[原创]有没有知道杭州现在的综合地价款比例多少啊？

积极分子 · 发表于 2005-8-20 21:40

探究二手经济适用房交易<a href="rtsp://real.cctv.com.cn/financial/column/56K/1118470217cbn.rm" target="_blank" ><IMG src="http://www.cctv.com/images/ra.gif" align=absMiddle border=0></A>
央视国际 2005年02月17日 11:16
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　　春节刚过，北京的经济适用房成为楼市的一个热点，根据规定，在北京购买经济适用房后住满5年期限就可以上市交易。这样算来，1999年和2000年北京的第一批经济适用房业主将有幸成为第一批“解禁房”的交易者。那么众多的业主们是否盘算着卖房？首批二手经济适用房上市交易遇到哪些问题呢？我们来看看记者的报道。 
　　 在北京的一个入住近五年的经济适用房小区，记者发现相当数量的业主对已购经济适用房5年后上市交易流通的相关政策并不十分了解。 
　　一位居民告诉记者：“这还真不是特别了解，说五年以后可以卖，就是可以按那个，怎么说就是可以高价吧。” 
　　另一位年轻人的了解也不是太多：“我没有太多了解，但是我查过，在网上查过。” 
　　调查中，很多居民表示，目前房子都是自己住，暂时并没有卖掉的打算。但是在一家房地产经纪公司，记者听到了另外的说法，前来登记卖房信息的何先生，在1999年也买了一套经济适用房。按照规定，何先生家的房子05年能上市交易了。他想着卖掉经济适用房，再添些钱买套位置好一些的商品房。 
　　北京市民小何对记者说：“当时没有考虑位置，就是只觉得是新房子，买的户型很大，而价位也很便宜，我觉得住得很舒适。但是时间长了以后我觉得那个位置太远了，然后交通也不方便，现在我想把这个地方的房子给卖掉。” 
　　在房地产经纪公司工作的邵海鹰告诉记者，这些天，来咨询的人已经明显多了起来。 
　　我爱我家房地产经纪有限公司连锁运营总监邵海鹰告诉记者：“大家都知道这经济适用房几乎交易起来难度比较大，最近感觉又有很多人来咨询这个事件关于这个事情。明显的有感觉。都会多很多。” 
　　根据北京市统计局的有关数据，2005年将有约1.3万套经济适用房成为第一批可以上市交易的解禁房。眼下，各家房地产中介公司都在积极着手进行准备，这几天，给公司里的同事们进行相关的业务培训就成了我爱我家的头等大事。 
　　我爱我家房地产经纪有限公司连锁运营总监邵海鹰透露：“主要目的是，因为现在业主这边很多房子快到期了，所以他都比较关心关于这个问题，我们希望说从为业主服务的角度能够帮他做好这个咨询解答工作，另外一个就是说我们相信这个市场一定会慢慢地放量，我们也要事先为这个业务的放大做一些准备工作。” 
　　据邵海鹰介绍，很多家庭已经把住房的升级换代纳入了2005年的家庭规划。一些经济条件得到改善的居民希望卖掉经济适用房，再追加一部分钱后购买条件更好的商品房，在交易当中，他们最看重的是卖房得到的利润。 
　　一位居民对记者说：“你想地理位置、各方面现在都比较齐全了，所以现在就是按理来讲的话就应该比以前高，反正我听说别人卖的话，就是现在按6000元一平方米卖了。比如说我现在一居室吧，原来是33万7千多元，现在我要卖的话，连过户费乱七八糟算起来也得将近47万。” 
　　另一位小伙子也认同这种看法：“如果说能挣个，就是每平方多个1000多元钱，1000到1500左右，就觉得可以把它出手了。” 
　　采访中有人给记者算了这样一笔账，原价30万元的经济适用房再上市，包括中介代理费和10%的综合地价款在内的交易费用，总共要6万元左右，但按市场行情，售价有的可以卖到50万元左右，有14万元的利润空间。据此推算，经济适用房上市的平均收益率将达到50%左右。 
　　50%的利润率？听上去，确实非常诱人，真有这种天上掉馅饼的好事吗？在房地产经纪公司，工作人员给前来登记卖房的何先生算了一笔账。 
