大家快来看啊

激情一夏 · 发表于 2005-9-16 14:43

<TABLE border=0 cellPadding=0 cellSpacing=0 style="BORDER-BOTTOM: #666666 1px solid" width="100%">

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<TD align=middle width="100%">调控下行业遭遇洗牌温州房产营销要谋变
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<TD align=middle width="100%">
<a href="http://zzhz.zjol.com.cn/" target="_blank" >www.zzhz.com.cn</A>　 2005年09月16日 　住在杭州网
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　　曾经一直闹猛的温州楼市造就了一大批以快速投资为服务对象的房产营销公司，据不完全统计，2004年顶峰时期，房产营销公司曾达到数百家。而在2005年宏观调控的高压之下，温州营销界感受到了行业前所未有的冷意与萧条，一大批公司关门歇业，而外埠房产营销公司强势登陆温州，让本来就相互倾轧的温州房产营销业雪上加霜，冷市改变了业内游戏与生存规则，行业格局也可谓充满变数。最近，在业界之中，有消息传出所谓整合温州房产营销中坚力量的温州置业联合地产顾问公司在酝酿之中……
　　温州房产营销编年史
　　有不少业界人士认为，温州有史可查的房产营销编年史，应该从1992年开始。
　　有资料显示，1992年，作为当时浙江省最大的单体建筑温州大厦，其超大的体量和406间的底商自然成为温州房产营销界的开山之作，而温州大厦也成为当时温州商业的巅峰代表。而1996年开太大厦的开发模式也正是温州房产与营销真正的第一次亲密接触，台湾投资方引进了台湾成熟的开发与销售模式，开始为温州房地产营销进行启蒙，而1998年，资深的房产营销策划人张应联通过对温州一系列项目的运作，正式启动了温州房产营销的启蒙运动。
　　也就是说，在温州的房产营销界中，真正是以房产营销团队的面目进行运作的时间应该是1998年，温州真正意义上的房产营销正是从这一年开始。同年，温州第一家房产销售代理公司温州图腾房产营销公司成立，随后，温州朗兆房产营销公司成立，次年也就是1999年，华天、中天、恒源相继成立，温州房产营销界由此形成了朗兆、中天、恒源三足鼎立的格局。1998年前后，温州房地产正处于萌动期，国家也启动各项预热措施以促进房地产发展，而朗兆通过对其创业的代表作———豪都大厦的运作，奠定了朗兆在温州房地产营销的基础地位，而有关业界人士透露，正是参与购买豪都大厦的原始客户自发或者不自发地成为了温州最初的一批炒楼户。
　　2002年的温州房地产市场全面火爆，也是温州房地产中介行业风云突变的一年。这一年中，外地二手中介20世纪、我爱我家、公众房网等进军温州，纷纷在温州设立中介品牌连锁，而以本土力量为主导的海螺、家天下也在这一年开业，在这轮本土与外来的较量中，海螺成为这一轮竞争中的最大受益者，海螺以品牌及网络整合本地红牌子中介的做法得到了中介行业的认同，凭借自己迅速扩张的二手房中介形成了品牌效应。在这一年中，温州新成立的代理机构多达100多家。在这一年中，超然不动产、百吉门、三角洲、金房子、连通等营销机构相继成立。而海螺的崛起，让恒源、朗兆、中天、海螺并列温州四大品牌营销。年底，恒源神秘消失在温州房地产营销界，此后，温州房地产营销四强变成朗兆、中天、海螺三足鼎立的格局。2004年，温州楼市依然闹猛，这一年年底温州楼市大范围内涨幅高达40%以上，单价万元以上房产比比皆是。而2005年3月以来的政策相继发力，显然，让楼市中的“秋天的童话”一个个破灭，无米下锅的温州营销界也一改以往的来者不拒姿态，而来温寻金的外地开发商们也在失望中离开。有关业界人士认为，2005年才过一半，营销公司已倒了一大批，温州营销界现在是重回到了1999年时的状态，而以投资外地楼盘代理为主要业务的大批房产代理公司于2005年大批倒闭，也标志着外地投资性代理业务在温州的终结。
