维权：19号会议纪要。。。。

山风宝木 · 发表于 2005-11-20 02:02

和kfs联系好了，27日下午2：00整集体去彩虹城售楼部，听取kfs关于19号的整改声明和疑问的当面解答和书面回复，去的人请跟维权名单贴或加Q群8994647，谢谢支持
<H1>19号会议纪要。。。。</H1>
19号上午10点，部分二期江月园业主在彩虹城售楼部碰头，响应以罗切斯（徐兄），飞天马（周兄）号召，统一行动，集体维权。本着相互理解和尊重的原则，经过现场沟通和交流，由罗切斯（徐兄）起草的整改申明得到在场业主（34户）签字认可后，三人代表（罗切斯（徐兄），飞天马（周兄），神仙（杨工）与开发商进行了面对面的交涉，并递交了业主们签字过的整改声明。
 交谈时间大约一小时，由于准备充分，先接待我们的部门销售经理（一位女士）觉得有些问题尖锐，不到五分钟就请出他们的郭总（市场销售总监），郭总学法律出身，整个交谈过程中郭总言词还是满诚恳的，对我们所说的也一一做了解答，并答应七天对我们所提出的问题向领导反映并作出回复。在此向罗切斯（徐兄）在整个过程中表现出的专业和沉稳，以及对公众利益的关心致以我个人最崇高的敬意。
下面结合交涉初步达成的一些意向，集合彩虹城二期的主要问题展开话题，希望业主们对交涉内容有个了解，也期盼在下一轮的交涉中得到业主们更广泛的理解和支持。
问题一：1、关于擅自提高容积率问题。当初楼书上说，彩虹城的容积率为2.0，总用地面积为219000平米，总建筑面积不超过44万平米，然而彩虹城的一期造了约7万平米；二期江月园造了约9万平米，浪琴轩造了17万平米；三期水云居约10万平米，还有未开盘的星河院、海天阁，估计总建筑面积达70万平米，远超规划要求。在未征求业主意见的情况下，开发商就擅自提高容积率，导致彩虹城市场形象下降，违背了业主购买时关于容积率和楼盘模型的承诺，应该予以赔偿。
回复：确实对原规划做了修改，也得到相关规划部门的审批（具体数据不详），同时，也承认没有得到业主认可过。关于处理办法郭总认为对现在已经造好的作出大的修改可能不太现实，新增的部分主要是配套用房，明确不是用于经营用途，产权属于业主。据介绍会开出健身中心，画廊。。。。。相关管理用房。新增的辅助用房主要用于加强组团管理，至于人性化管理。。。。。。。。。
问题二：2、关于占用绿化建商铺问题。架空层绿化消失，并有可能改成商铺，需恢复绿化并且开商铺需业主同意。
回复：确实修改了，腾出来的地方作了辅助管理用房（不作商用），也导致门庭的面积增加，交涉结果郭总不能回复，表现的有些理亏，要向上一层反应，其间郭总跑了一段题，但被罗切斯（徐兄）拉回了重点。。。嘿嘿。关于架空层绿化，目前如果大家坚持，有望能得到一个宽敞、明亮、气派和朝向好的门庭。
3、关于物业管理费问题。高层2.0元/平方米·月，小高层1.7元/平方米·月物管费缺乏收费的合理依据，超过了物价部门规定的价格浮动限制，未经过业主委员会的审核同意。横向与同价位的住宅小区相比，物业管理费明显偏高，甚至高于黄龙绿园、春江花月等高档物业。彩虹城物业管理有限公司是三级资质企业，按物管条例规定只能管理20万方以下小区，彩虹城面积超过50万方，且企业资质与物管收费完全不相符。同时，按照杭州市有关规定，未入住物业管理费按照70％收取，物业管理费预收款一般不超过三个月。
回复：作为开发商不能代表业主要求物管作什么，具体的物管费要业主去和物管交涉，物管费的算法物管那有详细的。郭总建议业主们尽快成立业主委员会，这样责权关系会明晰，kfs也省去很多麻烦，业主的权益也能得到落实。
4、关于赠送空调的安装费问题。合同里空调是免费送的，并未对安装时间加以约定，应该免费终身安装。安装服务是厂家免费提供的，物业不能收费。
回复：空调室外机已经安装好，并有一年的免费安装调试及相应的保修年岁。装修时管线设置好即可。
5、关于地下车位的定价标准和收取管理费问题。车位定价太离谱，缺乏依据。对已购车位收取35元/月的管理费更不合理。一期车位只要11万，开发商远远没有卖完，囤积并大幅度提高2期车位价格，再假装打9折，骗大家购买。
没有具体谈。。。。。。。。。。，但会向作出相应答复
6、关于承诺配套设施未完全兑现问题。彩虹城承诺2期一起交付的网球场，游泳馆，与名校联办的小学却不断更改方案，至今都未实现，是严重违约。
没有具体谈。。。。。。。。。。，但会向作出相应答复
7、关于房屋建筑质量问题。空鼓、防盗门破损、外墙渗漏需在交房前修复。
没有具体谈。。。。。。。。。。，建议业主先看过房子后再收房。
8、关于实测面积增多减少的问题。根据所掌握情况，大多数二期业主实际增加面积0.5平方米—2.5平方米不等，平均多支出1.5万元购房款。
基于kfs大量增加的配套用房，出现这样的情况也属正常。。。。。。。。。所以没有具体谈论此事。
其他
提到些情况也说些，彩虹城是个国有股份占52％的kfs，按郭总的说法，他们还是比较注重品质的，用料和一次性的投入都很到位，希望能树立个好的品牌形象。另外话语之间经常语义双关，话里有话，我个人的理解还是希望我们尽快把房收了，这样销售这边就没事了（◎％＃％％……％……×※×（。。。。），再就是关于延迟收房的后果，除了影响三证的领取，其他问题不大，可以少交物管费^_^！
另外他还强调他们会一一向业主作解释，当然会先通知三人代表（罗切斯（徐兄），飞天马（周兄），神仙（杨工），这个过程中kfs会试探业主们的态度，甚至分化业主们的想法，所以我在这里呼吁下“统一思路 集体维权 将整改进行到底”。
 这次交流的重点三位代表比较集中在规划和架空层绿化以及相关配套用房的性质确定上，以防kfs避重就轻，希望得到kfs配合后在下一此的交涉中把一些具体的问题细化。

