关于多层老破大价值问题

乐爆

关于多层老旧房子，俗称“老破小”“老破大”。各个论坛和自媒体观点几乎一边倒，说来说去就是这么几条，诸如破旧、无电梯、停车困难、人车不分流、绿化少、空间狭小等等。结论是弊大于利，有的抓紧卖，没有的千万别买。

乐爆

但世界是多样性的。观察下来，有的老楼盘老是老了点，但似乎没有舆论里那么不堪，甚至优点很突出，
其价值该如何评判？借口水楼市宝地，请教各位有识之士。

乐爆

手头这个盘，2005年交付，商品房，整个小区55幢，除了临街一圈外，其余楼幢全部是边套户型，一梯两户。容积率低1.3左右，绿化率高于60%，小区中心花园起码1万方，另外还有3个小公园；小区内有睦邻中心，篮球场、羽毛球场、小型足球场、游泳池、健身场地一应俱全。空间宽绰，除了道路两侧房前屋后可停车，小区还有地面停车场，各家停车不成问题，所以建设配套的地下停车场（部分）就成了摆设。当年当地有这种配套的盘确实是唯一了。记得开盘价2300元，比比隔壁盘1500元贵了将近40%。

乐爆

还有架空层车库，因为无需停车，不少人家已经把它装修成茶室或休闲场所，有的空间大的甚至打造成厨房餐厅。

乐爆

小区位于市中心，离公认的核心市民广场大约1公里。学区方面，初中是最好初中，小学中上。

乐爆

这个楼盘，户型基本上是130、150、170平，主流基本上大户型。

乐爆

综上，除了无电梯，人车不分流，年份久一点，外立面不时尚，似乎就没有其他缺点，甚至容积率、小区运动场地配套、停车空间、全边套等还是目前新楼盘不具备的优势。

cdj1203

地段好啊

乐爆

没上过图，稍后试试。请名位评价。

xiaogaww

乐爆 发表于 2024-7-12 16:38
综上，除了无电梯，人车不分流，年份久一点，外立面不时尚，似乎就没有其他缺点，甚至容积率、小区运动场地 ...

首先这种房子，总价不便宜，基本在500-600万了。。。。。现在这种行情要花500-600万去买个20年房龄的房子，很多人心里是抵触的

speakman

乐爆 发表于 2024-7-12 16:38
综上，除了无电梯，人车不分流，年份久一点，外立面不时尚，似乎就没有其他缺点，甚至容积率、小区运动场地 ...

老破大最大的问题在于总价，简单的说就是 “买得起的看不上，看得上的买不起”，而且潜在购买者基本都是区域内购买力有限的置换群体（版块内购买力充足的置换群体，要么换更好的版块，要么看版块内的次新房），所以受众群体也不会多。

如果学区较好，那还能吸引一些外区域的买家，如果没学区，又没电梯的老破大，只有总价降到足够低了才会卖得掉。

乐爆

cdj1203 发表于 2024-7-12 16:56
地段好啊

目前陆续装电梯中，能否成功取决于本楼幢低层住户是否体谅。从装好的情况看外观与房子本身比较协调，因为原来的楼道足够宽，且从一楼到顶楼楼梯间外侧全是玻璃墙，不用敲墙。哈哈，好像当初就是为今天加装电梯设计似的。加装政府补贴30万，自筹20万元。

乐爆

价格体系是这样的，我们小区均价2.6左右。隔条马路，绿城开发的一个小盘，11层、真石漆、学区一样，价格均价3.8万。一公里市民广场边融创一号院，大户型5万多，当然，这里是绝对核心区，配套硬核：太古里，市民广场，小学、初中两个顶流学区比我们小区多一个小学学区。

乐爆

我是5+6，5楼132方，6楼阁楼上证面积33方，共169方，外加架空车库18平方。5楼、6楼阁楼各有一个阳台（露台），屋顶上又搭建了一个50方大露台，种花种菜加休闲。去年想置换，挂出去厚一个客户出价480万，一个月左右3次找上门。我老婆觉得这点钱去换个140使用空间大缩水，还要追加200万元左右，想不通不想卖，最后没卖。当然现在价格都回落了。

我想请教，我这种房子有必要换吗？

ocularzj

乐爆 发表于 2024-7-12 16:23
手头这个盘，2005年交付，商品房，整个小区55幢，除了临街一圈外，其余楼幢全部是边套户型，一梯两户。容积 ...

这种房子地段好的话，价格会坚挺！

一条老鱼

你这种其实不是严格意义上的老破。   自媒体说的老破小、老破大一般是指2000年之前建造的，无电梯，无地下停车库的房子。其中绝大多数是90年之前建造的房子，少部分是90年之后建造的。

yanglightni

不服气就继续住呗，房子你以为是白酒越老越香吗？买个20年房龄的，再过几年连银行都不给你贷款了

乐爆

看上的买不起，买得起的看不上。这话很熟悉。但投入之前我算过了，同板块买新的话至少贵40到50%，面积降维到120方左右。还要加买车位

乐爆

或者想宽绰点，买140方，原170方降到140方算上车位税费还要增加预算150万。这么一算，这样的置换似乎意义不大。当然资金雄厚者也不在乎这点预算，直接5万一方大平层去了。我讲的是一般人群。事实上买本小区的人还是不少，近三年本幢换了3个业主，新来的开奔驰的老板一个，夫妻都当老师的2个。挂出来卖的不多，也并不缺少流动性，只是比上热门小区高换手。

乐爆

我们市里城区基本拆光，多层不多了，象我们这种低容积率配套好封闭的小区只有唯二了。虽然无电梯。可能是县城乡下自建房爬楼惯了，没电梯也不象杭州那么排斥。据观察，诚心卖接盘人还是有的。有的人就是要买多层。