【业主委员会学习系列文章】业主和法院一分一厘地算

潜潜 · 发表于 2006-2-8 10:20

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<DIV class=title>业主和法院一分一厘地算</DIV></TD></TR>
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<DIV class=bt_date>(2006-02-08 01:44:04)</DIV></TD></TR>
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电梯费、水泵费、保安费、保洁费……
业主和法院一分一厘地算
物业费每平方米降1.14元
专家说，该小区的维权过程值得每个业主学习；这是他们保护私有财产的伟大实践。
在众多物业纠纷中，业主起诉物业公司少有胜诉，而北京美丽园小区业委会日前却迎来了一场胜诉。“我们成功地挤掉了物业费里的水分。”该小区业委会主任雷霞说。按照北京市第一中级人民法院2005年12月下达的终审判决书，在原价每平方米2．72元的物业费中，被挤出的“水分”最多约1．14元。
这场诉讼被舆论视为“揭开了物业收费的黑幕”，以及业主理性维权的胜利。

“拧干湿漉漉的物业费”
法院判令物业公司将3年的电梯广告位租赁收益返还给业委会
在这个房价如今已接近每平方米1万元的小区内，这场物业纠纷源于2002年年底第一届业主委员会成立。该届业委会经过核查，对鸿铭物业公司每平方米2．72元的物业费的测算产生了疑问。
他们发现，物业费中的水泵费，并非按照实际使用的1组2台变频水泵收费，而是按照原规划中30组60台的高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也按照规划中的118部来收费，而实际运行的只有111部。此外，有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小修费，不论是否委托给物业公司，一律照收。并且，这每平方米2．72元的物业费中，还包含了有关文件规定不得收取的共用天线管理费。
该届业委会与鸿铭物业公司多次就降低物业费进行了商谈。2003年6月，双方协商的结果是将物业费下调至2．65元，同时停车费由每年1600元降至1300元。但这一收费最终因为业主分歧大而未能施行。
2005年3月，新一届业委会得到业主大会授权，向法院起诉物业公司的“不实收费”。在业委会的13项诉讼请求中，除要求将按平方米收取的保安费等改为按户收费、未经委托的室内中小修费取消、停止收取共用天线管理费等之外，还要求按照实际的水泵数、电梯数目收费。
业委会还诉称，小区的实际住宅建筑面积为21万多平方米，而物业公司测算物业费时却只按20多万平方米计算。
如此经法院测算下来，电梯维保费由原来的0．441元降为0．405元，运行费由原来的0．606元降为0．522元；而水泵费则由原来的0．292元降为0．008元。
此外，法院还判令物业公司将3年的电梯广告位租赁收益返还给业委会，计18万元。
业委会成员周杰律师称，如果物业公司将2003～2005年间多收的物业费返还给业主，将达数百万元。
业委会主任雷霞则把这一过程称为“拧干湿漉漉的物业费”。


