[转帖]2005年杭州各大区块房价

小白888 · 发表于 2005-12-13 16:54

2005年杭州各大区块房价
 
 
　　随着一夜寒流，杭州的冬天真的来了。从“狂欢”到“孤单”，杭州楼市在众人关注中走过了四季。
 
　　2005年，是难忘的一年。年初的“疾走”，遭遇调控后的不知所措，以及冷静后的理性回落……一张张表情都映衬着2005年杭州楼市走过的每一步。
 
　　2005年，是有意义的一年。毕竟，杭州的房地产市场位于一线城市身后；毕竟，杭州没有经历上海这般“降价风暴”；毕竟，一向被认为是“涨价会”的房博会，成了前所未有的“打折会”。连续多年上涨的杭州房价，终于在2005年止步了。
 
　　2005年告诉我们，房价不可能无止境地上涨，但是上涨还是下跌，每个区域变化又有很大的区别，又各有自己的一张“晴雨表”。
 
　　上升：
 
　　城西供应量少，价格坚挺
 
　　汉嘉均值显示，年初城西的价格在8800元/平方米左右，这个价格水平一直持续到8月份，9月份金桂大厦开盘均价13000元/平方米入市，使得整个区域的均价越万元。
 
　　[区域盘点]作为成熟居住区域的典范，区域中楼盘的景观规划相对比较出众，建筑风格多为欧陆经典与现代风格的融合。该区域从去年开始，住宅项目越来越少，今年有房源在售的有山水人家、世纪新城、紫金庭院，这三个是续销楼盘，房源不多；新开盘的有天元·西溪风尚、天河西苑、金桂大厦，这三个楼盘规模不大，因此整个区域今年供应量较少。
 
　　由于区域楼盘供应量少，并且存在着有太多的“城西情结”的购房者，大力度的宏观调控使得其他区域的价格有所下降，但是城西区域没有太大的冲击，价格依然坚挺。
 
　　城北：经济户型紧俏，成交量平稳
 
　　城北今年的房价、成交量相对平稳，没有大起大落，年初价格在8100元/平方米左右，到8月份每平方米价格也只是上涨了100元，而到了9月份锦昌文华的房源起价8700元/平方米，均价9500元/平方米的价格使整个区域的价格上涨幅度变大。
 
　　[区域盘点]由于城北区域整体环境及配套设施不断改善，所以无论是作为居住区还是商业区，都有很大的潜力。城北房产逐渐改变了其原有的区域特性，目前已具有高度可居住性，城北房地产物业供应量已呈集中供应。
 
　　城北的产品除了少量的单身公寓之外，经济型居住社区的感觉较为突出，有些楼盘的主力面积控制在90-100平方米，在目前杭州住宅整体供应中填补了经济型的空白。户型设计整体上也比较方正，很少出现弧线；建筑形态主要为小高层，辅以高层、多层。
 
　　江滨：高档住宅拉升房价
 
　　1-6月份，该区域房价一直保持稳中略升，7月份以来，波动幅度有所增大，9月-11月，成交均价呈上升趋势。
 
　　[区域盘点]该区域立足高起点，所有的住宅项目充分利用钱塘江的景观，做足了江景的概念。高层建筑成为绝对主力，不少配合江岸形成一定的流线型感觉，建筑色彩也非常丰富，但以暗色和灰色系居多；多数楼盘把建筑密度控制得较低，拉开建筑间距，高层甚至超高层的体量感和相对较大的建筑间距使得楼盘多了一些大气。户型面积相对偏大一些，较为舒适的户型基本在140平方米以上，有些两房的户型也有120平方米的建筑面积，多数楼盘最大限度利用看江的角度。
 
　　江滨区域是宏观调控中受影响最具代表性的区域之一。该区域是去年价格持续增长最快的区域，也是今年年初成交量最高的区域，但是国家宏观调控开始后，这个区域的价格、成交量都有明显下降，但区域内的高价楼盘冲击相对要小一些，如金色海岸，销售形式依然见好。
 
　　滨江：价格在小幅波动中走高
 
　　滨江的楼盘，今年开盘定价是理性的，楼盘之间价格相差不大。汉嘉均值的走势是今年初价格水平在5860元/平方米，现在价格水平在6500元/平方米左右，整个区域的价格增长相对平稳。
 
　　[区域盘点]滨江的楼盘相对于江滨来说，性价比要高一些，往往隔一条马路，单价就相差两三千。今年滨江的供应量很大，温兴·风情苑、华业·南岸晶都、风雅钱塘世纪花园、顺发·倾城之恋等不断推出房源。这些楼盘规模相对较为平均，基本在20-30万平方米，以高层建筑为主，建筑风格也是现代为主，整体上以经济实惠取胜。
 