　　谁仍在冷市中笑
　　有关业界人士认为，经过七年的发展，温州房地产营销实际上已经演化成为几大流派：以超然为代表的温州营销力量在2003年就全面进入上海等地，至今已全面脱离温州本土，以温州在外的流动资源为平台，全面展开了异地战略，而成效如何，有待业界关注。
　　海螺一直以顺驰为模样，欲打造房地产混合舰队，而海螺在当前冷市的情形下，依然扩展加盟店，也足见其做大本业的决心和进一步提高业务优势的战略意图。而另一家温州老牌房产营销公司———朗兆依然扎根温州本地。在2004年，后来居上的三角洲从一般性地产顾问转型专攻商业地产，也反映了温州房产营销界行业专业化的趋势与三角洲做专做强的专业化愿望。中天一直是温州房产代理界比较独特的公司，其风格被业内称为杭派，即以平面、文字传播见长，而中天坚持自己的特色，也正适应了温州房地产营销的独特格局。从目前来看，中天还是保持了这种优势和特点。显然，目前楼市中出现了消费者严重的观望情绪，开发商在牛市中形成的一贯的对于房地产营销的理解是否能很快在新政新环境中转变等问题，对此，朗兆老总叶维坚认为，这些都有待时间去消化与融合，而温州的房产营销公司要坚持下去，并且做大做强的话，就要在坚持对温州市场特性的深刻理解的基础上，对于房产营销努力做到专于此业，精于此道，只有这样，才能在当前的冷市中挺住。
　　有业界人士笑称，虽然从数字上看目前温州还有数十家房产营销公司存在，其实真正有饭吃的也不外乎于以上几家。
　　困境谋变
　　有道是，穷则思变，从各种迹象来看，不能说目前整个温州房产营销行业不处于比较困顿的境况，因此，温州的房产营销界也在谋划一场新的变革。百吉门老总成秀科坦言，温州房产营销行业其实自开始以来就一直面临比较尴尬的困境，一方面本地市场鲜有代理机会，企业无法壮大；另一方面温州投资客在全国攻城略地造成各地开发商纷至沓来，表面上各地开发商带来的分销业务让营销公司在低级别的业务范畴里生存无忧，其实三个人两杆枪拉队伍造成的人员流动极大地影响了企业的架构和行业的发展。而自此次房产新政以来，投资性客户离场观望致使分销业务也成无米之炊。
　　成进一步指出，在这样的市场环境之下，温州的房产营销公司面临着市场新的被选择的机会，一方面，他们面临着更严峻的挑战，另一方面，买方市场的确立让房开的态度发生转变，因此营销公司介入的空间加大，而带有策划功能的营销公司能否成气候，最终取决于是否有一个强势的综合团队来完成中后期的执行。因此，温州营销公司面临今日处境，行业是需要有所破局。而不久前，他们就在着手谋划成立一个整合温州房产营销中坚力量的联合公司。在这个由成秀科提出的综合不少相关业界人士看法的所谓温州置业联合地产顾问公司的思路中，有着较为完整的目标、组织框架和联合模式，它的组织目标是：前期：联合行业内中坚力量、组建共同的平台，缩减单体开支、加强整体实力和后续力量、争取更大的市场份额，减少同行恶性竞争，利用内部的资源调配提高效率，短期内要形成行业核心主流地位。中期：着力终端客户的建设，利用投资公司、基金、资金托管、项目托管等平台将中小投资客户的分散投资行为归并到以温州置业联合地产顾问公司为操作平台的资本化平台；吸引各种人才，加强后台操作能力，形成国内一流营销公司规模和架构；结合二手品牌在全国的重点城市的铺开扩张到目标重点城市，确立国内一流标志性营销机构。一手市场从土地程序开始，结合后期的资金介入，提高操作的安全性和收益。
　　远期：二手房盟店在重点城市布点完毕，形成稳定的收益；公司以经营商业物业模式逐渐到股份购并。以二手业务和收益稳定的商业为主体，寻求上市。公司一手业务向项目参股和定做方向努力，实现营销公司向代甲方或专业开发商方向转变。
　　这种思路通过对人才、资金和管理方面进行了重新配置，给温州的房产营销界提出了较为理想的重组方案，另外其提供了合伙人模式和公司联盟模式两种联合模式似乎更值得业界探讨。
　　对此，不少业界的有识之士认为，不管这种思路能否行得通，至少表明，温州的相关业界已经注意到行业的整合，行业的做大做强可能就从这些谋划背后开始。[em03][em03][em02][em04][em05]

叶绿素 · 发表于 2005-9-18 16:21

什么东东啊?

