专家纵论物权法:住宅用地使用期满应自动续期

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专家纵论物权法:住宅用地使用期满应自动续期发布时间：2005-11-22 (文章来源：中国经济网)
<P>　　由成都市人大法制委员会和市房管局联合主办的“2005中国(成都)物权法与房地产业发展专家论坛”在蓉开讲，物权法起草专家王利明、扈纪华以及建设部政策研究中心主任陈淮、国务院发展研究中心研究员丁宁宁教授为在场的200多名代表热议了这部关系人民群众切身利益的民事基本法律。</P>
<P>　　观点1：“征收”补偿应大于“征用”补偿</P>
<P>　　物权法草案起草专家、全国人大法律委员会委员王利明指出，现在的草案把征收征用都放在一起规定，甚至把拆迁也放在一起，致使很多人认为征收、征用、拆迁都是一回事。要解决实践中滥用公共利益的问题，必须严格界定征收、征用条件，把这两个概念严格区分开———征收是永久性移转所有权，而征用只是暂时限制公民使用权，所以征收所补偿的数额要高于征用所补偿的数额。另外，由于目前的草案把拆迁放在征收征用里，很多人认为拆迁是征收的内容或者是征收引发的后果。拆迁应单独规定。</P>
<P>　　观点2：保障财产权可增强市民购房信心</P>
<P>　　王利明表示，物权法的制定就是为了保护国家和公民的私有财产，其中公民财产包括动产和不动产，而地产是不动产的主要组成部分，占了整个物权法条文的1/3以上。这样一个有利于保障公民住房的法律出台后，有可能增强市民对住房这一财产的购买信心。</P>
<P>　　观点3：住宅用地使用期满应自动续期</P>
<P>　　针对广大市民非常关注的住房用地七十年满后是否收回这一问题，王利明表示，草案中没有严格区分住宅用地和商业用地的使用期限，只是提出到期后要补交出让金，但他表示将有可能做出修改和补充。他还建议应区别对待两种用地。国务院应统一规定根据不同地块确定补交出让金的标准，让住户补交后自动续期。而对于非住宅，则应该在土地使用期限届满时，由开发商和政府进行谈判和续期，但如果因公共利益等需要收回该土地，就可以回收。</P>
<P>　　观点4：不动产只需进行一次登记</P>
<P>　　物权法草案规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。对此，不少与会人士对这一款项提出了看法。他们认为，现在除了厦门、上海等地外，多数城市房、地还是分开的。那么，到底该由谁来统一登记？是到房管部门还是到土地部门，或者是到一个新的部门进行登记呢？</P>
<P>　　对于物权法草案修改中是否将明确“谁登记”这个问题，物权法起草专家扈纪华没有正面回答，但她指出，这样的规定是让老百姓的不动产只需进行一次登记，至于是由房管部门登记还是由国土部门登记，则由政府部门去沟通。</P>
<P>　　观点5：保证部分资源优先配置给贫困户</P>
<P>　　国务院发展研究中心研究员、社会发展研究部部长丁宁宁认为，在房屋改革时，应考虑更多的社会群体，繁荣房屋租赁市场，构建廉租住房制度。建设部政策研究中心主任陈淮则指出，政府应该利用好市场杠杆的作用，通过有效的调控手段，保证一部分资源优先配置给生活困难的人，体现社会公平性。</P>
<P>　　现在非常时兴的就是贷款买房，但买到的房子却只有使用权，产权证也在银行。买房人总会不断地问自己：“我到底是不是房子的主人呢？”对此，丁宁宁指出：“债权大于物权。”他强调，使用权和物权是不一样的。贷款买房，即便你已交了一定数额的钱，只要一天不还完贷款，房子就是银行的。 </P>