创北斗星地块，大概率要退地了，以后重新拍卖肯定不能做商墅了，那就是正经的商业会进来，有商业有住宅有公园有酒店的复合用地，体量很大，距离西房宸鹭香舍只有100多米，会极大改变这片的界面和配套。

3、南面一路之隔就是嘉里城，现在这个区域是新天地商圈和杭氧嘉里商圈之间的空白区，以后嘉里建好了一脚油门就到，步行也是可达的。

4、远期规划8号线：现在的5号线东新园站是5、8的换乘站，8号线远期会沿着香积寺路走线位，不排除会在附近设站。

icebrother

这个盘并没有他说的这么差。

写这个的明显是带着墨镜看世界的，每个小区都有噪音源的，高架，铁路，就算是运河旁边也有轮船的骚扰。虽说旁边是安置房，但是一河相隔跟一路相隔还是有区别的，以后此小区前面是公安大楼和消防大楼，西南侧是学校和综合体，西侧景观河，东侧绿化带，高铁的分贝我们都有测过，在样板房间里根本听不到。这个我们是有视频为证的，这个地段如果说学校跟春来枫华一样，不知道差别在哪里，春来也是一样没有架空层，在作者眼里看到了绿城就两眼放光了？