滨江的未来

暮雨洒江天 · 发表于 2007-11-7 13:04

不同的发展思路，决定了滨江的未来会是怎样。
按目前的发展，滨江正成为杭州的一个大型居住区，解决相当一部分家庭的居住问题。所以滨江最好的地方都建成了高档住宅区，滨江的配套也向为居民服务发展。这样发展，滨江对于杭州的作用，就类似新泽西对于纽约。但是，滨江的人口密度要远大于新泽西，那么很难指望滨江能成为新泽西这样的“GARDEN STATE”，而连接杭州主城和滨江的桥梁隧道也必然比连接纽约和新泽西的桥梁隧道更加拥挤。住在滨江的居民每天要早出晚归地两地奔波。然后再问大家，你下班后亲朋聚会、娱乐会留在主城还是在高峰时候赶回滨江活动？招待客户、公司活动又会选哪里？我想答案应该是主城。如此，滨江的服务配套也不会太好。事实上，滨江的商业地块基本都用来建公寓了，唯一叫得出的“星光大道”，难道这么大的滨江就只能依靠这么一个星光大道？而且就这么个地方，也是定位不明规划混乱。每当我看到宣传说要把那里建成“好来坞”式的星光大道，我就更加对其丧失信心，天哪，“好来坞”式的星光大道，那比杭州的中山路还烂啊！这居然是这些规划者的目标？！看来这些人去美国根本没见过“星光大道”，大概全忘身赌城了。

暮雨洒江天 · 发表于 2007-11-7 13:19

我们为什么不能向建设浦东那样建设滨江呢？
滨江的优势在于离机场近，新开发容易规划，邻江的环境优美，我们完全可以筑巢召凤。滨江区沿江地块，应该建设成有一定纵深的商业中心，当然这个中心不是几个餐厅或商场，而是办公楼、酒店和会展中心。对于商务客人，这里离机场近，道路良好，选择作为办公地点和商务住宿是非常可能的。我的客户很多次向我抱怨杭州的酒店过于休闲了，交通不方便，也不大气。好的办公地点更是没有，以至环境并不好的世贸丽晶也成为了高档写字楼。有了商业中心，就能形成良性循环。员工自然更愿意选择居住在滨江，服务配套也有了市场而得以完善，交通系统也会不再仅仅考虑怎样联系主城。总之，滨江会形成自我良性循环的发展系统。

暮雨洒江天 · 发表于 2007-11-7 13:25

看一看杭州地图，无论是现在的行政划分，还是下沙、江东开发区工业化的现实，杭州的钱江战略重心必然是南北方向而不是东西方向。主城的西南部，由于被西湖景区和钱江压缩成狭长地带，缺乏理想的发展空间；东南部也受老城的限制。而对岸的滨江，其纵深的空间才刚开始开发。长远的规划，正确的思路，克服急功近利的短视，不杀鸡取卵，滨江的未来，才能真正称为钱塘江时代。

[ 本帖最后由暮雨洒江天于 2007-11-7 13:30 编辑 ]

春晓之光 · 发表于 2007-11-7 13:45

我觉得楼主可能对滨江现在的状况有点误会。

我就在滨江区政府这一带工作。我觉得滨江区政府这里前期的重点是居民住宅，这个方向也没有错，可以让大家先保证安居。
另外，滨江区这里积极在引进很多省级企业，特别是星光大道旁边的CBD，有10多家省级企业在这里，然后沿着江南大道又是很多商业建筑。而且这些主要是商贸、科技为主的商业单位，有很强的经济实力。
关于宾馆、大酒店、会展中心这些，其实现在都已经在建设，甚至就差最后的装修了，光滨江区政府附近就有3个5星级宾馆。另外会展中心已经确定在3桥附近了。
其实，滨江是一个规划长远，逐步发展的区域。住宅--企业办公大楼--商业--宾馆--会展，循序渐进。
我还是很看好滨江，何况这里还有很多空地，发展想象空间还是很大的。

暮雨洒江天 · 发表于 2007-11-7 14:17

原帖由 春晓之光 于 2007-11-7 13:45 发表 <A href="http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=7541854&ptid=1603116" target=_blank><IMG alt="" src="http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif" border=0></A> 我觉得楼主可能对滨江现在的状况有点误会。我就在滨江区政府这一带工作。我觉得滨江区政府这里前期的重点是居民住宅，这个方向也没有错，可以让大家先保证安居。另外，滨江区这里积极在引进很多省级企 ...