　　闲林：价格上涨，成交量趋缓
 
　　今年5月份的开盘，绝大部分楼盘单价均调高500元，整个区域的四月份均价为6200元/平方米，而到了5月份均价为6500元/平方米。价格上涨了但是成交量却未随之增高，从5月份到9月份区域成交量平平，历年房博会本是价格和成交量上涨最快的时期，但是在今年该区域的价格反而下降，每平方米下降150元左右，成交量也不高。
 
　　[区域盘点]该区域是继富阳银湖区域后，杭州郊区住宅市场启动较早，规模较大，是别墅供应量最多的一个区域。数量和体量已经分别占到整个杭州在售别墅总供量的40.00%和57.39%，区域内楼盘沿02省道南北分布，拥有别墅的楼盘10余个。这些楼盘综合性大盘比较多，往往一个楼盘里面既有小高层，又有多层，甚至还有排屋和别墅，建筑色彩比较丰富也比较鲜艳。

小白888 · 发表于 2005-12-13 16:55

三墩：供应量大，价格稳中有升 　　该区域价格一直保持着稳中有升，从1月份的5400元/平方米到11月份的7560元/平方米，呈上升趋势。 　　[区域盘点]2005年6月以来，三墩区域有20多万平方米体量的住宅入市，供应套数达2000余套，并且大供应量的情况将继续持续下去。对于三墩的区域市场面对如此之大的供应量，竞争激烈在所难免，2005年注定是三墩各大开发商精神紧绷的一年。从市场上来看低价策略成了一些开发商的共识，部分楼盘的畅销也证明了低价策略是正确的选择。如耀江·文鼎苑9月22日推出一期首批房源，以7900元/平方米的均价迅速抢占市场，10月推出830套房源，在不到一个月的时间里销售600余套，经过几次调价均价已达8500元/平方米。 下降： 　　老余杭：房价呈阶梯下降趋势 　　该区域的房产价格在今年二三月份波动最大，2月份汉嘉均值4116元/平方米，3月份均值一下子达到了4400元/平方米，每平方米上涨了近300元。从7月份开始又慢慢地呈阶梯下降趋势，单价从4300元到4200元，到目前汉嘉均值已经是4064元/平方米。 　　[区域盘点]老余杭是一个远郊房产区域，在市场好的时期，有大量的投资客投资。这里的楼盘规模整体分为两类，10万平方米以下的小项目和20万平方米左右的大盘，也由此形成了产品等级的划分，早期小项目规划设计的水平也基本比较低，基本以本地人购买为主；而大项目的规划设计直接与闲林区域看齐，针对杭州客户。目前在售的楼盘品质都有了一定的提升，三房户型面积120-150平方米为主，舒适又实用。建筑类型上主要是多层和小高层。 　　下沙：低价入市，成交量较大 　　整个区域的价格年初每平方米为5500元，4月到达整年的价格顶峰———6000元/平方米，现在每平方米为5100元。 　　区域盘点]下沙区域是今年房产区域中的一个大热点，区域新推楼盘都以低价入市。看今年以来各房产区域的成交量，只有7个楼盘在销售的下沙，几乎每月都能排进销售总排行前三位。单个楼盘成交量尤其突出，2月和3月是十六街区商城，共成交了376套；4月和5月是福雷德广场，成交了324套； 6月是天元公寓，成交175套；7月、8月、9月、10月是梦琴湾佳苑，总成交了584套；11月野风·海天城，成交了551套。 　　银湖：楼盘个体销售差异较大 　　今年，整个区域价格略降，年初的价格在6700元/平方米左右，现在的价格水平在6400元/平方米左右。 　　[区域盘点]该区域项目以别墅排屋为主，多依托自身的地块条件进行设计，风格虽以欧美风格为主，但是也出现了一些中式等建筑风格的创新。这个区域的排屋面积200-300平方米为主，辅以少量的100-200平方米面积，别墅面积范围在300-500平方米之间，以300-450平方米为主力面积，别墅单价一般在7391-10000元／平方米左右，单套总价约150万-400万元，客户以杭州人为主，约占60%，省内外地人约30%，另外还有约10%的新加坡、香港等地客户委托国内亲戚购买，区域内别墅销售状况个体之间存在较大差异。另配套是区域的首要问题，但随着相邻的转塘镇改造计划的出台，之江旅游度假区改造的实施，银湖开发区的环境和配套将得到进一步改善。 　　之江：4月份起价格趋于平稳 　　该区从年初到4月份，价格趋于平稳，4月-5月，价格下降2000元/平方米，5月以来趋于平稳。 　　[区域盘点]九溪是高档别墅集中的区域，地理位置优越，距西湖仅6公里,坐拥山水风景、紧邻繁华都市，是尊贵别墅群。近年来，随着新西湖花园、九溪玫瑰园的开发和热销，该区块的别墅炙手可热，整个区域的别墅供应量不断加大，涌现了如东方苑、南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多别墅项目，该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。 　　由于目前土地资源的日益缺乏，这个区域在售的只有钱塘·樱花小筑一个楼盘，从总的供应量来看，无论从数量和体量与前几年相比，已经明显下降，使得别墅开发不断外移，转塘将成为新的房产开发热点。