　　北京市在2004年5月出台的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中明确规定，对于已经住满5年的经济适用房，业主依照市场价格出售后，需按房屋成交额的10%补交综合地价款。何先生这套95平方米的经济适用房，1999年购买时的房价为2600元/平方米，总共一次性交纳了约24.7万元左右的购房款。若按现在市场价3600元/平方米进行出售，则需按3600*95*10%计算，补交34200元的综合地价款。加上缴纳0.5‰的印花税、2%的代理费等费用。小何卖房后得到的收益有52289元，刨去原先装修的花费剩不下多少钱。工作人员告诉记者，目前二手经济适用房上市交易收益率都差不多在6%左右，而不是有些人所说的50%。 
　　我爱我家房地产经纪有限公司连锁运营总监邵海鹰告诉记者：“应该说投资收益率是有，但是并不是老百姓想象中的那么高，如果是40万的房子，5%。也就是5%左右，不会太高。” 
　　在采访中，记者发现，能否从房屋买卖中获得满意的回报，是经济适用房能否大量上市交易的关键。 
　　北京市民小何就告诉记者：“现在你也知道房价也在涨，当时是可能这个价钱还可以买到别的房子，那么从那块搬走的话，肯定再买房就比较麻烦。” 
　　目前二手房交易的收益还不够让人“心动”，所以许多经济适用房业主更倾向于出租。此外，许多经济适用房周边的项目均价还在攀升，房价“看涨”也加重了经济适用房业主的“观望”心态。业内人士也指出，经济适用房业主在出售房屋时需缴纳成交价10%的综合地价款，上市交易的成本有较大增加，所以暂时还不会有大量二手经济适用房上市交易。 
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　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为：“我觉得不会太大，大家比较一下我买你2600变3600的经济适用房核算呢，还是我再加一点在那个周边我再去买4000多核算，还是我再去另外一个地方买经济适用房核算呢？我觉得冲击不会太大，一个是房子的放量数不是太大，另外价格也不是特别便宜，另外呢赚头也不是太多。” 
　　记者发现，补交10%的综合地价款是二手经济适用房交易的关键，依据建设部、发改委、国土资源部和央行四部委联合下发的《经济适用住房管理办法》规定：经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。那么国家为什么要出台这样的政策呢？这个问题的背后，其实连带出如何保障中低收入家庭的住房需求的一系列问题。 
　　目前北京、杭州、南京等地已经制定了具体实施办法。大部分城市都将经济适用房不得上市的年限定为五年，期间不能按照市场价格上市交易。而对于解禁之后的上市交易，除北京明确规定了需缴纳10%的综合地价款外，杭州、南京等地缴纳的具体比例还在制定之中。而太原等一些城市，已购经济适用住房的上市交易还没有任何限制，交易量约占整个二手房市场交易量的20%。 
　　中国房地产业协会副会长顾云昌认为：“因为你当时买经济适用住房的时候，是土地划拨的。划拨土地就是没交土地出让金。现在你要把经济适用住房卖掉的时候，进入市场来卖掉，里边包含了土地价格，这时就是应该把当时没有补交的土地出让金应该补交。/同样地段的商品房的价格和经济适用住房之间的差价，这之间的一定的比例来补交收益。我理解也就是补交土地出让金和一部分的费用。当然这个收益比例多少呢，是相当于差价的20%呢？还是30%呢？由各地政府来决定。” 
　　不少人提出，经济适用住房既然定性为商品住宅，就应该具有商品的属性，一些地方制定的五年甚至十年之内不准上市交易，对买房的人来说不太合理。而在专家看来，限定已购经济适用住房的上市年限，正是为了避免不够资格购买经济适用房的“高收入人群”投资炒房。切实保障中低收入人群居住需求。 
　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生解释说：“因为政府做了大量的补助，就是显性的、隐性的补助很多。比如说限制了开发商的利润，土地这方面能够优先，或者是大配套，政府出了很多很多的政策，出台很多政策。这些政策是无形的，但是呢实际上又难以用货币来评估的，所以规定了一个五年。反正你沾了便宜了，反正我支持你了，这也从某种角度来讲也限制了一些炒房。” 