您一定是住春晓的，呵呵！
其实滨江现在处于开发初期。我知道滨江也有酒店、CBD、会展中心的建设。但是我感到现在的建设方向过于偏向住宅了。以滨江的区域，沿江的CBD需要集中和纵深，或者说，滨江ZF向南，不仅春晓，甚至到瑞立、铂金的位置都应该留给CBD。我的想法是，现在的CBD区域应该是5星酒店和超豪华写字楼的位置，往南应该是低星酒店、大型企业办公大楼、普通写字楼，再往南是商场、餐饮、娱乐，即需要一个纵深和丰富的层次。按现在的规划，以后CBD一定难成气候。几个5星酒店只能装门面，3个5星的周围必须有至少30个以上3、4星的。企业也不是我现在能吸引多少，而是20年后大量企业来要有足够的地方容纳。
还有就是先建住宅还是先建商业，我一贯的观点是先要商业。与其让滨江居住的人赶到主城上班，不如先让主城的人赶到江南上班。然后建住宅吸引落户，当然这样开始的付出比较大，收获很小。
可能我的想法比较不切实际，不过我想象的滨江是，如果有人想办公司，他先想到的是滨江，外地人想来杭州落户，先想到的也是滨江。

icor · 发表于 2007-11-7 14:50

原帖由 暮雨洒江天 于 2007-11-7 14:17 发表 <A href="http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=7542173&ptid=1603116" target=_blank><IMG alt="" src="http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif" border=0></A>   您一定是住春晓的，呵呵！其实滨江现在处于开发初期。我知道滨江也有酒店、CBD、会展中心的建设。但是我感到现在的建设方向过于偏向住宅了。以滨江的区域，沿江的CBD需要集中和纵深，或者说，滨江ZF向南 ...

先建商业后建住宅的后果就是商业设施空置，现在的开发商不会这么烧钱的
暮雨兄没看到滨江写字楼有不少空置着，当然我相信过几年可以消化掉
另外滨江0506年在区政府沿江区域出让了不少写字楼用地，加上以前留下来的差不多有20块地，现在滨江的写字楼存量太大，开发商都捂地着呢
另外你的想法太过理想主义了，大跃进中的中国地方zf都没敢这么规划，你说的cbd范围过大，全世界除了纽约的中城就没有这么大的cbd，几十万人上班的交通问题是个大问题

[ 本帖最后由 icor 于 2007-11-7 14:55 编辑 ]

暮雨洒江天 · 发表于 2007-11-7 15:10

原帖由 icor 于 2007-11-7 14:50 发表 <A href="http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=7542465&ptid=1603116" target=_blank><IMG alt="" src="http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif" border=0></A> 先建商业后建住宅的后果就是商业设施空置，现在的开发商不会这么烧钱的暮雨兄没看到滨江写字楼有不少空置着，当然我相信过几年可以消化掉另外滨江0506年在区政府沿江区域出让了不少写字楼用地，加上以前留下来 ...

这就是我说的急功近利了。首先这样规划就没人看好这里的商业环境，而且靠KFS搞CBD和元华把商铺卖给小投资人是一样的，各人各心思，短时间能拿钱，以后肯定没戏。
举个实在例子，我们公司计划2002年底买办公房，当时我们设想在滨江买，然后大家员工也安家到滨江。但走了一圈就放弃了，原因：
1、酒店太少，难以满足不同层次客户要求；
2、商业容量太小，那么适合商务的饭店、娱乐都不会多；
3、根据猜测，绝大部分KFS会建小户型办公楼而且地面层会分割出售，环境档次低；
4、能容纳的企业少，以后员工家属想在滨江就业难度较大；
5、就是你说的，住宅建得热火朝天办公楼冷冷清清，气氛太差，没有信心。越看越象居民区。

alps · 发表于 2007-11-7 15:23

icor · 发表于 2007-11-7 15:30

原帖由 暮雨洒江天 于 2007-11-7 15:10 发表 <A href="http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=7542680&ptid=1603116" target=_blank><IMG alt="" src="http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif" border=0></A>   这就是我说的急功近利了。首先这样规划就没人看好这里的商业环境，而且靠KFS搞CBD和元华把商铺卖给小投资人是一样的，各人各心思，短时间能拿钱，以后肯定没戏。举个实在例子，我们公司计划2002年底买办 ...