 整理人：神仙（杨工） 
 2005年11月19日晚
关于七天内答复：
一方面kfs会看看形势，是很多人没啥经验！房子都没看就收了！晕
另一方面他们也会逐个分化有意见的业主，这样。。。。。。。。。。。。。
所以再次呼吁“统一思路 集体维权 将整改进行到底”。
<H1>关于近期收房利弊分析 </H1>
<a href="http://bbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=262955&extra=&page=1#262955" target="_blank" >http://bbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=262955&extra=&page=1#262955</A>敬请关注！
[转帖]专家答疑：新房验房时应注意什么？
<a href="http://bbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=263367" target="_blank" >http://bbs.zjol.com.cn/viewthread.php?tid=263367</A>
先验房后办手续　　一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》　　办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。　　对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：　　第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；　　第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；　　第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；　　第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；　　第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；　　第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

索要“两书一表”　　向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。　　按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。

签收《房屋验收单》　　在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。　　其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具有关职能部门出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
开发商到底是否具备交房条件？
交房的条件是：1、建筑物必须通过竣工验收；2、江月园组团必须通过综合验收（包括规划、消防、绿化、交警等部门的验收报告）
因此，业主在收房前有权利要求开发商提供验收报告，不要急于签字。

[此贴子已经被作者于2005-11-28 1:41:02编辑过]

