杭州二手房市场调查：离市区越近房价越贵吗?

我爱闲林

<P >王先生在杭州解放路附近有套上世纪80年代的二手房，因为想买套新房改善居住条件，于是将这套房子挂牌出售。他听说一个朋友在艮山流水苑附近的房子9月份卖了每平方米8000多元，他觉得自己的房子地段比流水苑好多了，于是挂了单价近9000元。但房子挂了一段时间，至今还没有成交，买家都嫌他的价格太高了。事实上，像王先生这样地段的二手房目前的成交价也只在单价8000元左右。
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<P >地段、地段还是地段。这是房地产开发的至理名言。但地段究竟是否就是市中心的概念？地理位置对房价的决定作用到底有多大？近日，记者对杭州二手房市场的成交情况进行了调查，发现在杭州目前的二手房市场上，同在老城区内的二手房，决定其房价的并不绝对是“离市中心的距离”，而是包括新旧、品质、配套和环境在内的综合因素。
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<P >同样是老旧二手房，一个有趣现象是——
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<P >朝晖路房价＝和睦新村
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<P >和睦新村地处汽车北站附近，是老杭州人印象中比较偏远的城北区块，离公认的市中心武林广场起码有八九公里；而朝晖路靠近西湖文化广场，离武林广场只有两公里。照理说，地段和市中心相差如此之大，房价应该有很大的落差才是。但事实并非如此。
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<P >金丰易居在十月份成交了两套各位于朝晖路和和睦新村的二手房，房龄接近，一套是1987年的，一套是1986年的，成交价分别为6562元/平方米和6589元/平方米。也就是说，虽然朝晖路离市中心更近，房龄也新一年，但房价却与和睦新村的那套差不多。
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<P >据经纪人介绍，虽然朝晖路一带集中了金都华庭、广厦绿州等比较高档的楼盘，新房价格都在1.1万元/平方米以上，但出售的那套房源是老小区，谈不上什么环境和品质，而且沿马路。和睦新村的那套也是老小区，虽然地段相对偏远，但周边配套比较成熟。经纪人表示，这两套并不是什么特例，从最近的成交情况看，差不多就是这样的价格水平。
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<P >为什么二手房的成交并没有“离市中心越近，房价越贵”？为什么市中心的概念会逐渐在二手房成交中模糊？中介业内人士认为，主要有三大方面的原因。
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<P >原公众房网总经理邓力在杭州中介业从事了近十年的二手房交易，他说这个现象确实存在，而且越来越明显。他认为主要原因可能在于城市中心不断扩大后，区域中心开始形成。各个区块越来越摆脱对老市中心的依赖性和参考性，而以各自所在的区域来衡量。
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<P >城西文教区就是个典型。文教区在传统的市中心(东到环城东路，南到河坊街，西到环城西路、北到环城北路)之外，但已形成自己独立的区域中心，有着区域内的完善配套和区域特色，因此这里的房价并不比庆春路、延安路一带的房价低。城北也同样如此，它已形成几个小的中心：潮王路一带、信义坊一带、拱宸桥一带。
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<P >除了区域中心已形成的原因外，金丰易居的人士则更偏向于认为这是市场发展所迫。据介绍，随着自住型市场的到来，目前的二手房需求中，80%集中在对1990~1995年间的50~90平方米这一阶段的需求上，总价需求大都在50万元左右。为了尽可能获得成交，区域之间的房价差别开始减小。
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<P >而无论是区域原因也好，还是市场原因也好，中介人士共同认为，现在决定一个楼盘价格的已越来越是“非市中心”因素，它们包括新旧、品质、配套和环境。这才是综合的“地段”因素。
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<P >二手房价格到底由什么决定——
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<P >综合的地段因素
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<P >这是浙江中原物业市场研究部对今年1~9月份杭州拱墅、江干、滨江三地的成交均价统计：
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<P >时间拱墅区均价江干区均价滨江区均价(元/平方米)
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<P >2005年1月6999 6712 6595
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<P >2005年2月7101 6841 6360
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<P >2005年3月7613 7456 7477
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<P >2005年4月7852 7889 7555
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<P >2005年5月7679 7695 7989
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<P >2005年6月7683 7924 7419
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<P >2005年7月7610 7696 7500
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<P >2005年8月7537 7407 7500
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<P >2005年9月7613 7226 7004
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<P >从上表可以发现，滨江区虽然是个新区，离市中心比较远，且配套各方面尚不成熟，但成交均价却和拱墅、江干两区非常接近，个别月份甚至超过这两区。这其中最大的原因是滨江区的房子都非常新，多数是在最近一两年内交付的。新旧是决定二手房价格的最大因素之一。
