买房如何把好新交房关

gogoxixi

<P>　最近看到一篇文章对我们很有启发，现复制如下，希望有所帮助</P>
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<TD class=fonts_24px align=middle>买房如何把好交房关</TD></TR>
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http://jrnb.rednet.com.cn 2004-8-26 8:37:45 　 <FONT color=#cc0000></FONT></TD></TR></TABLE>
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<TD class=fonts_14px>□本报记者 陈洁 实习生 陈爱香
最近本报接到一位读者投诉，称自己买了某楼盘的一套商品房，但交房时发现煤气还没通，而且小区的路也是黄泥累累，更看不见什么绿化。他感到开发商的交房存在问题，想与开发商理论又觉得拿不出什么过硬的依据。本报记者咨询了律师后得知，其实开发商所交的房屋只是楼盘主体工程验收合格，基础配套设施工程还未验收合格，开发商实际上已构成逾期交房的违约事实。
这种现象时有发生，有些开发商由于怕承担逾期交房的违约责任，即使不具备有关的交付条件，也匆忙让购房者办理接房手续。普通的购房者又不具备相关的专业知识，即使有疑问也找不出什么好的解决办法，也只有叫办手续就办手续。结果搬进新房后发现这有问题，那有问题。所以购房者在接房时应多咨询一下专业人士，或请律师把把关，以避免相关的法律风险，使自己的权益得到最大维护。
竣工验收是关键　
导致商品房交房纠纷最根本的原因主要是开发商未能按照合同约定准时地把合格的房屋交付购房者。上面所提的开发商，虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付效果，从而也就构成了逾期交付，理应承担逾期交付的违约责任。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
所以，依据法律，开发商所开发的楼盘须经过竣工验收合格后才能交付使用。
合同里面谈条件
国家的法律法规条款所规定的基本上只是一个基础的框架，要真正细化交房条件，还要利用销售合同来维护自己的权益。与开发商事先白纸黑字约定好了，到交房时就只要看房子有没有达到合同约定的交房条件。
我们可以看一下长沙市目前使用的建设部《商品房买卖合同》示范文本的约定，该合同第十一条约定的房屋交接条件是：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”
而该合同第八条约定的交付条件是：“出卖人应当在＿＿年＿＿月＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：１．该商品房经验收合格。２．该商品房经综合验收合格。３．该商品房经分期综合验收合格。４．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。５．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。”
从以上合同条款看，关键是如何约定合同第八条，示范文本中写出的４点比较含糊，购房者最好是选择“经综合验收”条款。如果开发商提供的合同没有此条款，购房者一定要签订补充协议，应坚持选择填写第５点空白，明确房地产商交房时必须提供政府认可的《竣工验收备案表》和《面积实测数据》。
《竣工验收备案表》是国家要求房地产商房屋交付使用时必须提供给购房人的文件，但可惜这个强制性要求目前只在建设部的规范性文件中有明确提到，如果合同不约定清楚，打起官司时，房地产商有的是理由耍赖。
对于面积，如果购房人和房地产商签订合同时没有选择在合同第八条“５．”的空白处约定，将不知所购房屋的实际面积误差是否比绝对值超出３％。
另外，买期房的购房人，最好能在合同中将房屋交付时水、电、气、暖、通讯、电视、公共设施、环境应达到什么条件，在合同第十七条或补充协议中约定得越细越好，并千万别忘了将此约定“链接”在合同第十七条第五项、第六项补充条款的约定要求中。
验收满意再接房
有了合同的保障，购房者在办理接房手续时，还应注意以下几个方面的问题：
一、先验收。１、书面验收。业主要对开发商是否具备交房条件进行审查，如房屋是否符合合同约定的交房条件，是否提供《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则可以拒绝办理接房手续。是否经验收或者验收合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工验收备案表》，而《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是建设部２００１年６月１日开始实施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。２、房屋现场验收。包括房屋的水电设施是否正常，墙面、地板、天花板是否有裂缝，配套是否到位等，若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。
二、后接房。经验收合格后，业主才能在验收交接手续上签字认可，然后领取房屋钥匙。至此，接房手续基本完成。 </TD></TR></TABLE></P>