城市之夜 · 发表于 2005-9-19 15:15

什么也没看到啊？？[em06][em06][em06]

丹尼儿 · 发表于 2005-11-5 13:00

什么东西，都看不清楚吗[em06][em06][em06]

我系笨笨 · 发表于 2005-11-5 16:33

曾经一直闹猛的温州楼市造就了一大批以快速投资为服务对象的房产营销公司，据不完全统计，2004年顶峰时期，房产营销公司曾达到数百家。而在2005年宏观调控的高压之下，温州营销界感受到了行业前所未有的冷意与萧条，一大批公司关门歇业，而外埠房产营销公司强势登陆温州，让本来就相互倾轧的温州房产营销业雪上加霜，冷市改变了业内游戏与生存规则，行业格局也可谓充满变数。最近，在业界之中，有消息传出所谓整合温州房产营销中坚力量的温州置业联合地产顾问公司在酝酿之中……　　温州房产营销编年史　　有不少业界人士认为，温州有史可查的房产营销编年史，应该从1992年开始。　　有资料显示，1992年，作为当时浙江省最大的单体建筑温州大厦，其超大的体量和406间的底商自然成为温州房产营销界的开山之作，而温州大厦也成为当时温州商业的巅峰代表。而1996年开太大厦的开发模式也正是温州房产与营销真正的第一次亲密接触，台湾投资方引进了台湾成熟的开发与销售模式，开始为温州房地产营销进行启蒙，而1998年，资深的房产营销策划人张应联通过对温州一系列项目的运作，正式启动了温州房产营销的启蒙运动。　　也就是说，在温州的房产营销界中，真正是以房产营销团队的面目进行运作的时间应该是1998年，温州真正意义上的房产营销正是从这一年开始。同年，温州第一家房产销售代理公司温州图腾房产营销公司成立，随后，温州朗兆房产营销公司成立，次年也就是1999年，华天、中天、恒源相继成立，温州房产营销界由此形成了朗兆、中天、恒源三足鼎立的格局。1998年前后，温州房地产正处于萌动期，国家也启动各项预热措施以促进房地产发展，而朗兆通过对其创业的代表作———豪都大厦的运作，奠定了朗兆在温州房地产营销的基础地位，而有关业界人士透露，正是参与购买豪都大厦的原始客户自发或者不自发地成为了温州最初的一批炒楼户。　　2002年的温州房地产市场全面火爆，也是温州房地产中介行业风云突变的一年。这一年中，外地二手中介20世纪、我爱我家、公众房网等进军温州，纷纷在温州设立中介品牌连锁，而以本土力量为主导的海螺、家天下也在这一年开业，在这轮本土与外来的较量中，海螺成为这一轮竞争中的最大受益者，海螺以品牌及网络整合本地红牌子中介的做法得到了中介行业的认同，凭借自己迅速扩张的二手房中介形成了品牌效应。在这一年中，温州新成立的代理机构多达100多家。在这一年中，超然不动产、百吉门、三角洲、金房子、连通等营销机构相继成立。而海螺的崛起，让恒源、朗兆、中天、海螺并列温州四大品牌营销。年底，恒源神秘消失在温州房地产营销界，此后，温州房地产营销四强变成朗兆、中天、海螺三足鼎立的格局。2004年，温州楼市依然闹猛，这一年年底温州楼市大范围内涨幅高达40%以上，单价万元以上房产比比皆是。而2005年3月以来的政策相继发力，显然，让楼市中的“秋天的童话”一个个破灭，无米下锅的温州营销界也一改以往的来者不拒姿态，而来温寻金的外地开发商们也在失望中离开。有关业界人士认为，2005年才过一半，营销公司已倒了一大批，温州营销界现在是重回到了1999年时的状态，而以投资外地楼盘代理为主要业务的大批房产代理公司于2005年大批倒闭，也标志着外地投资性代理业务在温州的终结。　　谁仍在冷市中笑　　有关业界人士认为，经过七年的发展，温州房地产营销实际上已经演化成为几大流派：以超然为代表的温州营销力量在2003年就全面进入上海等地，至今已全面脱离温州本土，以温州在外的流动资源为平台，全面展开了异地战略，而成效如何，有待业界关注。　　