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从购买心理看杭州的房价 在万科降价前,都说杭州房价不会降。一次和一个朋友谈聊天,他也算是个亿万富翁,置了多处房产。他问我:人民币有可能升值或贬值,那你怎么算房价的跌与不跌呢?我说：无论人民币是升是贬，只要房价比如一万一平米降到九千一平米，那就算跌了！
其实降是个心理关口。
我们大致可以把购房者分成三种类型：一、刚性需求：无房者或虽有住房但想改善者；二、投资者：自己有闲钱，在房价预计升值的前提下，购置房产以保值及增加收益；三、投机者：在预计房价大幅升值的状况下，借钱或把本来另有用途的钱投入到房产上。
如果房价降了，投资者、投机者就不会再买房子。刚性需求者至少也会先观望。万科的房子降了，前期的购房者好端端的几十万元钱说没了就没了，这搁谁都不愿意。如果房价降了，如果不是特别有钱的刚性需求者，谁都会观望观望的。
杭州的房价是不是高了，这个问题是绝不能问开发商的。我从几个比价来谈：
一从房价的走势来谈：从万科九堡的房价谈，万科降价后的房子平均也要九千多，那九堡其他的商品房大概要一万多了吧。要知道九堡的普通商品房十年前只要一千多，那时还不太卖得出去。如果房价是健康有序地发展，按每年5%至10%的增幅计算，现在的九堡的房价大概也只在三四千元之间。而现在的实际房价是一万多，怎么说也算是疯涨了。杭州其他地方的房价涨幅也差不多，就不一一例举了。
二从消费者的承受能力来看：杭州大多数的工薪家庭年收入在三万至十万之间（这还不算外来的打工者家庭）。如果这些家庭买一百多万的商品房，除了首付之外就要贷款了。如果房贷还款一年要占收入的一半以上，相信多数家庭是会不堪重负的。从承受能力讲更不用说买二三百万的房子了。
导致杭州房价疯涨的原因有很多，以后有机会再谈更多的问题。现在从购房者的心理我另外谈两个原因：
一是消费者容易受房产商的误导
在房产商和“御用”专家的眼里，杭州在全国有“得天独厚”的居住条件，似乎全中国的人都向往住在杭州。是的,杭州作为旅游城市确有独特的地方。但全国每一个城市都有其独特性：依山傍水的重庆、虎踞龙盘的南京、喧闹繁华的上海、九省通衢的武汉、海天一色的青岛、四季如春的昆明……。中国每一个城市都有其独特魅力的地方。坦率地说从气候条件来说，杭州并没有优势，杭州冬天冷夏天热。房产商总是喜欢摆弄概念，还记得房产商大炒“江景房”的概念了吗，似乎不住在江边是人生的一大遗憾。我倒想请教一些房产商，为什么钱塘江两岸过去几千年来少有人居住，所谓的江景房怎么到了房产商开发了就变成奇货可居了呢？
二是消费者居住攀比造成心理的错位
消费者的消费心理有时是非理性的，现在的居住消费心理是“贪大求洋”。现在楼盘的名字有意弄得越来越噱头：什么“XX风情”、“XX海岸”、“XX水乡”……，似乎也在忽悠消费者。消费者想住就要住一百平米或二百米以上的房子，房子越洋气越好。三口之家需要住那么大的房子吗？据说东京一般家庭的房子是七十平米左右。房子是住的，够住实用舒适就可以了。坦率地说现在造的房子确实比以前的要好，但现在针对将来则是过去。人都会“喜新厌旧”的，一般而言，装潢十年就要过时，房子的建筑二十年也要落伍。实际上居住的环境最主要是人文环境，为什么许多人有叶落归根的感觉，因为那儿有儿时的记忆，有人可以交往。人离开了亲情、友情的氛围，房子再大再好也只会有离群索居的感觉。把全省乃至全国的人都吸引到杭州居住,可能吗?消费者的消费有时是很怪异的，还记得二十年前的彩电热吗，那时人们只有几十元的工资，却疯狂地抢购三千元以上的彩电；还记得十几年的电话热吗？也就是几百元钱的工资呀，则要化三千多元去交电话初装费。现在高清平板电视也不贵，为什么少有人问津呢？因为现在已有的彩电能看就行了。我碰到很多人，对原来交的电话初装费懊悔不已，这不算投资的钱就这样没了。我这样说，主要是为了说明，人在跟风的时候消费心理是扭曲的。如果"住房热"过了,而自己还要背沉重的债务,不知道会是什么滋味。
万科房子的降价是极有杀伤力的，它完全打破了房价只涨不跌的神话。想退房者固然心痛不已，其实真正睡不着觉的是别的房产商。我完全想像得出，别的房产商对万科的降价是“咬牙切齿”的。万科的举动是坏了江湖的规矩。杭州九十年代也有过房产热，其后开始走入低迷。那时商品房不多，杭州也没有像海南那样出现大片的烂尾楼，房产商明里似乎也没有降价，就这样抱团取暖熬到了98年。98年房改，单位不分房了，需求突然爆发，再加上温州炒房客的兴风作浪，使得杭州原来的房产商走出了困境。现在的房产商不想降价，期望的是重温原来咬咬牙能过去了的想法。现在，房改初突然爆发的消费需求不可能再有了，温州炒房团转战全国再说现在也风光不再了。另外现在的房产商多如牛毛，杭城房产规模也大得难以想像。房产商能扛得过去吗？万科降价是为了抢得先机，有的万科退房者劝买降价的后来买者，你们不要买房，买了以后也像我们这样变成退房者。这位劝说者其实道出了一个万科的玄机：降25%能买多少是多少，如果必要或者别的房产商降了的话再降。
房产商的暴利恐怕没人会不相信，几百元恐怕最多不会过一千元的房子造价，一转眼买上万元甚至几万元的房价（这里包括地价暂不评论），谁见了都会咋舌。房产基本上是没有什么技术含量的产业，相比而言似乎却是最有暴利的产业。
万科降价也极具象征意义，楼市不是股市，它一走低就会越来越低，因为消费者是买涨不买跌的，房价会缓缓地走向谷底，走到消费者能承受的心理及价格范围。
杭州应当为城市化发展作出贡献，从中等城市发展为大城市。城市化的过程实际上是农村人口向城市转移，城市的发展需依多种产业为基础，如果靠房产业畸形发展，如果把全国的富人都引到杭州，而普通劳动者却买不起房，这现实吗？
我很想大致说一下杭州各类地段的房价应该是多少，说了真担心房产商会找上门来。香港在98年至03年房价跌了70%，而香港相比较于杭州人更多地更少！杭州房价也跌那么多就没有可能吗？
如果房产市场要做到健康有序地发展，就要做到工薪阶层甚至外来的普通劳动者也买得起房！如果现在这样的房价实在是太高了太高了！
安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜！ | 
发表于 2008-9-13 21:23
楼主
发表于 2008-9-15 19:46