“保护私有财产的伟大实践”
拒交物业费是成本最低的反抗手段，但结果多是被“堵被窝”强制执行
“这是一种通过法律途径、理性的、有效的维权方式。”中国政法大学教授蔡定剑说。
据长期关注业主维权的秦兵律师观察，目前有关商品房面积问题、质量问题的大规模纠纷已经过去，现在进入了另一个阶段，即大规模的物业纠纷。
面对物业纠纷，大多数业主选择了拒交物业费。“这是成本最低的反抗手段。”秦兵说。
拒交物业费的结果，是业主被物业公司告上法庭。同样来自朝阳法院的数据，该院受理的物业纠纷中，物业公司起诉业主、索要物业费的占90％以上。
事实上，在美丽园小区的这起物业费诉讼之前，也有业主因为“不满物业公司的花账”而拒交物业费。本届业委会9名成员中，大部分都曾拒交物业费。
据鸿铭公司副总经理汪建春说，他们为此曾起诉过十几位美丽园业主，并几乎都胜诉。
在北京，不久前，朝阳法院即动用“堵被窝”的方式对欠费业主进行强制执行。
物业纠纷还带来了更大的冲突，北京一些小区的业主们甚至走上街头游行。
而美丽园小区的物业诉讼，在秦兵看来，代表着一种理性的“寻求法律的途径”。该小区的“维权过程值得每个业主学习”，他说。
秦兵认为，业主对物业公司的斗争，“是他们保护私有财产的伟大实践。”
物业费的两笔账
每一分钱都要花得清清楚楚，房屋外墙多长时间清洗一次也要明确
但是事情并不如法院判决书上呈现的那么简单。
胜诉一个月来，雷霞已经给业主们举办了6场“物业费说明会”，目的是解决业主们心中的疑虑：如果物业费降到每平方米1．58元，目前的物业服务标准会不会降低？物业公司到底有没有利润？
来自物业公司的说法是，如果这样收费，“绝对干不下去”。物业公司的账目
据鸿铭公司副总经理汪建春说，由于物业公司是由小区开发商控股，为了配合楼盘销售，物业费最初的定价2．72元已经是优惠价。否则，仅电梯运行费一项，按照有关文件，以每年每台54640元来计算，每月即应收费每平方米2．4元，而不是现行的0．606元。
汪建春说，此外，小区里的门禁系统等智能化运行维护费，与公共照明费都没有算入这2．72元中。
而关于水泵费一项，他承认，实际运行费比现行0．292元要少，但绝对高于法院测算的0．008元，实际成本大约在0．16元左右。但是，“多出来的我们得拿去补贴智能化运行维护费和公共照明费。”
汪建春说，按照现在的“优惠价”，光靠物业费一项，根本无法盈利，需要靠小区停车位的经营收益来贴补。如果小区物业费的交费率能达到95％，则“能持平，略有盈余”。
汪建春算了这样一笔账：以每户每月5元的保安费为例，全小区每月保安费收入不足7000元，根本无法支付美丽园现有83名保安的工资。
“我们实行的是包干制，讲的是综合盈利。”汪建春说。
而雷霞则认为，即使是包干制，业主们也有权知道“包干”在哪里。在“物业费说明会”上，雷霞算了一笔完全不同的账。
业委会的算法
据业委会计算，仅电梯运行费、维护费、检测费，物业公司一年即可获毛利约160万元：根据小区内电梯实际电费缴费清单，一部电梯一年运行费约为1600元，而物业公司则按照每台10530元收费；电梯维护费，经业委会咨询具有一级资质的电梯维护公司，维护一部电梯的市场价为每年3000～4000元，而物业公司按照每台每年9210元收费。
业委会计算，全小区每年车位费多缴纳超过60万元，水泵费全小区每年比实际发生费用多缴纳50万元。
各项费用综合算下来，雷霞的结论是：按照每平方米1．58元来收取物业费，在不降低目前服务标准和质量的情况下，物业公司一年获取一两百万元利润不成问题。“我们完全可以心安理得地享受原来质量的服务。”雷霞这样告诉前来听讲的邻居。
雷霞表示，业主要想获得物美价廉的服务，就一定得通过招投标，让物业公司之间去竞争，从而获得质价相符的服务。
而业委会目前正在进行的工作，是争取获得业主大会的授权，以1．69元为基准价招聘物业，具体价格视服务内容而定。雷霞说，在将来的物业服务合同中，要把物业费的使用规定得极其细致。雷霞举例说，会具体到有多少个保安、保洁人员，房屋外墙多长时间清洗一次等等，便于监督核查，“每一分钱都要花得清清楚楚”。