那如果像你说的先建写字楼再建住宅楼岂不是更没有人气
不靠kfs搞cbd那靠谁呢，全世界的cbd都是靠开发商的呀
政府的工作无非是把基础设施做好
02年的时候的滨江和现在的滨江比差别太大了
没有可比性的，那时候一桥这块华荣大厦创新大厦龙禧都在建，还没有什么建成的写字楼，建成的住宅楼也很少，区政府这片还是一块不毛之地呢

icor · 发表于 2007-11-7 15:33

原帖由 暮雨洒江天 于 2007-11-7 15:10 发表 <A href="http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=7542680&ptid=1603116" target=_blank><IMG alt="" src="http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif" border=0></A>   这就是我说的急功近利了。首先这样规划就没人看好这里的商业环境，而且靠KFS搞CBD和元华把商铺卖给小投资人是一样的，各人各心思，短时间能拿钱，以后肯定没戏。举个实在例子，我们公司计划2002年底买办 ...

滨江的写字楼规划足够了，即使南边住宅楼全造满
江南大道以北，江陵路以东都是预留的商务区

暮雨洒江天 · 发表于 2007-11-7 15:53

原帖由 icor 于 2007-11-7 15:30 发表 <A href="http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=7542927&ptid=1603116" target=_blank><IMG alt="" src="http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif" border=0></A>   那如果像你说的先建写字楼再建住宅楼岂不是更没有人气不靠kfs搞cbd那靠谁呢，全世界的cbd都是靠开发商的呀政府的工作无非是把基础设施做好 02年的时候的滨江和现在的滨江比差别太大了没有可比性的， ...

如果要人气，那就建居住区最旺。我只是觉得滨江不适合建成居住区，也可惜了材料。
说世界上的CBD都靠KFS建的，恐怕你错了。任何一个CBD都不可能靠KFS来建。KFS是干什么的？规划设计推广营销而已，房子不是他施工的，房子也不是他用的。
要真正在滨江打造CBD，要靠ZF和企业。ZF的基础建设是浅的工作。ZF首先要有一个完整的规划，比如这一大块地，未来就是商业用的，你的公司在这里，也许开始人少点，但你感受到的就是商业气息，周围都是酒店、写字楼，或者暂时是绿化过的空地，但不会出现一个住宅楼或菜场，只有这样才能吸引别人来。ZF要做的第二件事是拉客户，一方面要舍得低价给地，另一方面也要推销，让这些大企业自己拿地建楼。如果有几个银行、几个房地产公司、几个ZF自己的公司在那里建楼，再加上会展览中心，这里就有相当的人气了。住宅区就只能建在住宅规划的地方，不能影响CBD。
 
2002年和现在的滨江的看起的确不同了。但我觉得，在2002年我已经可以看到今天的滨江，这也是我们最终没有选择滨江的原因。

icor · 发表于 2007-11-7 15:58

发几张图
同比例下的滨江区cbd，东京的新宿cbd，巴黎的拉德芳斯cbd
暮雨兄还会认为滨江的写字楼酒店规划得不够多吗
滨江区cbd,所划的区域除了中兴花园和海威国际外都是写字楼和酒店

[ 本帖最后由 icor 于 2007-11-7 16:01 编辑 ]

icor · 发表于 2007-11-7 15:59

东京新宿cbd

icor · 发表于 2007-11-7 15:59

巴黎的拉德芳斯cbd

暮雨洒江天 · 发表于 2007-11-7 16:04

原帖由 icor 于 2007-11-7 15:33 发表 <A href="http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=7542954&ptid=1603116" target=_blank><IMG alt="" src="http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif" border=0></A> 滨江的写字楼规划足够了，即使南边住宅楼全造满江南大道以北，江陵路以东都是预留的商务区

