房地产平均利润率高达五成 开发商仍然“叫苦”

西伯利亚蝴蝶

<P>　　中新网8月25日电 建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有
多大？人民日报·华南新闻援引新华社消息称，8月上旬，记者获取了一份福州市有
关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，
商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500
元不等。经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其
中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。</P>
<P>　　在全国35个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据
显示，今年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元／平方米，同比增长11.64%，
其中商品住宅销售价格为3228元／平方米。</P>
<P>　　为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性
的中档楼盘(福州××花园)，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分
，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利
润率达60.2%。</P>
<P>　　现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”：</P>
<P>　　福州××花园(8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右)</P>
<P>　　1、地价：683元／平方米。</P>
<P>　　2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小
区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为48.5万多平方米，
其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房
的地价成本。</P>
<P>　　2、土建和安装成本：875元／平方米。</P>
<P>　　这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成
本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。由于多层、小高层、
高层等商品房类型不同，开发成本有差异。</P>
<P>　　3、配套建设费用：486元／平方米。</P>
<P>　　这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大
项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区
道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人
防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定
单位收取，有较明确的收费标准。</P>
<P>　　4、开发商的运营成本：390元／平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费
用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运
营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。</P>
<P>　　综上所述，保守计算该项目总成本约为：683＋875＋486＋390＝2434元。开发商
利润约为：销售均价3900元-总成本2434元＝1466元。</P>
<P>　　开发商的利润率为60%左右。</P>
<P>　　编后语</P>
<P>　　自今年政府对房地产进行宏观调控以来，媒体上经常可以见到房地产商“叫苦”
，都声称房地产难做，没有多少利润空间，但叫苦归叫苦，很长一段时间里并没有哪
个地产商拿出一份“成本清单”。房地产商想捂着的，其实也正是老百姓想知道的。</P>
<P>
　　眼前的这份“成本清单”是媒体花了很大精力才取得的，虽然数字显得有些枯燥
，但无论是行内人士还是普通消费者，透过这些枯燥的数字，大家都会明白房地产行
业“吃水”有多深。</P>
<P>　　福州率先在全国公布了该市商品房的社会平均成本，我们希望这股劲风能刮向其
他地方，让购房者明明白白消费。
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