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<P >1.新旧程度：中介人士告诉记者，在目前市场，新老楼房的价格差距越来越大，房龄差不多以5年为一个坎。以朝晖路一带为例，2002年前后交付的二手房成交价在9000~13000元/平方米左右；上世纪90年代中期的房子在7000~8500元/平方米左右；而1990年前的房子只能卖到每平方米6000多元了。
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<P >因为新旧程度不同，哪怕是地段稍逊的房子也要远比市中心高。像城西蒋村一带的新二手房远远高过市中心的老旧二手房。
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<P >2.产品品质：新旧程度的不同在一定程度上决定了不同的品质，同时，相似房龄的楼盘如果品质有比较多的差距，其价格差距也比较大。
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<P >最典型的案例莫过于蒋村一带，这里的房子很多都是在1999~2003年间交付的，目前在二手房市场上价格最坚挺的公寓项目是桂花城，在今年的最高峰时达1.3万元/平方米，哪怕现在成交不理想，其价格水平仍然在1.1万元/平方米左右。而和它交付时间非常接近的几个楼盘，低的只有单价八九千元，高的也只在万元左右。
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<P >产品品质的差距更是突破了地段的概念。远在城西的桂花城达1.1万元/平方米，而体育场路宝善桥附近的云裳苑在2003年左右交房，目前的二手房成交价也不过在单价万元左右。
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<P >再如西湖文化广场附近的中山花园，虽然是杭州最早的外销房之一，而且地段也甚佳，周边还有深蓝广场等杭州高档公寓，但现在的二手房成交单价却一直在8000元/平方米左右徘徊。最主要的原因是无论是作为居住还是办公，它的设计、设施与现在的市场需求已有距离了。
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<P >3.配套条件：在二手房市场上，杭州之所以形成几个区域中心，就是由该区域的配套条件决定的。该区域只要配套成熟，哪怕远离市中心，它的价值同样也不会低。像城北登云路一带，医院、学校、商业都已比较完善，虽然离武林广场和西湖的距离远超过朝晖、大关，但这里的二手房只要是品质条件类似，那么和朝晖、大关也相差不大。
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<P >在配套条件上，学校是重要因素之一，这就是学区房比非学区房贵的原因。浙江中原的顾哓立认为，采荷一带的二手房之所以一直比较坚挺，和采荷二小这一学校有关。只要是采荷二小的学区房，哪怕是1990年前的，也要单价8000元/平方米；而2000年后的次新房，更已每平方米突破万元。这并不比武林广场一带的二手房便宜。
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<P >4.景观环境：绿化多不多，环境好不好，也在很大程度上决定了二手房的价格。同样是老旧二手房，沿古新河、运河的房子相对比同地段无景观的要高一筹，因为杭州市区的沿河地带几乎都进行了大规模的绿化和整治。
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<P >想要现在买的一手房保值——
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<P >看看二手房的价值取向
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<P >二手房市场的成交价格状况在一定程度上也启发了我们怎么去选一手房。可以说，现在的二手房价值取向是一手房购买的借鉴因素之一，毕竟，只有进入二手房市场的流通，你购买的房子才能变现，才能真正反映出价值来。
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<P >对现在一手房的购买者来说，最担心的就是房价会下跌，从而使自己的资产缩水。到底什么样的房子保值、增值功能强呢？其实二手房目前的成交已给我们有所借鉴。
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<P >浙江农发房产董事长翁云翔认为，随着楼盘的竞争日趋激烈，在同一个板块上已有若干个甚至多个楼盘同时销售，关键是怎么去找出精品来，除了地段的稀缺性要考虑外，更要考虑楼盘的规划设计、施工用材等品质问题。比如同为朝晖路、文晖板块，楼盘有好几个，但其设计理念、质量仍有一定的区别，只有性价比高、综合素质高的楼盘才能在今后体现出更好的价值来。
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<P >事实上，从二手房成交上，我们已经看出，只有综合了成新度、产品品质、配套条件和环境因素的房子，才能体现出其综合的优势来。如果只考虑某一因素，你的房子未必能长久保值。
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<P >-[第一现场]
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<P >房屋面积比合同大我要付钱吗
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<P >投诉人：余姚沈先生
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<P >投诉事由：商品房面积超标
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<P >我半年前买的房子，当时合同上写明总面积87.34平方米，可是前几天开发商给我发来一份通知，说住房实际面积应该是93.5平方米，多了6.16平方米，要我补交这部分购房款。开发商解释是当时测量出现错误，可出了什么样的错误又说不清，这笔钱我应该交吗？
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<P >[律师在线]
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<P >当事人应该在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同未作约定的，按以下原则处理：
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<P >面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的部分房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。按沈先生的情况，他只需补2.6平方米的房价款。
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<P >本期在线律师：浙江浙联律师事务所主任律师戴和平詹丽华 </P>