楼市法律

感动你我

加急!!!
      余律师你可帮忙做解读这和问题怎么解决???不能让我们老百姓的切身利益被损害哦!:'( :'( :'( :'(

余律师

物业维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
      但房屋建筑工程的最低保修期限时限不一。一般来说，地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（可能达70年）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电汽管线、给排水管道、设备安装为2年。
      物业共用部位、共用设施设备维修和更新具有不确定性，因此5年的定期存款也是不太可行的。

感动你我

由衷感谢余律师在百忙时间里抽出一些时间热心回帖.
       你的解释俺听地懂,但俺所讲的问题在于想动用交纳这笔维修基金,既然要有规定是房间和外墙面的防渗漏为期5年,那就应按原则办事这笔维修基金存五年运作哎!要!帮老百姓理财就得想到老百姓的切身利益的事,让大钱生小钱利息养房哎!
存入五年定期的利息与一年的定期利息,当然相差很大的事,老百姓当然要维护自己的合法权益啦!:o :o :o

余律师

我不知道你有没有认真看我给你的回帖内容。
    房屋不同部位的最低保修期限是不一样的。一般来说，地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（可能达70年）；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电汽管线、给排水管道、设备安装为2年。
    既然保修期限有70年，5年，2年的，如果你非要定期5年，那万一电气管线2年后需要维修了，维修基金怎么提呢。

余律师

案例：乙先生与甲公司签订了《商品房购销合同》，购买甲公司开发的商品房一套，房价总款为50万元。合同约定如乙方未按期交付房款则按应付款的0.5%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。后乙先生因生意上资金周转原因逾期40天才向甲公司付款，甲公司要求乙先生支付违约金，乙先生认为过高，拒绝支付。

    分析：违约金纠纷是商品房买卖过程中最常见的纠纷之一。按目前房地产市场情况来看，逾期付款按每天0.5%支付违约金的约定比较普遍。许多购房者没有意识到“责任重大”，认为拖几天也没有什么关系。本案例中，按照双方约定，乙先生应当承担的违约金为10万元，这的确不是一个小数字。

    在一般情况下，买卖双方当事人就违约金数额或违约金计算方法有约定的，应当从其约定。在商品房买卖合同纠纷中，乙先生也不是没有要求适当减少的权利，根据法律规定，本案中乙先生有权要求减少违约金。但必须注意的是，要求减少有严格的限制条件，即“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。对干大多数购房者来说，买房是一生当中的大事，因此，购房者在签订商品房买卖合同之前，甚至在交纳定金之前，一定要考虑清楚自己的资金是否充足。若购房资金准备不充足，购房者易自陷被动。

感动你我

物业共用部位、共用设施设备维修和更新具有不确定性，因此5年的定期存款也是不太可行的。
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余律师你的回帖我已看懂,
        在提维修基金时是要求的五年时间才可动用的,那我们只能说按定五年的存款利息算给,怎么不太可行呢???:o 共用设施设备维修和更新具是有不确定性的时间,可我们确实在五年之后的今天才申请的呀!
        现在需要解决我们老百姓切身利益问题是有待于政府的事,他们把这笔房屋维修基金放在私有帐户名下,利息就产生是定期五年,那么就不会让老百姓的切身利益不会受损.那笔房屋维修基金本身就得等五年之后动用的事,不给产生是定期五年的利息,那还算替我们老百姓管好家吗?当我们老百姓白吃不会保管自己的钱吗???相信余律师你总该会我所谈的意思,

感动你我

在五年之后的今天,是应把那笔维修基金存放为短期,房屋是随时要维修的可能性,有待于政府是不是把老百姓的切身利益放在什么位子啦!!!
不知你们律师是否能为老百姓切身利益问题有所申辩一下啊?!:victory:

余律师

　　  房屋转让后没有办理过户手续，卖房人又将房屋抵押给银行。近日，江苏省泰州市海陵区人民法院作出判决，认定房屋买卖协议有效，并驳回原告买房人要求办理房屋过户手续的诉讼请求。
  　　原告严某与被告沈某于2003年5月1日签订房屋买卖协议，约定被告将位于某花园的一处房屋卖给原告，房屋总价款为16.4万元。协议签订后，原告付清全部房款，被告亦将房屋交原告居住。2006年9月22日，被告沈某为他人的45万元借款提供抵押担保，将包括涉诉房屋在内的两处房屋抵押给第三人某银行泰州分行，并办理了房产及土地的抵押登记手续。后因他人未履行还款义务，第三人起诉并就达成的民事调解书申请强制执行。今年5月6日严某涉讼，要求法院确认房屋买卖协议有效，并判令被告沈某协助办理房屋过户手续。

  　　在审理过程中，原告严某声明愿意在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押的法律责任。但第三人不同意办理房屋过户手续。

  　　法院审理后认为，原、被告双方的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，原告按协议付清房款，被告将房屋交原告居住并使用至今，房屋买卖协议应为有效，对原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。原告关于被告协助办理过户手续的诉讼请求，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，第三人的担保物权有效并有优先于原告基于合同产生的债权的效力。原告虽表示在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押给第三人的担保责任，但第三人作为抵押权人不同意转让抵押财产。故原告要求办理过户手续的诉讼请求，法院不予支持。

  

法官说法

  　　本案的焦点在于该房屋的过户手续能否办理。该房屋买卖协议虽然有效，但是由于没有办理过户手续，不能产生物权变动的法律效力。银行作为第三人根据被告提交的房屋所有权证及土地使用权证，有理由相信被告即是房屋的所有权人，而与被告设立了担保物权，并办理了抵押登记。该担保物权是有效的，并有优先于原告基于合同产生的债权的效力。

  　　根据物权法第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。

感动你我

首先感激余律师热心回帖,并举了一些不同的案例,可作日后的鉴别.
        针对维修基金的政府部门做了强制性的规定,老百姓也就无奈的接受而交纳啦!存放时间本身就由政府权威部门规定好是五年之后方可提取这笔款,由于人为(盗窃的人破坏,加之属于自然性年久风雨淋坏,导致公共部位的设施损坏不能用,给老百姓造成了不安全与不方便的问题来,那老百姓也就自能按政府权威部门规规定五年之后起用,办理这笔维修基金.既然由政府权威部门就应将这笔维修基金存五年定期利率来为老百姓切身利益打算存放才对,结果按一年一年存放,这不是损害了老百姓的切身利益吗???想必余律师认为俺是好笨又是法盲的人,不理解你所解释的案例对吗???但俺最明白的就是俺老百姓的利益受损害时候,当然需要求助于你们律师帮我们讨个说法与公理事,:'( :'( :'( :'( :'(
维护俺老的合法权益!:'( :'(

彩虹邀月

这个论坛好，律师好

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一天又结束了，哎，无聊的工作无聊的上班啊，看几个帖子，就睡觉了！

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