　　聂梅生介绍说，在国外也有不少国家也采取了各种政策解决中低收入人群的居住需求。从1986年至今，美国已经建造了100多万套适合中低收入者居住的住宅，总面积约1.5亿平方米。而根据美国的经验，政府对福利性质的住房提供了大量的补贴，因此房价也偏低。如果过早进入市场，会扰乱商品房市场的正常价格。 
　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生告诉记者：“五年之内就能卖，这个在一般在发达国家呢时间是太短，一般是15年。这里有一个问题就是房价的问题，因为你这个房价的平均统计，只要你一个城市的经济适用房盖得特别多的话，它一定把这个平均房价往下拉。但是这种拉我觉得是有假象的。” 
　　经济适用房是具有补贴性质的，开发过程既要审核资格，避免部分高收入人群“炒房”行为，也要考虑实际购房者买房卖房的客观需求，对于大量中低收入人群来说，花费几十万元买经济适用房既是居住也是投资，那么该如何让补贴落到实处？如何满足中低收入人群的住房需求呢？ 
　　从1998年房改开始，各地开发了大量的经济适用住房，的确解决了许多中低收入家庭的居住需求。但专家还建议，解决住房问题，不应该只采取建房子买房子的“补砖头”的方式，还应该采取对中低收入人群直接补贴的“补人头”的办法。 
　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生提出：“到底是补砖头还是补人头的问题，咱们中国是补砖头，就是我政府的补贴体现在地，土地基础设施等等等等，这实际上是都在砖头里了，并没有补到人。而美国基本上是补到人头上，它怎么补到人头上呢，它是分两块补，一块是给开发商补，就是说我做这种普通的或者叫中低收入住宅的这部分开发商，它给它通过各种各样的方式给它免所得税，所以开发商愿意去做。因为免税等于提高利润是一样的，是不是？它免税这样的话补到开发商的企业上面去了，另外一方面呢购买这部分房子的人它在按揭上给你补。” 
　　也有专家认为，目前国内要采取“补人头”的办法，操作中确实还存在许多实际困难，因此短时间内难以立即着手。 
　　中国房地产业协会副会长顾云昌对此的看法是：“关于补人头还是补砖头的问题，当然补人头要比补砖头要合理。但由于我们现在整个社会，收入和各方面的政策还不够透明、不够到位，所以说到底补贴多少、怎么补法、补给谁，有许多工作要做，恐怕不是一时能解决的，一年两年解决不了，可能三年、甚至五年才能把关系理顺，来解决这个补贴的更加合理的问题。” 
　　专家还提出，充分利用现有的二手房资源，实际上也能解决老百姓的居住需要。 
　　中国房地产业协会副会长顾云昌认为：“解决中低收入家庭住房问题，恐怕不能光靠经济适用住房一条路子。比如说发展二手房市场。因为二手房区域比较好，价位比新房要便宜，再加上面积比较小，中低收入家庭比较容易购买二手房。所以如果把二手房市场搞活了，可以解决相当一部分的中低收入家庭的购房问题。这可以和经济适用住房一起来解决中低收入家庭的住房问题。” 
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　　经济适用房是一个热门话题，如果您收看今天的节目有什么建议，请与我们联系。最后，我们一起看看，对出售经济适用住房的财经提示: 
　　北京地区符合上市条件的经济适用房出售时： 
　　需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房买卖合同、住房转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续，出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。 
　　出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

[此贴子已经被作者于2005-8-20 21:42:20编辑过]

积极分子 · 发表于 2005-8-20 21:54

按照北京的比例计算，如果100平方的房子平局3500买进，总价35万，8000一平方卖出总价80万，那样补缴土地转让费8万元，其他费用3万元，应该还能赚34万，大家快卖吧！

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