仅仅有规划是不够的。我说了，现在滨江处于开发初期，以后怎样发展还难说。只是按现在这样开发，我感觉滨江越来越象居民区。而规划的商业区，拍给KFS，也无非建成公寓或商场，或者干脆捂着，就如前面朋友说的，已经建的都没人要，谁敢再建？
再说，选江陵路以东为商业区，本身就说明对商业区的不重视，滨江的最好位置在哪里？3桥下来的地方，好象农转居的房子就在那里。

icor · 发表于 2007-11-7 16:08

拉德芳斯和新宿分别是巴黎和东京的主cbd
而滨江cbd只是杭州的二级cbd
杭州市政府规划的主cbd是钱江新城和钱江世纪城
你还觉得滨江的写字楼和酒店少吗

icor · 发表于 2007-11-7 16:16

仅仅有规划是不够的。我说了，现在滨江处于开发初期，以后怎样发展还难说。只是按现在这样开发，我感觉滨江越来越象居民区。而规划的商业区，拍给KFS，也无非建成公寓或商场，或者干脆捂着，就如前面朋友说的，已经建的都没人要，谁敢再建？
再说，选江陵路以东为商业区，本身就说明对商业区的不重视，滨江的最好位置在哪里？3桥下来的地方，好象农转居的房子就在那里。
 
 
3桥下来的地方是水电社区，滨江区还没成立的时候就建成了
旁边是缤纷小区，农居安置房
选江陵路以东为商业区，本身就说明对商业区的不重视
能具体谈谈吗，我认为江陵路和西兴路之间做商务区挺好的呀

icor · 发表于 2007-11-7 16:24

暮雨兄太理想主义了，只看结果不看过程
你的公司在这里，也许开始人少点，但你感受到的就是商业气息，周围都是酒店、写字楼，或者暂时是绿化过的空地，但不会出现一个住宅楼或菜场，只有这样才能吸引别人来。
完全就是理想主义的想法，你能告诉我地球上有这样一个地方吗

[ 本帖最后由 icor 于 2007-11-7 16:26 编辑 ]

暮雨洒江天 · 发表于 2007-11-7 16:26

原帖由 icor 于 2007-11-7 16:08 发表 <A href="http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=7543171&ptid=1603116" target=_blank><IMG alt="" src="http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif" border=0></A> 拉德芳斯和新宿分别是巴黎和东京的主cbd 而滨江cbd只是杭州的二级cbd 杭州市政府规划的主cbd是钱江新城和钱江世纪城你还觉得滨江的写字楼和酒店少吗

谢谢你提供的图和意见，有几个地方可能你理解的和我说的不一样，解释一下：
1、我觉得滨江要有好的未来，就应该有杭州最主要的甚至是唯一的CBD。如果ZF规划的商业中心不在滨江，那么滨江只能成为居住区；所以你说的2级CBD，正是我对滨江心存疑虑的地方；
2、我没有说滨江给商业留的地方不够大，而是说位置不够好、不够集中、不够纵深。大了反而不见得好。
3、我强调的不是规划而是实际。一些好的商业地块，有的建成了公寓，和普通住宅没有什么区别，星光大道这么好的地方却建成居民区的配套。这点我觉得对滨江发展不利。而且这些居住楼和商业楼盘混在一起，还能叫CBD？

暮雨洒江天 · 发表于 2007-11-7 16:36

原帖由 icor 于 2007-11-7 16:24 发表 <A href="http://bbs.zjol.com.cn/redirect.php?goto=findpost&pid=7543277&ptid=1603116" target=_blank><IMG alt="" src="http://bbs.zjol.com.cn/images/common/back.gif" border=0></A> 暮雨兄太理想主义了，只看结果不看过程你的公司在这里，也许开始人少点，但你感受到的就是商业气息，周围都是酒店、写字楼，或者暂时是绿化过的空地，但不会出现一个住宅楼或菜场，只有这样才能吸引别人来。完全 ...

嘿嘿，我是有这毛病的，说得绝对了一些。
不过呢，最后实际可能没法做到完全摒弃住宅，但至少应该在开始时目标要尽量商业化。而滨江给我的感觉是，尽管有商业规划，而实际做的是向住宅区发展。这就是我强调的，也许如你所说，ZF已经把滨江定位在二级CBD了，也就这样了。不过可惜了滨江。

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