海螺一直以顺驰为模样，欲打造房地产混合舰队，而海螺在当前冷市的情形下，依然扩展加盟店，也足见其做大本业的决心和进一步提高业务优势的战略意图。而另一家温州老牌房产营销公司———朗兆依然扎根温州本地。在2004年，后来居上的三角洲从一般性地产顾问转型专攻商业地产，也反映了温州房产营销界行业专业化的趋势与三角洲做专做强的专业化愿望。中天一直是温州房产代理界比较独特的公司，其风格被业内称为杭派，即以平面、文字传播见长，而中天坚持自己的特色，也正适应了温州房地产营销的独特格局。从目前来看，中天还是保持了这种优势和特点。显然，目前楼市中出现了消费者严重的观望情绪，开发商在牛市中形成的一贯的对于房地产营销的理解是否能很快在新政新环境中转变等问题，对此，朗兆老总叶维坚认为，这些都有待时间去消化与融合，而温州的房产营销公司要坚持下去，并且做大做强的话，就要在坚持对温州市场特性的深刻理解的基础上，对于房产营销努力做到专于此业，精于此道，只有这样，才能在当前的冷市中挺住。　　有业界人士笑称，虽然从数字上看目前温州还有数十家房产营销公司存在，其实真正有饭吃的也不外乎于以上几家。　　困境谋变　　有道是，穷则思变，从各种迹象来看，不能说目前整个温州房产营销行业不处于比较困顿的境况，因此，温州的房产营销界也在谋划一场新的变革。百吉门老总成秀科坦言，温州房产营销行业其实自开始以来就一直面临比较尴尬的困境，一方面本地市场鲜有代理机会，企业无法壮大；另一方面温州投资客在全国攻城略地造成各地开发商纷至沓来，表面上各地开发商带来的分销业务让营销公司在低级别的业务范畴里生存无忧，其实三个人两杆枪拉队伍造成的人员流动极大地影响了企业的架构和行业的发展。而自此次房产新政以来，投资性客户离场观望致使分销业务也成无米之炊。　　成进一步指出，在这样的市场环境之下，温州的房产营销公司面临着市场新的被选择的机会，一方面，他们面临着更严峻的挑战，另一方面，买方市场的确立让房开的态度发生转变，因此营销公司介入的空间加大，而带有策划功能的营销公司能否成气候，最终取决于是否有一个强势的综合团队来完成中后期的执行。因此，温州营销公司面临今日处境，行业是需要有所破局。而不久前，他们就在着手谋划成立一个整合温州房产营销中坚力量的联合公司。在这个由成秀科提出的综合不少相关业界人士看法的所谓温州置业联合地产顾问公司的思路中，有着较为完整的目标、组织框架和联合模式，它的组织目标是：前期：联合行业内中坚力量、组建共同的平台，缩减单体开支、加强整体实力和后续力量、争取更大的市场份额，减少同行恶性竞争，利用内部的资源调配提高效率，短期内要形成行业核心主流地位。中期：着力终端客户的建设，利用投资公司、基金、资金托管、项目托管等平台将中小投资客户的分散投资行为归并到以温州置业联合地产顾问公司为操作平台的资本化平台；吸引各种人才，加强后台操作能力，形成国内一流营销公司规模和架构；结合二手品牌在全国的重点城市的铺开扩张到目标重点城市，确立国内一流标志性营销机构。一手市场从土地程序开始，结合后期的资金介入，提高操作的安全性和收益。　　远期：二手房盟店在重点城市布点完毕，形成稳定的收益；公司以经营商业物业模式逐渐到股份购并。以二手业务和收益稳定的商业为主体，寻求上市。公司一手业务向项目参股和定做方向努力，实现营销公司向代甲方或专业开发商方向转变。　　这种思路通过对人才、资金和管理方面进行了重新配置，给温州的房产营销界提出了较为理想的重组方案，另外其提供了合伙人模式和公司联盟模式两种联合模式似乎更值得业界探讨。　　对此，不少业界的有识之士认为，不管这种思路能否行得通，至少表明，温州的相关业界已经注意到行业的整合，行业的做大做强可能就从这些谋划背后开始

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