小白888 · 发表于 2005-12-13 16:56

平稳 　　在6月份以前在售的楼盘比较少，因此价格从年初到年中没有太大的变化，但是到了7月份，三华·天运以超过1万的单价开盘，带动了整个区域的均价上升，区域均价由原来8900元/平方米上升到10520元/平方米。经过平稳的8月，9月份百合公寓以8000元/平方米均价加入以及个别楼盘的调价又使得整体均值有所回落。 　　[区域盘点]由于周边环境差别大，楼盘的集中性不高。这个区域的楼盘比较讲究社区内部氛围，户型面积范围从80平方米到200平方米以上，主力户型在120-150平方米，有少量单身公寓；建筑形态以高层小高层为主，建筑风格以现代为主。 　　临平：波动幅度不超过300元/平方米 　　因地理位置的差异性导致该区域各楼盘价格差距较大，但楼盘价格全年变化幅度不大。目前，该区域楼盘均价接近5000元/平方米。 　　[区域盘点]作为杭州三大副城之一的临平，从供应量上来看一直比较稳定，区域楼盘的建筑形态以多层为主，少量小高层，建筑风格偏向欧陆经典，户型设计注重居家感觉，属于经济实惠类的产品，户型主力面积100-130平方米。 　　萧山：价格涨了200元/平方米 　　这个区域的价格从年初到现在没有很大的涨幅，年初价格为5200元/平方米，目前大约在5400元/平方米。 　　[区域盘点]萧山区域中湘湖板块是近两年逐渐开发起来的区域，该区域的生态环境为别墅的开发提供了基本条件，区域内有东方文化园、杭州乐园、湘湖度假区等旅游景点，同时该区域又将是2006年世界休博会的主展地，其交通配套在一定基础上呈现成熟。 　　目前湘湖板块的产品类型比较丰富，风格和色彩更是丰富多彩，有不少风情楼盘出现，建筑形态上以多层居多，也有部分小高层、高层和排屋。 　　整个萧山区域的供应量非常大，明年将会推出77万平方米的量，体量占整个杭州首位。如此大的新推体量加上今年留到明年的市场存量，并且现在绝大部分的楼盘销售滞缓，市场能否消化已经成为一个很大的问题。 　　瓶窑：成交量和价格均较平稳 　　这个区域的价格，今年没有去年涨得那么快，价格波动不是很大，每平方米从年初3800元到现在的4000元。区域成交量很平。 　　[区域盘点]随着整个郊区供应量的增大，该区域的楼盘也逐渐增多。区域内的产品可以分为居家多层和别墅排屋两类，也出现了良渚文化村这样的综合性大盘，分成三类：小镇多层住宅楼盘、自然环境中的别墅排屋和合性楼盘。小镇多层住宅楼盘以经济实用见长，主力面积100-150平方米左右，建筑色彩基本上较为鲜艳，具有小镇风格，主打低价和小镇配套。由于良渚较好的自然环境，别墅排屋类产品的品质可以相对较高，新湖香格里拉就是总价在600万左右的高档别墅区。综合性楼盘典型的代表是良渚文化村，有多层、别墅、排屋，还有旅游文化的渗透，整体规划合理，充分利用地形地貌。 　　城中：房价基本保持年初水平 　　从该区域房价来看，从2月份到3月份上涨了1000元/平方米以后，4月、5月两个月平稳，但是到了6月份该区域成交均价明显下跌，销售也逐渐趋缓，多个高档房源一个月内均无成交记录，10月的房博会也没有带来很大的成交量，房价已经回到了年初的水平。 　　[区域盘点]该区域由于拥有成熟的配套和便利的交通，一直以来都是购房者的首选之地。但自去年以来，区域楼盘单价大多越万元，加上现在绝大部分房源户型普遍偏大，所以房源总价的不断提高使购房压力随之增大，购房者已经慢慢倾向于近郊买房。 　　城中的住宅项目建筑形态已无一例外的是高层和小高层建筑，建筑风格都比较现代，偏爱沉稳的灰色系，有些比较接近公建；由于土地的稀缺性，规模在10万平方米以上的较少。今年以来推出的楼盘中只有枫华府第建筑面积超过20万平方米。

烽七 · 发表于 2005-12-14 16:38

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