626364 · 发表于 2005-11-20 02:57

各位同仁幸苦了，我们可以集资请各位精英出面与开发商交涉，甚至不惜打官司维护我们的权益。一定要坚持下去，不能半途而废，不成功决不收房。

废童滥铁 · 发表于 2005-11-20 09:02

谢谢！我也签名了！希望我们能有个结果！NND，为什么配套用房那么多？？管理什么呢！就那么几个管理人员要那么大的物业用房做什么用呀？我怀疑他们想卖出去！！需要他们卖与不卖都要有个书面解释！为什么彩虹城这么压抑！

废童滥铁 · 发表于 2005-11-20 09:04

关于开画廊，如果是免费让大家看的到也无所谓，如果是卖画的地方，不是他们就有收入了？？？应该属于经营用房了！房间这么小，而面积增加了！！NND!!

happylady · 发表于 2005-11-20 10:41

我看了KFS提供的最后测绘的图纸，KFS不是增加配套用房，上面的标注就是商铺，请大家不要相信KFS的说法增加面积是增加配套用房，其实图纸上就是商铺！！！

guliangfen · 发表于 2005-11-20 10:59

物业用房不管是管理还是什么用的，占用的地方都不能是我们公摊的面积有明确规定的．

飘渺的风 · 发表于 2005-11-20 12:05

七天后答复我们很被动啊！好多业主肯定都拿房子了！ 整理人：神仙（杨工）辛苦你了啊！

wydlcmtx · 发表于 2005-11-20 12:21

开发商可能为了不影响近期交房，故意拖延时间。

山风宝木 · 发表于 2005-11-20 12:32

和我们交涉的郭总表示过，如果用于经营，他自己承认自己就是"奸商”，我想他是学法律的，应该不会乱说话。
再就是彩虹城kfs基本属于国企应该不会乱来。。。但管理体制会比较死板点。。所以希望业主们说话前注意下表达方式，有理有据并且留有余地。
这样会比较容易解决问题。

[此贴子已经被作者于2005-11-20 13:39:06编辑过]

山风宝木 · 发表于 2005-11-20 12:37

一方面看看形势，是很多人没啥经验！房子都没看就收了！晕另一方面他们也会逐个分化有意见的业主，这样。。。。。。。。。。。。。所以“统一思路集体维权将整改进行到底”。

lilozhao · 发表于 2005-11-20 12:50

坚持到底! 统一思路集体维权! 昨天我也在上面签字了! 辛苦3位代表!
期待着KFS尽快回复好的结果！

红橙黄绿蓝 · 发表于 2005-11-20 14:03

支持!

devil_wj · 发表于 2005-11-20 15:53

这么说，大家都还没有收房咯？？

pug · 发表于 2005-11-20 15:59

三位代表辛苦了，希望你们再接再厉，坚持到底。
我暂不收房[em05]

[此贴子已经被作者于2005-11-20 16:21:28编辑过]

yeben · 发表于 2005-11-20 16:48

统一思路集体维权! 坚持到底!! 3位代表辛苦了!昨天我也签字了，并把昨天下午的收房时间推迟，等待开发商的答复。

bcqian · 发表于 2005-11-20 18:29

好啊！继续坚持下去！支持你们！

lucky狗狗 · 发表于 2005-11-20 18:29

谢谢三位代表，谢谢杨工把情况告诉我们。

废童滥铁 · 发表于 2005-11-20 20:12

怎么用的了那么的公用管理用房？？难道国有企业真的这么奢侈呀？？？？一个人要100平方的办公室！又不是养小蜜，要那么大做什么呀？？

策鸣天下 · 发表于 2005-11-20 22:34

楼上的说的很有道理，我认为不可能造这么大的配套用房。大家还是要团结一致！[em03]

626364 · 发表于 2005-11-20 23:18

一定要坚定决心，统一维权，千万不要被开发商一个一个瓦解了，到那时就是我们全体业主的悲哀，大家有钱出钱有脑出计。不成功决不收房！！！！

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