业主VS物业公司:一场实力悬殊的法律“角力”
“我服了，我交钱！”在两名法警的控制下，许某嘟囔了两声。他的小女儿正在吃饭，扔下饭碗跑出门哭喊：“你们别抓我爸爸，求求你们放了我爸爸！”
这是去年10月30日，朝阳法院在北京欧陆经典小区强制执行部分业主时的一幕。理由是，他们欠交物业费，且不履行判决。
此前另一则引起广泛关注的消息是，在北京首个成立业委会小区——聚龙花园，原物业公司雇请了30多名身着迷彩服的保安，将社区业主委员会聘的新物业公司人员围在了社区入口。东城区法院受理此案后，裁定原物业公司先退出小区，但这家公司一直拒不退出社区。
“这是一场实力悬殊的角力。”一直活跃在房产维权领域的律师秦兵深有感触。
尽管在法律地位上，物业公司与业主完全平等，但在权利的真正实现上，业主显然面对的是一条更多荆棘和更为漫长的道路。
业主起诉的先天“软肋”
在法庭上，多数坐在被告位置上的不是物业管理企业，而是业主。其中一个原因是，作为单个业主，无法获得有效的原告身份。
一个看上去很复杂的法律概念“建筑物区分所有权”成为不少业主的“绊脚石”。其简单的解释是，业主对于自己的居室享有专有所有权，而对那些绿地、电梯等建筑物附属设施享有共有所有权。
“所以，对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题，单个业主就无法以个人名义出来主张权益。”律师王才良解释。
维权诉讼的巨大成本
当业主状告物业公司时，局面就呈现出三难，“立案难”、“审理难”、“判案难”。
秦兵律师曾算过一笔账，在一个有1000户业主的社区内，假设业主希望更换物业管理公司，那么他们就要分三步走：成立业主委员会、解除与旧物业公司的委托合同、选择一个新的物业管理公司。在业主委员会成员足够聪明、通晓相关法律规定、不需要任何报酬、只有一名秘书、一切事务相对顺利、全部费用均由业主分摊等等几乎不可能实现的前提下，所需时间及花费为：有诉讼为35个月，需70万元。
即使能够立案，真正胜诉的业主也是少之又少。
物权法能否解围？
《物权法》的出台能否平衡业主和物业间倾斜失衡的天平？
“不能。”北京律师协会物权法专业委员会主任蔡耀忠回答得斩钉截铁。“《物权法》是一部基本法，它要确定的只是一些基本的法律概念和法律性质。”
蔡耀忠说，《物权法》中涉及与物业有关的条例基本上都是来自《物业管理条例》，“条例本身已经很成熟。只是少数内容做了增加或是改变。”
据中国青年报、新京报
百度一下（http://www.baidu.com），搜索“物权法”，找到相关网页约756000篇。《物权法》草案第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。”从实际情况看，业主委员会的普及率并不高。某些机构的调查数字显示，北京市近3000个小区里，有业主委员会的仅占10%左右；目前广州市登记备案成立的业主委员会总共只有400多个，只占全市小区总数的13％左右。(都市快报)</DIV></TD></TR></TABLE>

[此贴子已经被作者于2006-2-10 8:47:21编辑过]

潜潜 · 发表于 2006-2-10 08:47

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<DIV class=title>物管条例听证会28日举行省人大今起接受报名</DIV>
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<DIV class=bt_date>(2006-02-10 05:24:30)</DIV>
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《浙江省物业管理条例（草案）》将于本月28日上午8：30举行立法听证会。省人大常委会法制工作委员会介绍，当天将就法规草案中三个争议问题举行立法听证。
一、关于供水供电等设施设备的移交和维修养护问题：1.物业管理区域内的供水供电等设施设备的产权归属及维修养护责任应如何确定为宜？2.在什么条件下可明确规定供水供电等设施设备产权及维修养护责任归属于相关专业单位？
二、关于物业装修问题：1.对涉及房屋安全特别是涉及建筑主体、承重结构等装修行为，是设定行政许可还是直接作禁止性规定为宜？2.是否需要对非住宅装修设定行政许可？
三、关于业主大会的决定程序问题。有些地方建议条例规定：“业主逾期不参加投票的，视为同意多数人的意见。”1.该建议是否适当、可行？2.如果作此规定，哪些问题需进一步规范？
为此，自今天起，省人大常委会法制工作委员会将向社会征集16名听证陈述人、25-30名听证旁听人。
无论听证陈述人还是旁听人报名均采用信函、传真或网上方式。报名信函寄至杭州市省府路8号浙江省人大常委会法制工作委员会（邮编：310025），并请在信封上注明“听证报名”字样；报名传真至0571-87057965；网上报名请发电子邮件至lifajianyi@tom.com，并在主题中标明“听证报名”字样。报名截止日期为2月20日17时。
听证具体内容及要求可到浙江省人民政府门户网站公告公示一栏查看。(记者陈文龙都市快报)</DIV></TD></TR></TABLE>

歪歪歪歪 · 发表于 2006-2-10 11:39

看报的人还真不少！

雨浓 · 发表于 2006-2-10 12:44

<DIV class=quote>以下是引用歪歪歪歪在2006-2-10 11:39:03的发言：
看报的人还真不少！</DIV>

以为就你们领导看报呀？！[em07][em07][em07]

[此贴子已经被作者于2006-2-10 12:45:13编辑过]

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